Køb af hus sammen i Holland: ejerskab, realkreditlån og afgang

At købe et hus sammen i Holland betyder, at tre separate juridiske spørgsmål skal besvares på én gang: hvem ejer hvilken andel, hvem skylder realkreditlånet, og hvad sker der, hvis en af ​​jer forlader eller dør. Ejerandelen er fastsat i den notarielle overdragelsesaftale og registreret hos Kadaster. Hæftelsen over for banken er solidarisk, uanset hvad I har aftalt mellem jer. Og ugifte partnere arver intet fra hinanden uden et testamente. Hver af de tre er afgjort af et forskelligt dokument, og hele øvelsen er at få dem til at sige det samme.

De fleste tvister mellem medejere handler ikke om ejendommen. De handler om et depositum, som den ene har betalt, og den anden ikke kan tilbagebetale, en forældregave, der aldrig er blevet dokumenteret, eller et realkreditlån, som den fraflyttede partner stadig hæfter for to år efter fraflytning. Alle tre kan undgås med papirarbejde udarbejdet inden afslutningen. Denne artikel beskriver, hvad hollandsk lov rent faktisk bestemmer, i den rækkefølge, hvori afgørelserne opstår.

Hvad betyder sameje i henhold til hollandsk lov

Når to eller flere personer erhverver en ejendom sammen, ejer de den i et simpelt fællesskab (eenvoudige gemeenschap) i henhold til bog 3 i Burgerlijk Wetboek (borgerloven). Hver medejer ejer en udelt andel; ingen ejer et bestemt værelse. Andelene er, hvad der står i overdragelsesdokumentet, og de formodes kun at være lige store, hvis skødet er tavs. Ejerskabet overgår ved underskrivelse af notarialdokumentet og dets registrering i de offentlige registre, ikke ved underskrift af købsaftalen.

To konsekvenser følger af denne struktur. Den første er, at en samejer ikke kan tvinges til at forblive i fællesskabet: I kan hver især kræve deling når som helst, og hvis I ikke kan blive enige, vil retten afgøre, hvordan ejendommen skal fordeles, hvilket i praksis normalt betyder et salg eller en tildeling til en af ​​jer mod betaling. En samejeaftale kan suspendere denne ret i en bestemt periode, men ikke på ubestemt tid.

For det andet kræver beslutninger om ejendommen enighed. Almindelig vedligeholdelse kan udføres af begge jer, men salg, pantsætning eller væsentlig ændring af ejendommen kræver samtykke fra alle medejere. En partner, der nægter at samarbejde om et salg, kan tvinges gennem retten, men det tager måneder, og derfor er en aftalt exit-mekanisme mere værd end nogen diskussion om, hvem der er urimelig.

Intet af dette afhænger af jeres forholds tilstand. Medejerskab mellem venner, søskende eller en forælder og et barn fungerer på præcis samme måde som mellem partnere, og de dokumenter, der er beskrevet nedenfor, er lige så nødvendige.

Ægteskab, registreret partnerskab eller samlivsaftale

Jeres forholdsramme bestemmer automatisk, hvad der sker med ejendommen, og hvor meget der skal ordnes manuelt. Der findes ikke noget uformelt partnerskab, der erhverver rettigheder over tid i hollandsk lov: at bo sammen i ti år skaber ingen ejendomsret og ingen arveret overhovedet.

For ægteskaber og registrerede partnerskaber indgået fra 1. januar 2018 er standardordningen begrænset formuefællesskab. Aktiver og gæld, som I begge allerede havde, forbliver personlige, ligesom gaver og arv modtaget under forholdet; det, I opbygger sammen, bliver fælles. Et hus købt under ægteskabet i begge navne, falder derfor ind i fællesskabet, men et hus, som en af ​​jer ejede på forhånd, gør ikke, og det gælder heller ikke den gæld, der er knyttet til det. Vores artikel om begrænset formuefællesskab forklarer, hvordan grænsen trækkes, og hvordan ægtepagter kan flytte den.

