Ejendomsdue diligence i Holland: Hvad skal du kontrollere, før du underskriver

Ejendomsretlig due diligence i Holland betyder, at man, inden man underskriver, kontrollerer, at sælgeren kan overdrage det, som sælger, at man kan bruge ejendommen, som man har til hensigt, og at ingen forpligtelser, der er knyttet til den, overgår ubemærket til én. De offentlige registre i tinglysningskontoret (Kadaster) besvarer hurtigt det første spørgsmål; planlægning, tilstand og lejemål kræver separate undersøgelser, fordi registrene ikke siger noget om dem.

Denne artikel beskriver, hvad vi kontrollerer, i hvilken rækkefølge, og hvilke resultater der bør stoppe eller ændre en transaktion.

Hvad beviser de hollandske matrikelregistre?

Ejerskab af hollandsk ejendom overgår kun med en gyldig titel, en notarial overdragelseshandling og registrering i de offentlige registre (artikel 3:84 og 3:89 i den hollandske borgerlige lovbog, BW). Uden registrering overgår intet ejerskab, selvom prisen er betalt.

Registrene garanterer ikke, at en registreret rettighed er gyldig. Det hollandske system beskytter en køber, der i god tro har stolet på registrene, i henhold til artikel 3:24 og 3:26 i BW, men denne beskyttelse er mere snæver end en garanti. Læs selve skøderne i stedet for det summariske uddrag, og gå tilbage til det skøde, hvori en heftelse blev oprettet, fordi senere skøder ofte gentager den ufuldstændigt.

Hvilke byrder binder dig som ny ejer?

Begrænsede ejendomsrettigheder er bindende for enhver ny ejer: lejemål (erfpacht), byggerettigheder (opstalrecht), servitutter (erfdienstbaarheden), brugsret og pant fortsætter alle efter salg. For en lejlighedsret er delingsskødet og ejerforeningens vedtægter (VvE) også bindende for enhver efterfølgende ejer.

En kvalitativ forpligtelse (kwalitatieve verplichting), en forpligtelse til at tolerere eller ikke at gøre noget, overgår kun til en efterfølger, hvis den er oprettet ved notarialt skøde og registreret (artikel 6:252 BW). En kædeklausul (kettingbeding) følger aldrig med jorden: den forpligter kun hver sælger til at videreføre forpligtelsen under straf. Kontroller, om den er blevet videreført i alle skøder siden, og om en straf allerede er fortabt.

Langtidslejemål er almindeligt i de større byer. Dets økonomiske vægt ligger i jordlejen, revisionsdatoerne samt slut- og fornyelsesbetingelserne, som er angivet i lejebetingelserne, ikke i købsaftalen. Se vores artikler om erfpacht og langtidslejemål samt om ejerskab eller lejemål.

Hvordan kontrollerer man planlægningspositionen?

Siden miljø- og planlægningsloven (Omgevingswet) trådte i kraft den 1. januar 2024, har hver kommune én miljøplan (omgevingsplan). De tidligere zoneplaner (bestemmingsplanen) blev en midlertidig del af den, så reglen for en grund kan være i den midlertidige del, i nye kommunale regler eller i nationale regler.

Fastlæg hvilken anvendelse og bygningsvolumen planen tillader, og om den nuværende anvendelse stemmer overens med den eller hviler på en gammel tilladelse. Hvis din planlagte anvendelse kræver en tilladelse til en afvigende aktivitet, så gør købet betinget af denne tilladelse i stedet for at stole på et uformelt signal fra kommunen.

Tjek også for en kommunal forkøbsret (voorkeursrecht), som er registreret og kan blokere et salg til andre, for status som beskyttet monument og for jordforurening. En nylig jordbundsrapport er standardpraksis.

Hvad hvis ejendommen er udlejet?

En køber af en udlejet ejendom overtager lejemålet ved lov: salg bryder ikke en lejekontrakt (koop breekt geen huur, artikel 7:226 BW). Lejekontrakterne er derfor lige så vigtige som skøderne.

For beboelsesejendomme trådte loven om tidsbegrænsede lejemål i kraft den 1. juli 2024 og afsluttede i vid udstrækning nye tidsbegrænsede lejekontrakter for boliger; samme dato udvidede loven om overkommelig leje lejereguleringen til at omfatte mellemklasselejeboliger. Lejeprognoser baseret på situationen før denne dato er upålidelige.

For erhvervsejendomme falder detailhandels- og hotellokaler under en beskyttelsesordning på i princippet fem plus fem år med begrænsede opsigelsesgrunde (artikel 7:290 i BW og følgende). Kontorlokaler falder under en lettere ordning, hvor lejeren primært har beskyttelse mod udsættelse. Se vores sammenligning af fast ejendomsret og erhvervslejeret.

Hvordan fordeler købsaftalen risikoen?

Fund er kun værd, hvad kontrakten gør med dem. En forbruger, der køber en bolig, skal have købet skriftligt og har en tre-dages fortrydelsesret efter den underskrevne aftales overdragelse (artikel 7:2 i BW); registrer overdragelsesdatoen.

Tre klausuler klarer det meste af arbejdet. Klausulen om normal brug afgør, om en mangel er sælgers problem, mens en aldersklausul eller en klausul om manglende brug flytter risikoen til køber. Finansieringsbetingelsen skal indeholde en dato, et beløb og en beskrivelse af den nødvendige dokumentation. Sikkerhedsklausulen, normalt et depositum eller en bankgaranti på 10 % af prisen, dækker boden for misligholdelse i standardmodellerne.

