The Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur)

Siden den 1. juli 2024 har Holland reguleret langt mere af sit lejemarked end tidligere. Lov om overkommelig leje — den Lov om overkommelig husleje — udvidede huslejekontrollen fra sociale boliger til mellemklassen, gjorde pointsystemet bindende snarere end en målestok og overdrog håndhævelsen til kommunerne. Hvis du lejer ind Amsterdam or Eindhoven, eller du udlejer en ejendom der, er det nedenstående regler, der bestemmer, hvad din husleje lovligt må være.

Hvad loven om overkommelig husleje gør

Loven er ikke en selvstændig lov, men en ændringslov, der omskriver dele af bog 7 i den hollandske civillov, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huur woonprijzenruimte og Wet goed verhuurderschap. Den trådte i kraft den 1. juli 2024. Tre ændringer betyder mest.

• Reguleringen blev forlænget til midt på året. Før juli 2024 var det kun boliger, der scorede op til 143 point, der var lejeregulerede; alt over dette blev "liberaliseret" og kunne udlejes til den pris, markedet tillod. Loven skabte et reguleret mellemmarkedsbånd fra 144 til 186 point.
• Pointsystemet blev bindende. Tidligere kunne en udlejer forlange mere end det maksimale pointbeløb, og lejen blev stående, medmindre lejeren gjorde indsigelse mod den i tide. Nu er maksimumbeløbet ufravigeligt: ​​det er ulovligt i sig selv at opkræve mere, uanset om lejeren klager eller ej.
• Pointsystemet blev moderniseret. Der blev sat loft over WOZ-komponenten, energimærkninger fik langt mere vægt, udendørsarealer blev bedre belønnet, og der blev indført tillæg for nybyggeri og fredede bygninger.

Regeringen anslog på daværende tidspunkt, at huslejen for omkring 300,000 boliger i sidste ende ville falde med gennemsnitligt omkring 190 euro om måneden, heraf omkring 157,000 mellemklasseboliger med gennemsnitligt omkring 240 euro. Disse var fremskrivninger foretaget på forhånd, ikke målte resultater.

Boligvurderingssystemet (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel, eller WWS, scorer en bolig på målbare egenskaber og konverterer det samlede beløb til en maksimal månedlig basisleje ( kale huur , eksklusive servicegebyrer). Den findes i artikel 5 i Besluit huurprijzen woonruimte, med pointtabellerne i bilagene.

Selvstændige boliger

For en selvstændig bolig — en med egen hoveddør, køkken og badeværelse — gives der point for:

• overfladearealet af hvert rum og af eventuelt opbevaringsplads;
• køkken- og sanitetsudstyr, inklusive bordpladens længde og et andet toilet eller et badekar;
• energimærkningen, som siden moderniseringen har langt større vægt – en god energimærkning tilføjer mange point, mens energimærkningerne E, F og G giver et fradrag;
• udendørsarealer såsom en have, altan eller tagterrasse, med fradrag, hvor sådanne ikke er tilgængelige;
• WOZ-værdien (den kommunale ejendomsvurdering), med et loft, så beliggenheden ikke kan dominere scoren i områder med høj værdi;
• fredet bygning, plejefaciliteter og mindre genstande.

Hvert point svarer til et beløb i en offentliggjort tabel, så 143 og 186 point hver især omsættes til et præcist eurotal. Disse tal indekseres den 1. januar hvert år i henhold til artikel 12 i Besluit huurprijzen woonruimte efter metoden i artikel 27 i Wet op de huurtoeslag. Ethvert tal, du læser, er derfor kun gyldigt for det angivne år.

Værelser og andre ikke-selvstændige indkvarteringer

Værelser og andre boliger, hvor I deler køkken eller badeværelse, værdiansættes under et separat system – WWSO – som også er moderniseret og gjort bindende den 1. juli 2024. Det praktiske punkt for studerende og unge professionelle er, at der ikke er nogen fri sektor for værelser : uanset hvor høj scoren er, har et værelse en maksimal lejepris.

Tillæg: nybyggeri, monumenter og energi

Artikel 8a i Besluit huurprijzen woonruimte tillader flere forhøjelser af den maksimale leje:

• Tillæg for nybyggeri på 10 % for mellemstore boliger, hvor byggeriet er påbegyndt før den 1. januar 2028, gældende i tyve år fra første indflytning, for at holde mellemstore boliger levedygtige.
• Nationalmonument (rijksmonument)et tillæg på 35%.
• Provinsielt eller kommunalt monumentet tillæg på 15%.
• Beskyttet bybilledeet tillæg på 5% for boliger bygget før 1965 i et beskyttet bybillede, der ikke i sig selv er fredede.

