Skjulte mangler ved køb af bolig i Holland: sælgeransvar og dine rettigheder

En skjult mangel i en hollandsk bolig er en fejl, der eksisterede ved overdragelsen, ikke var synlig ved en omhyggelig inspektion og forhindrer normal brug som bolig. Sælgeren er derefter ansvarlig i henhold til artikel 7:17 i den hollandske borgerlige lovbog (BW) og garantien for normal brug i standardkøbsaftalen, medmindre en klausul som en aldersklausul gyldigt flytter risikoen; en sælger, der kendte manglen og ikke udtalte sig om det, kan normalt ikke påberåbe sig en sådan klausul.

Du skal underrette sælgeren inden for rimelig tid efter, at du har opdaget manglen (artikel 7:23 i BW), og kravet forældes to år efter denne meddelelse. Denne artikel forklarer, hvad der tæller som en skjult mangel, hvordan sælgers oplysningspligt hænger sammen med din undersøgelsespligt, hvilke klausuler der flytter risikoen, og hvad du skal gøre, når en mangel opstår. Fristerne er beskrevet mere detaljeret i vores artikel om fristen for skjulte mangler.

Hvad tæller som en skjult mangel?

I henhold til artikel 7:17 i BW skal boligen have de egenskaber, du kunne forvente: de egenskaber, der er nødvendige til normal brug, og de egenskaber, der er nødvendige til en særlig anvendelse, der er aftalt. Spørgsmålet er ikke, om huset er perfekt, men om det kan beboes sikkert og varigt.

Tre betingelser skal være opfyldt. Manglen eksisterede ved overdragelsen, selvom den senere blev synlig. Den hindrer reelt normal brug som bolig, såsom et utæt tag, defekte fundamenter, usikre ledninger eller alvorlig fugt. Og du kunne ikke med rimelighed have opdaget den, før du underskrev.

En synlig defekt, såsom revnede ruder, slidt maling eller en hængende tagrende, er i princippet din risiko, fordi du kan se det og prissætte det ind. Et gammeldags køkken eller en kedel, der er ved at være udtjent, er normalt slet ikke en defekt, især ikke i et ældre hus.

Hvordan hænger sælgers oplysningspligt og din undersøgelsespligt sammen?

Sælgeren skal oplyse, hvad vedkommende ved om mangler, der er relevante for dig (mededelingsplicht); du skal undersøge, hvad en omhyggelig køber ville undersøge (onderzoeksplicht). Som regel gælder oplysningspligten: en sælger, der kendte til en mangel, kan ikke undgå ansvar ved at argumentere for, at du kunne have fundet den.

Denne regel svækkes, hvis du havde en konkret grund til at undersøge sagen nærmere, for eksempel fordi din undersøgelse har påvist en risiko. Den skærpes, hvis sælgeren aktivt skjulte manglen: bevidst vildledning er bedrageri i henhold til artikel 3:44 i BW, som tillader annullering af kontrakten og erstatning.

I praksis gælder oplysningspligten i sælgers spørgeskema (vragenlijst), der følger med de fleste salg. Det spørger om fugt, lækager, fundamenter, asbest, jord, tilladelser og tvister med naboer. Gem det udfyldte spørgeskema, ejendomsmæglerens oplysninger og alle e-mails om husets tilstand: de er din dokumentation.

Hvilke klausuler i købsaftalen flytter risikoen?

De fleste boligsalg bruger en standardkøbsaftale, hvor sælgeren garanterer, at boligen vil have de egenskaber, der er nødvendige for normal brug som bolig. Denne garanti ligger ved siden af ​​artikel 7:17 i BW og er grundlaget for de fleste krav. Andre klausuler indsnævrer eller udvider den; se vores note om købsaftalen.

Før du er bundet, har du en lovpligtig fortrydelsesret på tre dage efter modtagelse af den underskrevne aftale i henhold til artikel 7:2 i BW. Det er sidste øjeblik for at fortryde aftalen uden omkostninger.

Aldersklausulen

En aldersklausul (ouderdomsclausule) fastslår, at en ældre bygning ikke opfylder standarderne for en ny, og at sælgeren ikke yder garanti mod aldersrelaterede defekter. Dette er almindeligt for huse, der er flere årtier gamle. Det udelukker krav om slidte rammer eller aldrende installationer, der stadig fungerer.

