Hele verden oplever i øjeblikket en krise i en ufattelig skala. Dette betyder, at regeringerne også skal træffe ekstraordinære foranstaltninger. De skader, denne situation har forårsaget og fortsat vil forårsage, kan være enorme. Faktum er, at ingen i øjeblikket er i stand til at vurdere omfanget af krisen, og heller ikke hvor længe den vil vare. Uanset situationen er lejekontrakterne i forretningslokaler stadig i kraft. Dette rejser flere spørgsmål. I denne artikel vil vi gerne svare på et par spørgsmål, der kan opstå med lejere eller udlejere af forretningslokaler.
Betaling af lejen
Skal du stadig betale huslejen? Svaret på dette spørgsmål afhænger af sagens omstændigheder. Under alle omstændigheder skal der skelnes mellem to situationer. For det første forretningslokaler, der ikke længere kan bruges til forretningsformål, såsom restauranter og caféer. For det andet er der butikker, der stadig kan være åbne, men som vælger at lukke deres døre selv.
Lejeren er forpligtet til at betale husleje baseret på lejeaftalen. Hvis dette ikke sker, er det et kontraktbrud. Nu opstår spørgsmålet, kan der være force majeure? Der er måske aftaler i lejeaftalen om de forhold, under hvilke force majeure kan gælde. Hvis ikke, gælder loven. Loven bestemmer, at der er force majeure, hvis lejeren ikke kan holdes ansvarlig for manglende overholdelse; med andre ord er det ikke lejerens skyld, at han ikke kan betale lejen. Det er uklart, om manglen på opfyldelse af forpligtelserne på grund af coronavirus resulterer i force majeure. Da der ikke er noget præcedens for dette, er det vanskeligt at bedømme, hvad resultatet vil være i denne sag. Det, der dog spiller en rolle, er den hyppigt anvendte ROZ (Real Estate Council) kontrakt i denne type lejeforhold. I denne kontrakt er et krav om reduktion af husleje udelukket som standard. Spørgsmålet er, om en udlejer med rimelighed kan opretholde dette synspunkt i den aktuelle situation.
Hvis lejeren vælger at lukke sin butik, vil situationen være en anden. Imidlertid er der i øjeblikket ingen forpligtelse til at gøre det, realiteten er, at der er mindre besøgende og derfor mindre overskud. Spørgsmålet er, om omstændighederne helt skal ske på lejers bekostning. Det er ikke muligt at give et klart svar på dette spørgsmål, fordi alle situationer er forskellige. Dette skal evalueres fra sag til sag.
Uventede omstændigheder
Både lejer og udlejer kan påberåbe sig uforudsete omstændigheder. Generelt er en økonomisk krise ansvarlig på vegne af iværksætteren, selvom det i de fleste tilfælde kan være anderledes på grund af koronakrisen. De foranstaltninger, der er iværksat af regeringen, kan også tages i betragtning. Et krav baseret på uforudsete omstændigheder giver mulighed for at få lejekontrakten ændret eller annulleret af retten. Dette er muligt, hvis en lejer ikke længere med rimelighed kan holdes til fortsættelse af aftalen. I henhold til parlamentarisk historie skal en dommer handle med tilbageholdenhed i denne sag. Vi er også nu i en situation, hvor domstole også er lukkede: Det vil derfor ikke være let at få en dom hurtigt.
Mangel på lejet ejendom
Lejeren kan kræve en nedsættelse af lejen eller erstatning i tilfælde af en mangel. En mangel på ejendommens tilstand eller andre betingelser resulterer i, at lejeren ikke var nydt, som en lejer var berettiget til ved starten af lejeaftalen. F.eks. Kan en mangel være: konstruktionsfejl, et lækkende tag, form og manglende evne til at få en udnyttelsestilladelse på grund af fraværet af en nødudgang. Domstole er generelt ikke ivrige efter at bedømme, at der er en omstændighed, der skal være for udlejerens regning. Under alle omstændigheder er dårlig forretning på grund af fraværet af en offentlighed ikke en omstændighed, der skal opkræves for udlejeren. Dette er en del af iværksætterrisikoen. Det, der også spiller en rolle, er, at den lejede ejendom i mange tilfælde stadig kan bruges. Derfor leverer flere restauranter, eller får deres måltider afhentet som et alternativ.
Udnyttelsesforpligtelsen
De fleste leasingkontrakter på forretningsområder inkluderer en driftsforpligtelse. Dette betyder, at lejeren skal bruge de lejede forretningslokaler. Under særlige omstændigheder kan forpligtelsen til at udnytte skyldes loven, men dette er ikke altid tilfældet. Næsten alle udlejere i erhvervs- og kontorlokaler bruger ROZ-modellerne. De generelle bestemmelser, der er knyttet til ROZ-modellerne, siger, at lejeren vil bruge det lejede areal "effektivt, fuldstændigt, korrekt og personligt". Dette betyder, at lejeren er underlagt en driftsforpligtelse.