Ugifte par skal bruge en notarialbekræftet samlivsaftale (samlevingscontract) for at opnå noget sammenligneligt. Den kan registrere ejerandele, fordele driftsomkostninger, håndtere, hvad der sker ved separation, og indeholde en verblijvingsbeding, hvorunder den efterlevende overtager den afdøde partners andel i ejendommen. Hvad den ikke kan gøre, er at oprette arverettigheder i noget andet, eller en ret til partnerunderhold eller en ret til en andel i den andens pension. Forskellene fremgår af vores sammenligning af en samlivsaftale og ægteskab.

Ét punkt fanger ægtepar. Hvor ejendommen er familiens hjem, kræver den borgerlige lovbog den anden ægtefælles samtykke til en række transaktioner vedrørende den, herunder meddelelse af pant i den og i de fleste tilfælde salg af den. Denne beskyttelse gælder, selv når kun den ene ægtefælle er den registrerede ejer.

Ulige bidrag: skødet, gaven og draagplichtovereenkomsten

Den mest almindelige kilde til konflikt er penge, der gik ulige ind og kom ligeligt ud. Hvis en af ​​jer bidrager med opsparing eller modtager en forældregave, og skødet registrerer en halvtreds-halvtreds fordeling uden yderligere aftale, er halvdelen af ​​dette bidrag ifølge loven blevet givet væk. Tre instrumenter forhindrer dette, og de skal være i overensstemmelse med hinanden.

Det første er selve skødet. Ejerandelene behøver ikke at være lige store, og at fastsætte dem til at afspejle bidragene er den reneste løsning, hvor forskellen er permanent og væsentlig. Det er ikke altid den bedste løsning, fordi andelene så også styrer den fremtidige værdivækst, hvilket måske ikke er, hvad du har til hensigt.

Den anden er en draagplichtovereenkomst, en aftale om internt ansvar. Den fastlægger, hvem der mellem jer to bærer hvilken del af realkreditgælden og driftsomkostningerne, og hvad der skal tilbagebetales til hvem, før den resterende friværdi fordeles. Dette er det instrument, der giver jer mulighed for at eje ejendommen i lige store andele, samtidig med at det sikrer, at et depositum på hundrede tusinde euro returneres til den person, der har betalt det. Det har ingen indflydelse på banken, hvilket netop er pointen: det afvikler den interne situation, og banken beholder sine egne rettigheder.

Det tredje vedrører familiens penge. Et forældrebidrag er enten en gave eller et lån, og forskellen skal dokumenteres på det tidspunkt og ikke rekonstrueres bagefter. Et lån kræver skriftlige vilkår: beløb, renter, tilbagebetaling og dets rangordning ved et salg. En gave kan gives underlagt en udelukkelsesklausul (uitsluitingsclausule), som holder den uden for ethvert formuefællesskab og uden for rækkevidde af en deling ved skilsmisse. Uden en sådan klausul kan en gave givet til den ene partner under et ægteskab i fælleskab ende med at blive delt. Om en bestemt struktur er fordelagtig i forhold til gaveafgift, er et spørgsmål for en skatterådgiver; vi håndterer den civilretlige side og koordinerer med din.

Uanset hvad du vælger, så sørg for at dokumenterne er på plads. En skøde, der siger halvtreds, en ansvarsaftale, der siger halvfjerds-treds, og en låneaftale, der ikke siger noget om prioritet ved salg, er en tvist, der venter på at ske.

Realkreditlånet: fælles hæftelse og hvad det overlever

Hvis I begge underskriver pantebrevet, hæfter I hver især for hele gælden, ikke for halvdelen. Långiveren kan kræve det fulde beløb af en af ​​jer og er ikke interesseret i, hvad I har aftalt mellem jer. Den medlåntager, der betaler mere end sin interne andel, har regresret mod den anden, men denne ret er kun værd, hvad den anden rent faktisk kan betale.

