Hvad er dine rettigheder som lejer?

Hver lejer har ret har to vigtige rettigheder: retten til at nyde opholdet og retten til lejebeskyttelse. Hvor vi diskuterede lejers første ret i forbindelse med udlejerens forpligtelser, lejerens anden højre side kom i en separat blog om leje beskyttelse. Derfor vil et andet interessant spørgsmål blive diskuteret i denne blog: hvilke andre rettigheder har lejeren? Retten til leveydelse og retten til lejebeskyttelse er ikke de eneste rettigheder, som lejeren har over for udlejer. For eksempel er lejeren også berettiget til et antal rettigheder i forbindelse med overdragelse af ejendommen, der ikke krydser leje og og fremleje. Begge rettigheder diskuteres fortløbende i denne blog.

Hvad er dine rettigheder som lejer?

Overførsel af ejendommen krydser ikke leje

I artikel 1: 7, stk. 226, i den hollandske civillov, der finder anvendelse på lejere af boliger og kommercielle rum, hedder det følgende:

"Overdragelse af ejendommen, som lejeaftalen vedrører (...) af udlejer, overfører udlejers rettigheder og forpligtelser fra lejeaftalen til erhververen".

For lejeren betyder denne artikel først og fremmest, at overdragelse af ejerskab af den lejede ejendom, for eksempel gennem udlejers salg til en anden, ikke afslutter lejeaftalen. Derudover kan lejeren hævde krav mod udlejerens juridiske efterfølger, nu når denne juridiske efterfølger påtager sig udlejerens rettigheder og forpligtelser. For spørgsmålet om hvilke krav netop lejeren derefter har, er det vigtigt først at fastslå, hvilke rettigheder og forpligtelser ejeren overdrager til hans juridiske efterfølger. I henhold til stk. 3 i artikel 7: 226 i civillovgivningen er disse især udlejers rettigheder og forpligtelser, der er direkte relateret til brugen af ​​den lejede ejendom mod vederlag, der skal betales af lejeren, dvs. lejen. Dette betyder, at de krav, som lejeren kan fremsætte over for udlejerens juridiske efterfølger, i princippet vedrører hans to vigtigste rettigheder: retten til leveophold og retten til lejebeskyttelse.

Ofte indgår lejer og udlejer imidlertid også andre aftaler i lejeaftalen med hensyn til andet indhold og registrerer disse i klausuler. Et almindeligt eksempel er en klausul om lejers forkøbsret. Selvom det ikke giver lejeren ret til levering, indebærer det en udlejeres forpligtelse til at tilbyde: udlejeren bliver først nødt til at tilbyde den lejede ejendom til salg til lejeren, inden den kan sælges til en anden juridisk efterfølger. Vil den næste udlejer også være bundet af denne klausul over for lejeren? I lyset af retspraksis er dette ikke tilfældet. Dette bestemmer, at en lejers fortegningsret ikke er direkte relateret til lejen, så klausulen om købsret til den lejede ejendom ikke overgår til udlejerens juridiske efterfølger. Dette er kun anderledes, hvis det drejer sig om en købsoption fra lejeren, og det beløb, der skal betales med jævne mellemrum til udlejeren, også inkluderer et element i kompensation for den ultimative erhvervelse.

Underudlejning

Derudover hedder det i artikel 7: 227 i civillovgivningen følgende med hensyn til lejers rettigheder:

"Lejeren har tilladelse til at give den lejede ejendom i brug helt eller delvis til en anden, medmindre han måtte antage, at udlejeren ville have rimelige indvendinger mod brugen af ​​den anden person."

Generelt fremgår det af denne artikel, at lejeren har ret til at fremleje hele eller en del af den lejede ejendom til en anden person. I lyset af anden del af artikel 7: 227 i civillovgivningen kan lejeren imidlertid ikke fortsætte med at fremleje, hvis han har grund til at mistænke, at udlejeren vil gøre indsigelse mod dette. I nogle tilfælde er udlejerens indvendinger tydelige, for eksempel hvis et forbud mod fremleje er inkluderet i lejeaftalen. I så fald er lejers leje ikke tilladt. Hvis lejer gør det alligevel, kan der være en bøde til gengæld. Denne bøde skal derefter være knyttet til forbuddet mod fremleje i lejeaftalen og være bundet til et maksimumsbeløb. F.eks. Kan fremlejning af et værelse fra et Air B & B på denne måde være forbudt i lejekontrakten, hvilket ofte viser sig at være tilfældet.

I denne sammenhæng er artikel 7: 244 i Civil Code også vigtig for fremleje af boligareal, hvor det hedder, at lejeren af ​​boligareal ikke har lov til at leje hele boligarealet ud. Dette gælder ikke for en del af et beboelsesrum, såsom et rum. Med andre ord er lejeren i princippet fri til delvis at fremleje et beboelsesrum til en anden. I princippet har underlejer også ret til at blive i den lejede ejendom. Dette gælder også, hvis lejeren selv skal forlade den lejede ejendom. Når alt kommer til alt, bestemmer artikel 7: 269 i den hollandske civillov, at udlejeren vil fortsætte med at fremleje ved lov, selvom den primære lejeaftale er afsluttet. Følgende betingelser skal dog være opfyldt med henblik på denne artikel:

  • Uafhængigt boligareal. Med andre ord et beboelsesrum med egen adgang og egne vigtige faciliteter, såsom et køkken og et badeværelse. Kun et rum ses derfor ikke som et uafhængigt beboelsesrum.
  • Underudlejningsaftale. At være en aftale mellem lejer og underlejer, der opfylder kravene til en lejeaftale, som beskrevet i artikel 7: 201 i civillovgivningen.
  • Lejeaftale vedrører leje af boligareal. Med andre ord skal den primære lejeaftale mellem lejer og udlejer vedrøre leje og leje af plads, som bestemmelserne om lovlig boligareal gælder for.

Hvis ovenstående bestemmelser ikke overholdes, har lejer stadig ingen ret eller ejendom til at kræve af udlejer retten til at blive i den lejede ejendom, efter at hovedlejeaftalen mellem lejer og udlejer er opsagt, således at udsendelse også er uundgåelig for ham. Hvis underlejer opfylder betingelserne, skal han tage højde for det faktum, at udlejer kan indlede en sag mod underlejer efter seks måneder for at bringe ophør af fremleje og evakuering af udlejningen til ophør.

Ligesom boligareal kan kommercielt rum også fremlejes af lejeren. Men hvordan forholder lejeren sig til udlejeren i dette tilfælde, hvis lejeren ikke var autoriseret til det eller skal forlade den lejede ejendom? For 2003 var der en klar sondring: udlejer havde intet at gøre med underlejer, fordi lejer kun havde et juridisk forhold til lejeren. Som et resultat havde underlejer heller ingen rettigheder og dermed et krav mod udlejer. Siden da har loven ændret sig på dette punkt og bestemmer, at hvis den primære lejeaftale mellem lejer og udlejer ophører, skal lejeren tage sig af lejerens interesser og position ved for eksempel at slutte sig til underlejer i sagen med udlejer. Men hvis den primære lejeaftale stadig ophører efter proceduren, ophører underlejerens rettigheder også.

Er du lejer, og har du spørgsmål vedrørende denne blog? Kontakt derefter Law & More. Vores advokater er eksperter inden for huslejeretten og rådgiver dig gerne. De kan også hjælpe dig lovligt, hvis din lejekonflikt resulterer i en retssag.

Del