Indtil videre er der ingen foranstaltning af den offentlige forvaltning i Holland, der beordrer lukning af et indkøbscenter eller et kontor. Regeringen har dog meddelt, at alle skoler, spisesteder og drikke virksomheder, sports- og fitnessklubber, saunaer, sexklubber og kaffebarer skal forblive lukket indtil videre. Hvis en lejer på forpligtelse af regeringen til at lukke den lejede ejendom, er lejeren ikke ansvarlig for dette. Dette er en situation, som lejeren ikke bør holdes ansvarlig i henhold til den aktuelle nationale situation. I henhold til de generelle bestemmelser er lejeren også forpligtet til at følge regeringens instruktioner. Som arbejdsgiver er han også forpligtet til at sikre et sikkert arbejdsmiljø. Denne forpligtelse stammer ved ikke at udsætte de ansatte for risikoen for kontaminering af coronavirus. Under disse omstændigheder kan ejeren ikke tvinge lejeren til at operere.
På grund af personalet og / eller kundernes sundhedspleje ser vi, at lejere selv også vælger at lukke den lejede ejendom frivilligt, selvom de ikke er blevet instrueret om at gøre det af regeringen. Under de nuværende omstændigheder mener vi, at udlejere ikke vil være i stand til at indgive et krav om opfyldelse af forpligtelsen, betaling af bøder eller erstatning for skader. Baseret på rationalitet og retfærdighed såvel som forpligtelsen til at begrænse skaderne fra lejeren så meget som muligt, har vi det vanskeligt at forestille os, at en udlejer vil gøre indsigelse mod en (midlertidig) lukning.
Forskellig brug af lejet ejendom
Mad- og drikkevarevirksomheder er lukket i øjeblikket. Det er dog stadig tilladt at hente og levere mad. Imidlertid giver en lejeaftale det meste af tiden en streng formålspolitik; hvad der gør opsamlingen anderledes end en restaurant. Som et resultat kan en lejer handle i strid med lejeaftalen og - muligvis - miste bøder.
I den aktuelle situation har alle en pligt til at begrænse sin skade så meget som muligt. Ved at skifte til en afhentnings- / leveringsfunktion overholder en lejer. Under disse omstændigheder er det under al rimelighed vanskeligt at forsvare synspunktet om, at dette er i strid med det kontraktmæssige formål. Faktisk er det meget sandsynligt, at en udlejer har et krav på lejeren, hvis lejeren ikke gør alt, hvad det er i sin magt for at holde sin virksomhed i gang for at kunne betale lejen.
Konklusion
Med andre ord er alle forpligtet til at begrænse deres skade så meget som muligt. Regeringen har allerede bebudet vidtrækkende foranstaltninger til at hjælpe iværksættere og mindske deres økonomiske pres. Det anbefales at bruge mulighederne for disse mål. Hvis en lejer nægter at gøre det, kan det betragtes som svært at videregive tabene til udlejer. Dette gælder også omvendt. I mellemtiden har politikerne også opfordret udlejere til at moderere lejen i den kommende periode, så risikoen deles.
Selvom lejer og udlejer har et kontraktmæssigt forhold til hinanden, og princippet om "en aftale er en aftale". Vi anbefaler at tale med hinanden og se på mulighederne. Lejer og udlejer kan muligvis møde hinanden i disse ekstraordinære tider. Mens lejeren ikke har nogen indkomst på grund af lukningen, fortsætter udlejers udgifter også. Det er i alles interesse, at begge virksomheder overlever og overvinder denne krise. På denne måde kan lejeren og udlejeren blive enige om, at huslejen midlertidigt betales delvist, og at underskuddet indfanges, når forretningslokalerne genåbnes. Vi er nødt til at hjælpe hinanden, hvor det er muligt, og udover har udlejere ikke gavn af konkursboere. Når alt kommer til alt findes en ny lejer ikke let i disse tider. Uanset hvilket valg du vælger, skal du ikke tage forhastede beslutninger, og lad os rådgive dig om mulighederne.
Kontakt
Da den aktuelle situation er så uforudsigelig, kan vi forestille os, at dette kan rejse mange spørgsmål til dig. Vi holder øje med udviklingen og er glade for at holde dig informeret om den seneste situation. Hvis du har spørgsmål til denne artikel, tøv ikke med at kontakte advokater for Law & More.