Lejebeskyttelse

Når du lejer en bolig i Holland, har du automatisk ret til lejebeskyttelse. Det samme gælder for dine lejere og underlejere. I princippet omfatter lejebeskyttelse to aspekter: beskyttelse af lejepriser og lejebeskyttelse mod opsigelse af lejeaftalen i den forstand, at udlejer ikke blot kan opsige lejekontrakten. Mens begge aspekter af lejebeskyttelse gælder for lejere af sociale boliger, er dette ikke tilfældet for lejere af boliger i den frie sektor. Hvilken lejebeskyttelse, der drejer sig om, hvornår og hvad eksakt lejeprisbeskyttelse eller lejebeskyttelse i forbindelse med opsigelse af lejemålet indebærer, diskuteres i denne blog. Men først diskuterer denne blog den tilstand, der er navngivet beboelsesrum til den samlede anvendelse af lejebeskyttelse.

Stue

For anvendelsen af ​​lovbestemmelserne om huslejesikring skal det først være et spørgsmål om boligareal. I henhold til artikel 7: 233 i den hollandske civillov skal boligareal forstås som en bebygget fast ejendom, for så vidt den lejes ud som et selvstændigt eller ikke-selvstændigt hus, en campingvogn eller en stand beregnet til permanent ophold. Der skelnes således ikke yderligere mellem lejere af uafhængig eller ikke-selvstændig bolig med henblik på lejebeskyttelse.

Begrebet boligareal inkluderer også fast ejendom, med andre ord faciliteter, der i deres natur er uløseligt knyttet til hjemmet, campingvognen eller standpladsen eller som er en del af det i kraft af lejeaftalen. I et boligkompleks kan dette f.eks. Være trappeopgang, gallerier og korridorer samt centrale installationer, hvis de ved kontrakt er udpeget som rum, der ikke har offentlig karakter.

Der er dog ikke noget beboelsesrum som defineret i afsnit 7: 233 i den hollandske civillov, hvis det vedrører:

• kortvarig brug af boligareal; om dette er tilfældet, bestemmes på baggrund af brugenes art, f.eks. som sommerhus eller byttehus. I denne forstand henviser kortvarighed således til brug og ikke til den aftalte tid;
• et afhængigt beboelsesrum; dette er tilfældet, hvis huset lejes ud sammen med kommercielle arealer; i så fald er hjemmet en del af det lejede forretningsrum, så ikke boligforholdene, men bestemmelser vedrørende forretningsarealer gælder for hjemmet;
• en husbåd; dette er et fænomen, der ikke passer til den juridiske definition af artikel 7: 233 i den hollandske civillov. Et sådant hus kan normalt ikke betragtes som fast ejendom, fordi der ikke er nogen varig tilknytning til jorden eller banken.

Lejeprisbeskyttelse

Hvis betingelsen for boligareal beskrevet ovenfor er opfyldt, vil lejeren først og fremmest nyde lejeprisbeskyttelsen. I så fald gælder følgende udgangspunkt:

• forholdet mellem kvalitet, inklusive placeringen af ​​den lejede bolig og mellem den leje, der skal betales for den, skal være rimelig
• lejeren har til enhver tid mulighed for at få den oprindelige lejepris vurderet af udlejningsudvalget dette er kun muligt inden for 6 måneder efter start af lejekontrakten; Lejekomiteens afgørelse er bindende, men kan stadig forelægges for distriktsretten til gennemgang;
• udlejeren kan ikke fortsætte med en ubegrænset huslejestigning; Specifikke juridiske grænser gælder for lejestigningen, såsom den maksimale procentdel af lejestigningen, der er bestemt af ministeren;
• de lovbestemte bestemmelser om lejebeskyttelse er obligatorisk lov, dvs. udlejeren kan ikke afvige fra dem i lejeaftalen til skade for lejeren.

I øvrigt gælder de angivne principper kun for lejeren af ​​et socialt hus. Dette er det boligareal, der falder inden for den regulerede lejesektor og skal derfor skelnes fra det boligareal, der hører til den liberaliserede eller gratis lejesektor. I tilfælde af liberaliserede eller gratis boliger er lejen så høj, at lejeren ikke længere er berettiget til lejestøtte og derfor falder uden for lovens beskyttelse. Grænsen mellem liberaliseret og socialt bolig er ca. lejeprisen på ca. 752 euro pr. Måned. Hvis den aftalte lejepris overstiger dette beløb, kan lejeren ikke længere stole på de ovenfor beskrevne principper, fordi det derefter vedrører lejen af ​​en liberaliseret bolig.

