En lejeaftale har forskellige aspekter. Et vigtigt aspekt heraf er udlejer og de forpligtelser, han har over for lejeren. Udgangspunktet med hensyn til udlejerens forpligtelser er "den glæde, som lejeren kan forvente på baggrund af lejeaftalen". Når alt kommer til alt, er udlejerens forpligtelser tæt knyttet til lejerens rettigheder. Konkret betyder dette udgangspunkt to vigtige forpligtelser for udlejeren. For det første forpligtelsen i artikel 7: 203 BW til at stille varen til rådighed for lejeren. Derudover gælder en underholdspligt for udlejer eller med andre ord regulering af mangler i artikel 7: 204 i den hollandske civillov. Hvad nøjagtigt begge forpligtelser for udlejer betyder, vil blive diskuteret successivt i denne blog.
At stille den lejede ejendom til rådighed
Med hensyn til udlejerens første primære forpligtelse bestemmer artikel 7: 203 i den hollandske civillov, at udlejeren er forpligtet til at stille lejeboligen til rådighed for lejeren og efterlade den i det omfang, det er nødvendigt for den aftalte anvendelse. Den aftalte anvendelse vedrører f.eks. Leje af:
- (uafhængigt eller ikke-selvstændigt) boligareal
- forretningsarealer i form af detailareal;
- andet forretningsrum og kontorer som beskrevet i artikel 7: 203a BW
Det er vigtigt i lejekontrakten klart at beskrive, hvilken brug parterne er aftalt om. Svaret på spørgsmålet, om udlejeren har opfyldt sin forpligtelse, afhænger trods alt af, hvad parterne har beskrevet i lejeaftalen med hensyn til destinationen for den lejede ejendom. Det er derfor vigtigt ikke kun at angive destinationen eller i det mindste brugen i lejekontrakten, men også at beskrive mere detaljeret, hvad lejeren kan forvente på baggrund heraf. I denne sammenhæng vedrører det f.eks. De grundlæggende faciliteter, der er nødvendige for at bruge den lejede ejendom på en bestemt måde. For brugen af en bygning som et butiksområde kan lejeren for eksempel også angive tilgængeligheden af en skranke, faste hylder eller skillevægge og helt andre krav til et lejet rum, f.eks. Beregnet til opbevaring af papir eller skrot kan indstilles i denne stillede sammenhæng.
Vedligeholdelsespligt (standardafregning)
I forbindelse med udlejerens anden hovedforpligtelse bestemmer artikel 7: 206 i den hollandske civillov, at udlejeren er forpligtet til at reparere mangler. Hvad der skal forstås ved en mangel, er nærmere beskrevet i artikel 7: 204 i den civile lov: en mangel er en tilstand eller egenskab ved ejendommen, som et resultat af, at ejendommen ikke kan give lejeren den fornøjelse, han måtte forvente på grundlaget for lejeaftalen. For den sags skyld omfatter nydelse mere end blot betingelsen for den lejede ejendom eller dens materielle egenskaber ifølge højesteret. Andre nydelsesbegrænsende omstændigheder kan også udgøre en mangel i henhold til artikel 7: 204 BW. I denne sammenhæng skal du f.eks. Overveje den forventede tilgængelighed, tilgængelighed og udseende af den lejede ejendom.
Selvom det er et bredt udtryk, der omfatter alle omstændigheder, der begrænser lejers nydelse, bør lejers forventninger ikke overstige forventningerne hos en gennemsnitlig lejer. Med andre ord betyder det, at lejeren ikke kan forvente mere end en velholdt ejendom. Derudover vil forskellige kategorier af lejeobjekter hver især hæve deres egne forventninger, ifølge retspraksis.
Under alle omstændigheder er der ingen fejl, hvis lejeobjektet ikke giver lejeren den forventede glæde som følge af:
- en omstændighed, der kan tilskrives lejeren på grund af fejl eller risiko. For eksempel er mindre mangler i den lejede ejendom i betragtning af den juridiske risikofordeling for lejerens regning.