Den praktiske konsekvens, som folk undervurderer, er, hvad der sker ved separation. En flytning ophæver ikke ansvaret, og det gør en skilsmisseaftale, en retskendelse eller en underskrevet aftale mellem jer to heller ikke. Kun långiveren kan frigøre en låntager, og det vil normalt kun ske, hvis den tilbageværende ejer kan bære lånet alene, hvilket normalt betyder en ny vurdering af overkommeligheden og ofte et nyt realkreditlån. Indtil denne frigørelse er givet, forbliver den afgående partner ansvarlig, og gælden fortsætter med at fremgå af det nationale kreditregister, hvilket begrænser deres mulighed for at købe andre steder.

Derfor skal en exitklausul være dateret. En brugbar klausul fastlægger, hvordan ejendommen værdiansættes, giver den ene partner en defineret periode til at indhente långivers samtykke og gennemføre et opkøb, fastsætter, hvem der bor der, og hvem der betaler realkreditlånet, ejerforeningsbidragene og forsikringen i mellemtiden, og bestemmer, at ejendommen kommer på markedet, hvis fristen udløber. Uden en lang stopdato kan en partner, der ikke kan refinansiere, men ikke vil sælge, holde den anden som gidsel på ubestemt tid.

Realkreditprodukter, rentefradrag og den nationale realkreditgaranti er sager for en realkreditrådgiver snarere end en advokat, og den skattemæssige behandling af renter, af et tidligere salg og af eventuelle tidligere boligejerskaber hører hjemme hos en skatterådgiver. Vores rolle er at sikre, at skødet, ansvarsaftalen og udtrædelsesklausulen siger, hvad du tror, ​​de siger.

Hvad sker der, hvis en af ​​jer dør

Det er her, ugifte par er mest udsatte. I henhold til hollandsk arveret arver en ægtefælle eller registreret partner under den lovpligtige deling; en samlevende partner arver ingenting, medmindre der er et testamente. Hvis din partner dør uden et, overgår deres andel i huset til deres blodsbeslægtede, og du kan ende med at eje dit hjem sammen med din afdøde partners forældre eller søskende.

To dokumenter løser dette. En verblijvingsbeding i samejeaftalen bestemmer, at den afdøde partners andel af fællesejede aktiver, herunder huset, overgår til den efterlevende, normalt mod en forpligtelse til at overtage den tilsvarende gæld. Og et testamente omhandler alt, hvad samejeaftalen ikke kan omfatte. Hvor der er børn fra et tidligere forhold, skal den ægtefællelige del (legitieme portie) tages i betragtning; vores artikel om hollandsk arveret forklarer, hvordan den lovpligtige deling og den ægtefællelige del fungerer.

Udover spørgsmålet om, hvem der arver, er der spørgsmålet om, hvem der kan betale. Den efterladte forbliver ansvarlig for det fulde realkreditlån, og én indkomst skal bære et lån, der blev vurderet på to. Standardsvaret er en tidsbegrænset livsforsikring, der er tilpasset den udestående gæld, hvor begunstigelsesbetegnelsen er afstemt med resten af ​​aftalerne. Tjek betegnelsen, når forholdet eller ejerskabet ændrer sig; en forældet begunstigelsesklausul er en almindelig og dyr forsømmelse.

Arveafgiftsbehandlingen af ​​en partners dødsbo afhænger af formelle kriterier, der er forskellige for ægtefæller, registrerede partnere og samlevende, og af indholdet af enhver samlivsaftale. Det er en sag for en skatterådgiver eller en notar; det juridisk set vigtige er, om de civile ordninger overhovedet eksisterer.

