2021 er et år, hvor et par ting vil ændre sig inden for lovgivning og forskrifter. Dette er også tilfældet med hensyn til overførselsskat. Den 12. november 2020 godkendte Repræsentanternes Hus et lovforslag om justering af overførselsskatten. Formålet med dette lovforslag er at forbedre starters position på boligmarkedet i forhold til investorer, fordi investorer ofte er for hurtige med at købe et hus, især i (større) byer. Dette gør det stadig sværere for startere at købe et hjem. Du kan læse i denne blog, hvilke ændringer der gælder for begge kategorier fra 1. januar 2021, og hvad du skal være opmærksom på som et resultat.
De to mål
For at realisere det ovenfor beskrevne mål med lovforslaget vil der blive indført to ændringer eller i det mindste foranstaltninger inden for overførselsskat fra 2021. Det forventes, at dette vil øge antallet af boligtransaktioner fra startkøberne og mindske boligtransaktioner fra investorer
Den første foranstaltning i denne sammenhæng gælder for startere og medfører kort sagt en fritagelse for overførselsskatten. Med andre ord behøver startere ikke længere at betale overførselsskat fra 1. januar 2021, så køb af et hjem bliver meget billigere for dem. Som et resultat af undtagelsen vil de samlede omkostninger i forbindelse med køb af boligen, afhængigt af stigningen i boligerne, faktisk falde. Bemærk: fritagelsen er engangsbeløb, og prisen på boligen må ikke overstige € 400,000 fra den 1. april 2021. Derudover gælder undtagelsen kun, når overdragelsen af ejendommen finder sted hos den civilretlige notar på eller efter 1 Januar 2021 og tidspunktet for underskrivelse af købsaftalen er ikke afgørende.
Den anden foranstaltning vedrører investorer og betyder, at deres opkøb vil blive beskattet med den højere generelle sats fra 1. januar 2021. Denne sats forhøjes fra 6% til 8% på den nævnte dato. I modsætning til begyndere bliver det således dyrere for investorer at købe et hjem. For dem vil de samlede omkostninger forbundet med køb af boligen stige som følge af stigningen i momssatsen. I øvrigt beskatter denne sats ikke kun erhvervelse af ikke-boliger, herunder forretningslokaler, men også erhvervelse af boliger, der ikke vil blive brugt eller kun midlertidigt brugt som hovedbolig. I denne sammenhæng skal der ifølge begrundelsen til lovforslaget om justering af overførselsskatten f.eks. Overvejes et feriehus, et hus, som forældre køber til deres barn og huse, der ikke købes af fysiske personer, men af juridiske personer såsom boligselskaber.
Starter eller investor?
Men hvilket mål skal du huske på? Med andre ord, er du en starter eller en investor? Om nogen faktisk kommer ind på det ejerboligmarked for første gang og aldrig har erhvervet et hjem før, kan tages som udgangspunkt for besvarelsen af dette spørgsmål. Hvem der er berettiget til startfritagelsen, og for hvem stigningen i omsætningsafgiftssatsen gælder, bestemmes ikke på baggrund af dette kriterium. Det betyder ikke noget for fritagelsen, om du som køber allerede har ejet et hjem før. Med andre ord behøver huset ikke være dit første ejerbesatte hjem for at være berettiget til undtagelsen.
Regningen for justering af overførselsskatten bruger et helt andet udgangspunkt. Om du kan klassificeres som en starter og derfor har en chance for startfritagelsen, afhænger af tre kumulative kriterier. Kriterierne er som følger:
- Køberens alder. For at blive betragtet som en starter skal du være mellem 18 og 35 år gammel. Den øvre grænse på 35 anvendes i regningen, fordi AFM's undersøgelse har vist, at det i gennemsnit er sværere at bære omkostningerne for køberen i en lavere alder end 35 år. Derudover gælder kravet om, at du er myndig, for anvendelse af undtagelsen med den nedre grænse på 18 år. Formålet med denne nedre grænse er at forhindre forkert brug af starternes fritagelse: det er ikke muligt for de juridiske repræsentanter at bruge undtagelsen, når de køber et hus i et mindreårigt barns navn. Derudover skal aldersgrænserne anvendes pr. Erhverver, selv i tilfælde af at et hjem erhverves af flere erhververe i fællesskab. Hvis en af erhververne er ældre end 15 år, gælder følgende for denne køber: ingen fritagelse fra hans egen side.
- Indløseren har ikke tidligere anvendt denne undtagelse. Som nævnt må undtagelsesfritagelsen kun bruges én gang. For at sikre, at denne regel ikke overtrædes, skal du erklære klart, fast og uden forbehold skriftligt, at du ikke tidligere har anvendt startfritagelsen. Denne skriftlige erklæring skal derefter sendes til den civilretlige notar for at gøre brug af fritagelsen for overførselsskatten. I princippet kan civilretlig notar stole på denne skriftlige erklæring, medmindre han vidste, at denne erklæring var blevet forkert udstedt. Hvis det efterfølgende viser sig, at du som erhverver har anvendt fritagelsen tidligere på trods af den udsendte erklæring, foretages der stadig en yderligere vurdering.
- Brug af huset bortset fra midlertidigt som hovedbolig af erhververen. Med andre ord er omfanget af starters undtagelse begrænset til erhververe, der rent faktisk vil bo i hjemmet. Med hensyn til denne betingelse er det også nødvendigt for dig som erhverver at skriftligt erklære klart, fast og uden forbehold, at huset vil blive brugt andet end midlertidigt og som hovedbolig, samt at aflevere denne skriftlige erklæring til civilretlig notar før erhvervelsen, hvis erhvervelsen går gennem ham. Midlertidig brug betyder f.eks. Leje af huset eller dets anvendelse som sommerhus. Mens hovedboligen inkluderer registrering i menigheden og opbygning af et liv der (herunder sportsaktiviteter, skole, sted for tilbedelse, børnepasning, venner, familie). Hvis du som erhverver ikke vil bruge det nye hjem som din hovedbolig eller kun midlertidigt fra 1. januar 2021, vil du stadig blive beskattet med den generelle sats på 8%.
Vurderingen af disse kriterier og dermed svaret på spørgsmålet om, hvorvidt du er berettiget til anvendelse af undtagelsen, finder sted, når huset erhverves. Mere specifikt er dette det øjeblik, hvor købsaftalen udfærdiges hos notaren. Umiddelbart inden udførelsen af notarialskøden skal den skriftlige erklæring vedrørende den anden og tredje betingelse også sendes til notaren. Det øjeblik, hvor købsaftalen underskrives, er ikke relevant for udstedelsen af den skriftlige erklæring, ligesom det er for erhvervelsen af starters undtagelse.
Køb af et hjem er et vigtigt skridt for både starteren og investoren. Vil du vide, hvilken kategori du hører til, og hvilke foranstaltninger du skal tage i betragtning fra 2021 og fremefter? Eller har du brug for hjælp til at afgive den erklæring, der kræves for undtagelsen? Kontakt derefter Law & More. Vores advokater er eksperter inden for fast ejendom og aftaleret og giver dig gerne hjælp og rådgivning. Vores advokater hjælper dig også gerne med opfølgningsprocessen, f.eks. Når det gælder udarbejdelse eller kontrol af købekontrakten.