- En omstændighed, der vedrører lejeren personligt. Dette kan f.eks. Omfatte en meget lav tolerancegrænse for normale lejelyde fra andre lejere.
- En faktisk forstyrrelse fra tredjeparter, såsom trafikstøj eller gener fra en terrasse ved siden af den lejede ejendom.
- En påstand uden en faktisk forstyrrelse, der er en situation, hvor f.eks. En nabo til lejeren kun hævder at have ret til at gå gennem lejers have uden faktisk at bruge den.
Sanktioner i tilfælde af udlejerens overtrædelse af de vigtigste forpligtelser
Hvis udlejer ikke er i stand til at stille lejet til rådighed for lejeren til tiden, fuldt ud eller overhovedet, er der en mangel fra udlejerens side. Det samme gælder, hvis der er en fejl. I begge tilfælde indebærer manglen sanktioner for udlejer og giver lejeren en række beføjelser i denne sammenhæng, såsom kravet om:
- Overholdelse. Lejeren kan derefter kræve af udlejer at stille den lejede ejendom til rådighed til tiden, fuldt ud eller overhovedet, eller at afhjælpe manglen. Men så længe lejeren ikke kræver, at udlejeren repareres, kan udlejeren muligvis ikke afhjælpe manglen. Men hvis afhjælpningen er umulig eller urimelig, behøver udlejer ikke at gøre det. Hvis lejeren derimod nægter reparationen eller ikke gør det i tide, kan lejeren selv afhjælpe manglen og fratrække omkostningerne hertil fra lejen.
- Reduktion af lejen. Dette er et alternativ for lejeren, hvis den lejede ejendom ikke stilles til rådighed til tiden eller fuldt ud af udlejeren, eller hvis der er en mangel. Reduktion af lejen skal kræves af retten eller lejevurderingsudvalget. Kravet skal indgives inden for 6 måneder efter, at lejeren har rapporteret manglen til udlejer. Fra det øjeblik vil huslejereduktionen også træde i kraft. Men hvis lejeren tillader, at denne periode udløber, reduceres hans ret til huslejereduktion, men bortfalder ikke.
- Opsigelse af lejeaftalen, hvis mangel på husleje gør nydelse fuldstændig umulig. Hvis en mangel, som udlejeren ikke skal afhjælpe, for eksempel fordi afhjælpning er umulig eller kræver udgifter, der ikke med rimelighed kan forventes af ham under de givne omstændigheder, men det gør den glæde, at lejeren kunne forvente fuldstændig umulig, både lejer og udlejeren opløser lejekontrakten. I begge tilfælde kan dette gøres ved hjælp af en udenretslig erklæring. Ofte er imidlertid ikke alle parter enige i opløsningen, så der stadig skal følges retssager.
- Compensation (Kompensation). Denne påstand skyldes kun lejeren, hvis manglen, såsom tilstedeværelsen af en mangel, også kan tilskrives udlejeren. Dette er f.eks. Tilfældet, hvis manglen opstod efter indgåelse af lejekontrakten og kan tilskrives udlejeren, fordi han for eksempel ikke har udført tilstrækkelig vedligeholdelse af den lejede ejendom. Men også, hvis en bestemt mangel allerede var til stede, da lejekontrakten blev indgået, og udlejeren var opmærksom på det på det tidspunkt, burde have kendt det eller informeret lejeren om, at den lejede ejendom ikke havde manglen.
Er du som lejer eller udlejer involveret i tvisten om ejeren opfylder betingelserne eller ej? Eller vil du vide mere om for eksempel indførelse af sanktioner mod udlejer? Kontakt derefter Law & More. Vores ejendomsadvokater er eksperter i huslejeret og giver dig gerne juridisk bistand eller rådgivning. Uanset om du er lejer eller udlejer, på Law & More vi tager en personlig tilgang og sammen med dig vil vi gennemgå din situation og fastlægge (opfølgnings) strategien.