To-månedersreglen om varsling ved forbrugerkøb af løsøre gælder ikke for et hus. Du skal anmelde en mangel inden for rimelig tid efter opdagelsen (artikel 7:23 i BW). Se vores vejledning til den foreløbige købsaftale.

Hvad gør notaren, og hvad gør ikke?

Notaren udarbejder overdragelsesdokumentet og pantebrevet, kontrollerer registrene lige før tinglysningen, holder prisen på en tredjepartskonto og indfrier eksisterende realkreditlån. Notaren udfører også identitetskontrol og kontrol for at forhindre hvidvaskning af penge.

Notaren er upartisk og rådgiver ikke den ene part om, hvorvidt handlen er klog, forhandler ikke kontrakten eller undersøger planlægning eller bygningens tilstand. Se vores artikel om den hollandske notar . Overdragelsesskat afhænger af anvendelsen og købers stilling; indhent skatterådgivning om det, før du underskriver.

I hvilken rækkefølge skal du undersøge?

Start med det billige og afgørende, og bestil de dyre undersøgelser til sidst. En brugbar rækkefølge er følgende.

1. Registrene: det gældende skøde, de skøder, der skaber begrænsede rettigheder og kvalitative forpligtelser, og eventuelle tinglyste udlæg, panterettigheder eller fortegningsrettigheder.
2. Planlægning: miljøplanen og tilladelseshistorikken.
3. Tekniske og miljømæssige undersøgelser: strukturel undersøgelse, jordbundsrapport og, for ældre bygninger, en asbestfortegnelse.
4. Lejekontrakter: lejeaftaler, lejehistorik og afregning af servicegebyrer.
5. For en lejlighedsret: delingsskødet, VvE-reglerne og -protokollerne, den langsigtede vedligeholdelsesplan og reservefonden.

Registrer alle fund i købsaftalen, ikke kun i e-mails. For en risiko, der ikke kan løses før underskrivelse, kan du vælge mellem en betingelse, en prisjustering, en godtgørelse eller et beløb, der tilbageholdes af notaren, afhængigt af om risikoen kan kvantificeres, og hvem der kan fjerne den.

Hold tidsplanen realistisk. Fortrydelsestiden løber i dage, og en finansieringsbetingelse udløber på en fast dato, mens en kommune, der bliver spurgt om en afvigende anvendelse, sjældent svarer inden for få uger. Se også vores artikel om almindelige faldgruber i hollandsk ejendomsret.

Hvad skal du som køber tjekke?

Som køber arver du alt, der følger med grunden. Tjek disse punkter, inden du underskriver.

• Har du læst de skøder, der opretter hver servitut, kvalitativ forpligtelse og kædeklausul, ikke kun uddraget fra registeret?
• Tillader miljøplanen din tilsigtede anvendelse, eller er købet betinget af en tilladelse?
• Er der en tinglyst forkøbsret, status som monument eller jordforurening?
• Har I gennemgået alle lejekontrakter, og er lejeforudsætningerne baseret på de regler, der har været gældende siden 1. juli 2024?
• Afspejles resultaterne i betingelser, garantier eller en skadesløsholdelse i købsaftalen?

Hvad skal man som sælger tjekke?

Som sælger har du oplysningspligten og eventuelle kædeklausuler. Tjek disse punkter, før du sælger ejendommen.

• Har I skriftligt oplyst kendte mangler, godkendt uregelmæssigheder og tvister?
• Har du overført alle kædeklausuler fra dit eget skøde, så ingen strafforseelse fortabes?
• Er lejekontrakter, lejebeløb og afregninger af servicegebyrer fuldstændige og tilgængelige?
• Passer en alders- eller ikke-beboelsesklausul til ejendommen og din faktiske viden?

Hvad kan vi gøre for dig med due diligence af ejendomme?

Vores teamet for ejendomsret in Eindhoven og Amsterdam agerer for købere, sælgere, udlejere, lejere og udviklere.

• Vi gennemgår skøder og uddrag af tinglysningspapirer, herunder servitutter, kvalitative forpligtelser og kædeklausuler.
• Vi kontrollerer den planmæssige situation i miljøplanen og tilladelseshistorikken.
• Vi gennemgår lejekontrakter og vurderer effekten af ​​lejelovgivningen fra 2024 på ejendommen.
• Vi udarbejder eller forhandler købsaftalen, herunder betingelser, garantier og skadesløsholdelser.
• Vi rapporterer vores resultater i en due diligence-rapport med en tydelig liste over røde flag.

Resumé

• Ejerskab overgår kun med et notarielt dokument registreret hos Kadaster; registrene beskytter god tro, men garanterer ikke ejendomsretten.
• Begrænsede ejendomsrettigheder og tinglyste kvalitative forpligtelser er bindende for dig; kædeklausuler er kun bindende gennem hvert skøde.
• Siden 1. januar 2024 er planlægningsreglerne i den kommunale miljøplan under miljø- og planloven.
• Salg bryder ikke en lejekontrakt, og reglerne for leje af boliger blev ændret den 1. juli 2024.
• Resultater er kun gyldige, hvis de er registreret i købsaftalen.

Ofte stillede spørgsmål