Lejebeskyttelse mod opsigelse af lejeaftalen

For anvendelsen af ​​det andet aspekt af huslejesikring skelnes der imidlertid ikke mellem lejere af sociale og liberaliserede boliger. Med andre ord betyder det, at hver lejer af boligareal i vid udstrækning og automatisk beskyttes mod opsigelse af lejeaftalen, i den forstand at udlejeren ikke bare kan annullere lejeaftalen. I denne sammenhæng er lejeren specifikt beskyttet, fordi:

• opsigelsen fra udlejeren opsiger ikke lejeaftalen i overensstemmelse med artikel 7: 272 i den hollandske civillov; i princippet er det op til udlejer at først forsøge at gennemføre opsigelsen af ​​lejeaftalen med gensidig tilladelse. Hvis det ikke fungerer, og lejeren ikke accepterer opsigelsen, opsiger udlejers opsigelse ikke rigtig lejeaftalen. Dette betyder, at lejeaftalen fortsætter som normalt, og udlejer skal indgive et juridisk krav om opsigelse af lejeaftalen til underretningsretten. I så fald ophører lejeaftalen ikke, før retten har truffet en uigenkaldelig beslutning om udlejerens opsigelseskrav.
• i lyset af artikel 7: 271 i den hollandske civillov skal udlejeren angive en grund til opsigelsen; hvis udlejeren vil opsige lejeaftalen, skal han overholde formaliteterne i den førnævnte artikel i civilloven. Ud over opsigelsesperioden er en grund til opsigelse en vigtig formalitet i denne sammenhæng. Udlejer skal således angive et af grundene til opsigelsen i sin opsigelsesmeddelelse som anført i artikel 7: 274, stk. 1, i den hollandske civillov:

1. lejeren har ikke opført sig som en god lejer
2. det drejer sig om husleje i en fast periode
3. udlejeren har akut behov for det lejede til eget brug
4. lejeren accepterer ikke et rimeligt tilbud om at indgå en ny lejeaftale
5. udlejer ønsker at realisere en arealanvendelse på den lejede i henhold til en gyldig zoneplan
6. udlejers interesser ved opsigelse af lejekontrakten opvejer lejers interesser i fortsættelsen af ​​lejekontrakten (i tilfælde af udlejerlejekontrakt)

• lejekontrakten kan kun opsiges af en dommer af de grunde, der er anført i artikel 7: 274, stk. 1, i den hollandske civillov; Ovennævnte grunde er udtømmende: det vil sige, at hvis retssager føres for domstolene, er opsigelse af lejeaftalen af ​​andre grunde ikke mulig. Hvis en af ​​de ovennævnte grunde opstår, skal retten også meddele lejers krav om ophør. I så fald er der derfor ikke plads til en (yderligere) afvejning af interesser. En undtagelse gælder dog for dette punkt med hensyn til opsigelsesgrunden for presserende personlig brug. Når kravet er tilladt, bestemmer retten også tidspunktet for udsendelse. Men hvis udlejerens opsigelseskrav afvises, kan den relevante lejekontrakt muligvis ikke opsiges af ham igen i tre år.

Lov om bevægelse af lejemarkedet

Tidligere var lejebeskyttelse i praksis udsat for en masse kritik: lejebeskyttelsen ville være gået for langt, og der er flere husejere, der gerne vil leje huset, hvis huslejebeskyttelsen ikke var så streng. Lovgiveren har vist sig at være følsom over for denne kritik. Af denne grund har lovgiveren valgt at indføre denne lov fra den 1. juli 2016, loven om overførsel af lejemarkedet. Med denne nye lov blev beskyttelsen af ​​lejeren mindre streng. I forbindelse med denne lov er disse de vigtigste ændringer:

• for lejeaftaler med hensyn til uafhængig beboelsesareal på to år eller derunder og for lejeaftaler med hensyn til ikke-uafhængig beboelsesareal på fem år eller derunder er det gjort det muligt for udlejer at leje uden huslejesikring. Dette betyder, at lejeaftalen slutter ved lovdrift efter den aftalte periode og ikke behøver at opsiges af udlejer som før.
• med indførelsen af ​​målgruppekontrakter er det også blevet lettere for udlejer at opsige lejeaftalen vedrørende boliger beregnet til en bestemt målgruppe, såsom studerende. Hvis lejeren ikke længere hører til en bestemt målgruppe og f.eks. Ikke længere kan betragtes som studerende, vil udlejeren være i stand til at fortsætte opsigelsen på grund af presserende personlig brug lettere og hurtigere.

Er du lejer, og vil du vide, hvilken lejebeskyttelse du er berettiget til? Er du en udlejer, der ønsker at opsige lejeaftalen? Eller har du andre spørgsmål angående denne blog? Kontakt derefter Law & More. Vores advokater er eksperter i udlejningsret og rådgiver dig gerne. De kan også hjælpe dig lovligt, hvis din lejekonflikt fører til retssager.