En aldersklausul dækker ikke mangler, som sælgeren kendte til og har tavst om, og den dækker normalt ikke en tilstand, der gør huset usikkert eller ubeboeligt. En bredt formuleret udelukkelse læses snævert imod den part, der påberåber sig den.

Klausulen om ikke-beboelse

En klausul om ubrugelighed (niet-zelfbewoningsclausule) anvendes, når sælgeren aldrig har boet i boligen, f.eks. som arving eller investor. Den fastslår, at sælgeren ikke har personlig viden om boligens tilstand. Den beskytter ikke en sælger, der faktisk kendte til en mangel, f.eks. gennem en lejer eller en tidligere besigtigelse.

Undersøgelse og andre forhold

En betingelse for opsyn giver dig mulighed for at ophæve aftalen, hvis en bygningsundersøgelse viser mangler, der overstiger en aftalt reparationsomkostning. Den skal angive, hvem der bestiller opsynet, fristen, tærsklen og hvordan du skal påberåbe dig den. Hvis du påberåber dig den én dag for sent, eller telefonisk, hvor skriftlig aftale er påkrævet, betyder det normalt, at du ikke længere kan stole på den.

Kan en sælger fraskrive sig ethvert ansvar?

Mellem private parter er en bred udelukkelse, op til et salg "som det er", i princippet gyldig. Sælgeren kan ikke påberåbe sig den, hvis det ville være uacceptabelt i henhold til rimeligheds- og retfærdighedsstandarderne (artikel 6:248(2) i BW), hvilket typisk er tilfældet, når sælgeren kendte til manglen og forholdt sig tavs, og aldrig i tilfælde af svig.

Hvilken påstand passer til din situation?

Hollandsk lov tilbyder tre muligheder, og de påberåbes ofte side om side. Ruten bestemmer retsmidlet og bevisbyrden.

• Manglende overensstemmelse (artikel 7:17 BW) eller brud på garantien for normal brug: reparation, skader i henhold til artikel 6:74 BW, delvis opløsning som prisreduktion eller fuld opløsning i henhold til artikel 6:265 BW.
• Fejl (dwaling) i henhold til artikel 6:228 i BW: annullering, hvor du har købt på en ukorrekt antagelse forårsaget af sælgers oplysninger eller tavshed. Retten kan i stedet ændre kontrakten for at fjerne ulempen (artikel 6:230 i BW), i praksis et prisafslag.
• Svig (bedrog) i henhold til artikel 3:44 i BW: bevidst vildledning eller fortielse. Det er sværere at bevise, men en udelukkelsesklausul giver sælgeren ingen beskyttelse.

Skader er det sædvanlige resultat: de rimelige omkostninger ved at bringe boligen til den stand, du havde ret til at forvente. Du skal bevise, at manglen eksisterede ved overdragelsen, hindrer normal brug og ikke kunne opdages, så en ekspertrapport, der daterer manglen, forklarer dens årsag og omkostningerne ved reparationen, er afgørende. Indhent den, før du reparerer, og inviter sælgeren til at deltage i besigtigelsen.

Hvad skal du gøre, når du opdager en mangel?

Underret sælgeren skriftligt inden for rimelig tid (binnen bekwame tijd) efter, at du har opdaget manglen eller burde have opdaget den (artikel 7:23(1) i BW). Hvis du er for sent ude, mister du dine rettigheder, uanset hvor alvorlig manglen er.

Den faste periode på to måneder, der ofte anføres online, gælder for forbrugerkøb af løsøre, ikke for et hus. For et hus gælder den offentlige standard for en rimelig frist, og i nogle tilfælde er denne målt i uger. Send din meddelelse, så snart du har med rimelighed mistanke om en mangel, uden at vente på ekspertrapporten. Kravet udløber derefter to år efter meddelelsen (artikel 7:23(2) i BW), medmindre du afbryder den skriftligt.