Fredede bygninger er også beskyttet mod energimærkningsfradraget: i stedet for at miste point for en dårlig energimærkning, scorer et monument nul for den pågældende vare. Der er ingen separat renoveringsundtagelse; renovering foregår via den almindelige metode, så en udlejer, der reelt opgraderer en ejendom – især dens energimærkning – hæver den lovlige maksimale leje.

De tre segmenter

Grænserne er udtrykt i point. Hver af de to grænsescorer omregnes til et maksimum i euro for den grundlæggende startleje ved påbegyndelsen af ​​et nyt lejemål, eksklusive servicegebyrer. Disse eurotal indekseres hver 1. januar i henhold til artikel 12 i Besluit huurprijzen woonruimte og offentliggøres af Rijksoverheid og Huurcommissie , så brug beløbet for det år, hvor lejemålet starter.

Pointscoren er afgørende, ikke den anmodede husleje: en bolig med en score på 160 point er en mellemklassebolig, selvom den annonceres til €1,600, og overskridelsen er ulovlig.

Eksisterende kontrakter: overgangsordningen

Loven gælder fuldt ud for alle lejemål, der indgås den 1. juli 2024 eller senere. For kontrakter underskrevet før denne dato varierer overgangsreglerne efter pointscoren:

• Op til 143 point, under liberaliseringstærsklen ved ikrafttræden. Allerede reguleret; det moderniserede WWS og det nye maksimum gjaldt fra 1. juli 2024.
• Op til 143 point, men udlejes over liberaliseringstærsklen ved ikrafttræden — en "liberaliseret" kontrakt på en bolig, der faktisk scorer lavt. Loven opfangede disse fra 1 juli 2025, efter en overgangsperiode på et år, der giver udlejere mulighed for frivilligt at tilpasse sig. Siden da kan den siddende lejer kræve, at lejen sænkes til det maksimale pointtal.
• 144 til 186 point. Eksisterende kontrakter er ikke påvirket. Mellemmarkedets maksimumpris rammer kun ved et lejerskifte, når boligen udlejes næste gang.
• 187 point og derover. Uden for regimet; ingen maksimal startleje.

Dette er den mest misforståede del af loven. Mange lejere antager, at mellemklassereguleringen gælder for dem med det samme; for de fleste lejere i mellemklassen gælder den ikke. Det er stadig værd at få pointene talt med: en lejlighed, der ser ud til at være mellemklasse, kan score under 143, når en dårlig energimærkning og en begrænset WOZ-værdi tages i betragtning – og den lejlighed er dækket.

Den pointopgørelse, som udlejeren skal give dig

En udlejer, der udlejer en reguleret eller mellemstor bolig, skal give lejeren et antal point i henhold til WWS eller WWSO med den tilsvarende maksimale lejepris ved lejeperiodens start. Pligten har været gældende for nye lejekontrakter siden 1. juli 2024, da loven om overkommelig leje trådte i kraft; Huurcommissies håndhævelsesbeføjelser og -instrumenter var fuldt operationelle fra 1. januar 2025. Den er en af ​​de generelle regler for godt udlejerskab i artikel 2 i Wet goed verhuurderschap, så kommunen kan håndhæve den. Det er lejerens bedste udgangspunkt: bed om et skriftligt pointtal, og hvis det ikke kommer, er det i sig selv en anmeldelsespligtig overtrædelse.

Håndhævelse: fra lejerens initiativ til kommunens

Før loven var en for høj husleje lejerens problem: lejeren skulle ansøge til Huurcommissie inden for seks måneder efter lejemålets start, og en lejer med en midlertidig kontrakt, der frygtede manglende fornyelse, gjorde ofte ingenting. Loven indskrev den maksimale husleje i de generelle regler for godt udlejerskab, og siden 1. januar 2025 kan kommuner håndhæve disse regler af egen drift ved hjælp af Wet goed verhuurderschaps eskaleringsstigen:

• en advarsel;
• en kendelse under administrativ tvang (sidste ordrestyringsdwang) eller en bødeordre (sidste ordre dwangsom);
• en administrativ bøde (ledende bøtte), som stiger ved gentagelse;
• i de mest alvorlige tilfælde af gentagne brud, ledelsesovertagelse (beherskernavn), at sætte ejendommen under tredjepartsadministration.

Den maksimale administrative bøde fastsættes med henvisning til de lovpligtige bødekategorier i artikel 23 i den hollandske straffelov og stiger, hvis den samme udlejer overtræder reglerne igen inden for den periode, der er angivet i loven (artikel 19 i Wet goed verhuurderschap). Disse kategoribeløb justeres hvert andet år, så det loft, der gælder, er det, der er gældende på tidspunktet for overtrædelsen; kommunerne offentliggør deres egne bødeoversigter i den. Hver kommune skal også have et indberetningspunkt ( meldpunt ), hvor lejere kan indberette dårlig udlejningspraksis anonymt, hvis de ønsker det.