• Registrer defekten med daterede fotografier og video, og gem fakturaer for eventuelle nødreparationer.
• Underret sælgeren via anbefalet brev og e-mail, beskriv manglen, hold sælgeren ansvarlig og forbehold dig alle rettigheder.
• Bed en statiker eller bygningssagkyndig om at fastslå årsagen, datere manglen og sætte prisen på reparationen.
• Indsaml spørgeskemaet, mæglerens oplysninger, undersøgelsen og al korrespondance, og læs aftalen igen for alder, fravær af beboelse og udelukkelsesklausuler.
• Giv sælgeren en skriftlig meddelelse om misligholdelse med en rimelig frist, inden du foretager reparationen, undtagen ved presserende sikkerhedsarbejde.

Hvordan kan man forebygge en tvist, inden man underskriver?

En strukturel undersøgelse (bouwkundige keuring) før underskrivelse, eller en undersøgelsesbetingelse i aftalen, er den mest effektive beskyttelse. For ældre huse på blød jord, tilføj en fundamentundersøgelse; for huse bygget før det hollandske asbestforbud, en asbestfortegnelse.

Tjek de offentlige registre. Kommunen har tilladelseshistorikken, som viser, om en tilbygning eller loftsbygning er godkendt. Matrikelstyrelsen (Kadaster) viser skel, panterettigheder og servitutter. For en lejlighed, bed om at få referatet, den langsigtede vedligeholdelsesplan og ejerforeningens reservefond (VvE).

Stil dine spørgsmål skriftligt, og gem svarene; en e-mail er bevis, en mundtlig forsikring er det ofte ikke. Hvis der er udført arbejde for nylig, så bed om en specifik garanti, fakturaerne og tilladelsesafgørelsen. Vores guide til at købe et hjem som expat dækker den bredere proces.

For et nybygget hus gælder der andre regler: entreprenøren er ansvarlig, og siden 1. januar 2024 også for mangler, der ikke opdages ved levering (artikel 7:758(4) BW). Se vores artikel om byggefejl og ansvar.

Hvad skal du som køber tjekke?

Som køber har du bevisbyrden og underretningspligten. Tjek disse punkter.

• Har I bestilt en strukturel undersøgelse, og har I fulgt op på alle de risici, der blev identificeret?
• Indeholder aftalen en alders-, ikke-beboelses- eller "som beset"-klausul, og hvad udelukker den præcist?
• Har du det udfyldte sælgers spørgeskema og alle skriftlige svar om standen?
• Har du underrettet sælgeren skriftligt, så snart du opdagede manglen, og ved du, hvornår toårsperioden udløber?
• Har du en ekspertrapport, der daterer manglen til før overdragelsen?

Hvad skal man som sælger tjekke?

Som sælger er din bedste beskyttelse fuld åbenhed. Tjek disse punkter.

• Har du besvaret spørgeskemaet fuldstændigt, inklusive tidligere lækager, reparationer og tvister?
• Har du skriftligt oplyst mangler, du kender til, selv hvor en aldersklausul gælder?
• Passer en alders- eller ikke-beboelsesklausul med husets faktiske alder og din egen viden?
• Har køberen underrettet dig inden for rimelig tid, og har du fået mulighed for at inspicere inden reparationerne?
• Var defekten synlig ved en normal fremvisning, eller blev den markeret i købers undersøgelse?

Hvad kan vi gøre for dig med skjulte fejl i et hjem?

Vores ejendomsadvokater rådgiver købere og sælgere af hollandske boligejendomme.

• Vi gennemgår købsaftalen og dens alders-, fraværs- og udelukkelsesklausuler, inden du underskriver.
• Vi udarbejder den mangelsmeddelelse, der bevarer dit krav i henhold til artikel 7:23 i BW.
• Vi vurderer, om defekten opfylder kravene for normal brug, og hvilken rute der passer.
• Vi instruerer en ekspert eller anfægter den anden sides rapport.
• Vi forhandler et forlig eller fører sagen.

Resumé

• Der eksisterede en skjult mangel ved overførslen, som hindrer normal brug og ikke med rimelighed kunne opdages.
• Sælgers oplysningspligt går generelt forud for købers undersøgelsespligt.
• Aldersklausuler og klausuler om manglende beboelse begrænser garantien, men beskytter ikke en sælger, der vidste og tav.
• Underret sælgeren skriftligt inden for en rimelig tid; kravet forældes to år efter meddelelsen.
• En undersøgelse før underskrift og skriftlige svar fra sælger forhindrer de fleste tvister.

Ofte stillede spørgsmål