Kommunal håndhævelse erstatter ikke lejerens egne retsmidler; den fungerer sideløbende med dem.

• Inden for seks måneder efter lejemålets start kan lejeren anmode Huurcommissie om at teste startlejen i henhold til artikel 7:249 i den hollandske borgerlige lovbog. En for høj leje reduceres derefter med tilbagevirkende kraft til startdatoen.
• Efter dette vindue kan en lejer af en reguleret eller mellemstor bolig foreslå en reduktion til udlejeren og, hvis den afvises, indbringe sagen for Huurcommissie i henhold til artikel 7:254 i den hollandske borgerlige lovbog. En sådan reduktion træder generelt kun i kraft for fremtiden.
• Huurcommissies afgørelser er bindende for parterne, medmindre tvisten henvises til byretten inden for den lovbestemte frist.

Hvor meget kan huslejen stige hvert år?

Lejestigninger har et loft separat fra startlejen, og lofterne justeres årligt.

• Regulerede boliger (op til 143 point). Fra den 1. juli hvert år gælder et procentloft, med et fast maksimum i euro i stedet, hvor grundlejen er meget lav. Det samme loft gælder for værelser, campingvogne og pladser.
• Mellemklasseboliger (144-186 point). Der gælder et separat, lidt højere procentloft. Hvor kontrakten selv angiver en lavere procentdel, har kontraktens beløb forrang; hvor den angiver en højere procentdel, kan udlejeren ikke anvende det.

Begge lofter følger den samme lovbestemte formel: den laveste af inflationen og den overenskomstmæssige lønudvikling plus et procentpoint. De annonceres hvert år af ministeren for bolig og fysisk planlægning og offentliggøres på rijksoverheid.nl, før de træder i kraft, så tag tallet for året for stigningen og ikke det, du læste sidste år. En lejer, der anser en stigning for at være for stor, kan forelægge forslaget for Huurcommissie, men kun inden for den periode, Huurcommissie offentliggør for det pågældende år, hvilket for en stigning, der træder i kraft den 1. juli, falder i det følgende efterår. Hvis det ikke overholdes, forbliver stigningen stående. Vores vejledning til den årlige huslejestigning beskriver trinnene.

Hvordan loven stemmer overens med resten af ​​den hollandske lejelovgivning

Loven om det gode huslejerskab (Wet goed verhuurderschap)

Wet goed verhuurderschap, der har været gældende siden 1. juli 2023, fastsætter nationale adfærdsregler for udlejere og udlejningsagenter: ingen forskelsbehandling i udvælgelsen, ingen intimidering, et depositum på højst det dobbelte af grundlejen, en skriftlig lejekontrakt, skriftlig information til lejeren, ingen dobbelte mæglergebyrer og kun tilladte servicegebyrer. Loven om overkommelig leje tilføjede den maksimale leje og den maksimale forhøjelse til denne liste, så en huslejetvist nu er både et civilt og et lovgivningsmæssigt anliggende.

Midlertidige kontrakter efter Wet vaste huurcontracten

Loven om tidsbegrænsede lejekontrakter trådte i kraft den 1. juli 2024, samme dag som loven om overkommelig husleje, og de to læses bedst sammen. I henhold til artikel 7:271 i den hollandske borgerlige lovbog modtager en ny lejer af en selvstændig bolig nu som hovedregel en tidsubegrænset kontrakt. Midlertidige kontrakter er fortsat kun mulige for definerede kategorier, der er fastsat i delegeret lovgivning - herunder visse studerende, personer, der udlejer deres egen bolig, mens de midlertidigt arbejder i udlandet, midlertidig udlejning, mens en lejer midlertidigt erstattes, og personer med presserende boligbehov, såsom statusindehavere og lejere med anden chance - og for ikke-selvstændig bolig. Disse kategorier er fastsat i Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), som trådte i kraft den 1. juli 2024. For internationale spillere er dette vigtigt: den gamle toårige kontrakt, som gjorde det risikabelt at anfægte en for høj husleje, er ikke længere standarden.

Servicegebyrer

Servicegebyrer ligger uden for WWS-maksimum og er en hyppig metode til at inddrive det, som pointsystemet ikke tillader. Kun tilladte varer må videregives, og Huurcommissie kan vurdere dem. Nye regler for servicegebyrer træder i kraft den 1. januar 2027.

Hvad loven betyder for udlejere, og hvad der er sket siden da

For en investor ændrede loven regnestykket på tre måder. Indkomstloftet for en mellemstor lejlighed er nu en funktion af målbare bygningskarakteristika snarere end lokal efterspørgsel, så en velbeliggende, men energifattig lejlighed kan være markant mindre værd som udlejningsejendom. Der er et loft over indekseringen af ​​det maksimale beløb, så indkomstvæksten er begrænset. Og muligheden for at sælge til en ejerbolig er ofte mere værd end at fortsætte med at udleje.

Den bredt rapporterede konsekvens har været, at private udlejere har solgt regulerede og nyligt regulerede enheder, at udbuddet af boliger i den frie sektor er blevet strammet, mens udbudspriserne i den er steget, og at en del af udviklingen i mellemklassen er blevet udskudt. Tillægget for nybyggeri i artikel 8a i Besluit huurprijzen woonruimte havde til formål at modvirke sidstnævnte af disse. Markedsovervågning foretaget af Kadaster, CBS og ministeriet understøtter tendensen: siden pointsystemet blev bindende for mellemklassesegmentet op til og med 186 point den 1. juli 2024, er antallet af tidligere lejeboliger solgt af private udlejere steget, og udbuddet af boliger i den frie sektor er faldet.

Loven forbliver i kraft som vedtaget, og Besluit huurprijzen woonruimte er fortsat blevet ændret, senest i april 2026, så værdiansættelsesreglerne og tærsklerne er et bevægeligt mål. Formelle overvågningsrapporter om loven offentliggøres årligt af Ministeriet for Boliger og Fysisk Planlægning (VRO). Et separat lovforslag, Wet toekomstige huurcommissie (parlamentarisk dokument 36791), omhandler strukturen af ​​Huurcommissie-gebyrer, tvister om servicegebyrer og gennemløbstider. Repræsentanternes Hus vedtog det den 21. april 2026; i Senatet blev en anden udvalgsrapport udsendt den 14. juli 2026, og den skriftlige forberedelse er stadig i gang.

Praktisk vejledning

Hvis du er lejer og har mistanke om, at huslejen er for høj

• Bed udlejeren skriftligt om pointopgørelsen, og angiv, hvis du aldrig har fået en.
• Tæl selv pointene med ved hjælp af Huurcommissies lejepristjek, med dit areal, energimærke, WOZ-afgørelse og udeareal ved hånden.
• Sammenlign din kontraktdato med ovenstående overgangsregler – det afgør, om du har et krav nu eller kun ved fornyelse.
• Skriv seksmånedersvinduet fra lejemålets start i kalenderen: inden for det kan du få en retrospektiv reduktion, uden for det generelt kun en fremadrettet.
• Anmeld sagen sideløbende til din kommunes meldpunkt. Håndhævelse koster dig ingenting og afhænger ikke af din villighed til at føre retssag.
• Stop ikke bare med at betale en del af huslejen. Reducer kun lejen på baggrund af en aftale eller en beslutning.

Hvis du er udlejer, der bringer porteføljen i overensstemmelse med reglerne

• Score hver enhed under den nuværende WWS eller WWSO, pr. enhed i stedet for pr. bygning, og registrer beregningen.
• Tjek om der gælder et tillægsgebyr — nybyggeri, monument eller fredet bybillede — da disse ændrer loftet væsentligt.
• Se grundigt på energimærket: opgradering af isolering, ruder eller opvarmning er den mest direkte lovlige vej til en højere maksimal husleje.
• Adskil servicegebyrer, og opkræv kun tilladte varer med en korrekt årsopgørelse.
• Udsted pointopgørelsen sammen med hver ny lejekontrakt, og gem dokumentation for, at du har gjort det.
• Gennemgå klausulerne om lejeforhøjelse i din standardkontrakt i forhold til de årlige lofter; en klausul, der tillader mere, kan ikke håndhæves i det omfang.
• Hvis en enhed giver underskud under loftet, bør man søge rådgivning, inden man omstrukturerer. Kunstige konstruktioner – falske servicegebyrer, fejlagtig betegnelse af en lejlighed som værelser, en påstået ferieudlejning – er det, håndhævelsesteams kigger efter.

Law & More rådgiver både lejere og udlejere om hollandsk lejelovgivning, på engelsk, fra Eindhoven og AmsterdamEn pointtælling og en gennemgang af kontraktdatoen vil normalt afgøres hurtigt, hvor et lejemål er omfattet af loven om affordable rent (Affordable Rent Act).

Hvorvidt en specifik lejekontrakt falder inden for det regulerede eller mellemstore segment er en beregning, ikke en antagelse. Vores lejeadvokater kan tjekke det for dig.