Kontrol af selve ejendommen

Samejekontrakter afhjælper ikke et dårligt køb. I henhold til hollandsk lov skal ejendommen svare til, hvad køberen kunne forvente i henhold til aftalen, og sælgeren har pligt til at oplyse om mangler, som de har kendskab til, og som påvirker den normale brug. Køberen har til gengæld pligt til at undersøge sagen. Standardkøbsaftaler flytter en stor del af risikoen over på køberen gennem en aldersklausul eller en klausul, der fastslår, at sælgeren aldrig har boet i ejendommen, og disse klausuler er generelt effektive.

Timing er afgørende, hvis noget går galt. Den to måneders klagefrist, som forbrugerne kender fra køb af varer, gælder ikke for køb af et hus: For fast ejendom skal køberen klage inden for en rimelig tid (bekwame tijd) efter at have opdaget manglen, hvilket i praksis betyder straks, skriftligt og med sælgers mulighed for at inspicere. At vente, indtil reparationen er udført, og fakturaen er betalt, er en god måde at miste et ellers gyldigt krav på. Vores artikel om fristen for skjulte mangler beskriver, hvordan domstolene anvender den, og vores vejledning om køb af et hus med skjulte mangler dækker det materielle krav.

For en lejlighed køber du også ind i en ejerforening. Bed om referatet af de sidste tre generalforsamlinger, årsregnskabet, størrelsen af ​​reservefonden, den langsigtede vedligeholdelsesplan og eventuelle restancer, og find ud af, om større arbejder er blevet løst, men endnu ikke faktureret. En beslutning truffet før du købte, kan stadig ende på din dørmåtte bagefter. Vores artikel om VvE- rettigheder og -forpligtelser forklarer, hvad foreningen kan og ikke kan kræve af dig.

Hvis jorden ejes under en jordlejekontrakt, skal du læse lejebetingelserne, før du binder dig. Jordlejen, mekanismen og tidspunktet for dens revision, den tilladte anvendelse og enhver opkøbsmulighed kan påvirke både den månedlige pris og ejendommens salgbarhed, og långivere vurderer ugunstige forhold. Se vores forklaring af erfpacht for købere, og overvej at søge rådgivning fra en ejendomsadvokat, før du underskriver.

Købsprocessen og de tidsfrister, der betyder noget

Det hollandske køb går fra et accepteret tilbud til en skriftlig købsaftale og derefter til den notarielle overdragelseshandling. For en køber, der er en privatperson, der køber en bolig, skal aftalen være skriftlig for at være bindende, og køberen har en lovpligtig fortrydelsesret på tre dage fra modtagelsen af ​​den underskrevne aftale til at fortryde aftalen uden begrundelse og uden omkostninger. Fristen kan ikke fraviges, og den beregnes i kalenderdage med en regel, der sikrer, at mindst to af dem er hverdage.

Derudover kommer din beskyttelse fra de betingelser, du forhandler ind i aftalen. De tre, der betyder mest, er en finansieringsbetingelse, en betingelse, der dækker resultatet af en strukturel undersøgelse, og, hvor det er relevant, en, der dækker den nationale realkreditgaranti. Hver af dem kræver et omfang, en frist og en erklæring om, hvilken dokumentation der skal fremlægges for at påberåbe sig den. Disse betingelser bortfalder automatisk på deres dato: en køber, der ikke påberåber sig en finansieringsbetingelse rettidigt, er bundet af købet og i henhold til standardmodelaftalen udsat for en bod. Hvis et køb er gået galt, beskriver vores artikel om at trække sig tilbage fra et hollandsk ejendomskøb, hvad der stadig er muligt.

Standardaftalen kræver også, at køberen stiller et depositum eller en bankgaranti, normalt ti procent af købsprisen, inden for en fastsat periode. Begge medkøbere bør vide, hvem der finansierer, og fra hvilken konto, da denne betaling i sig selv er et bidrag, der bør registreres.

Færdiggørelsen finder sted hos notaren, som udarbejder og underskriver overdragelsesdokumentet og pantebrevet, kontrollerer de offentlige registre for eksisterende pantsætninger og udlæg, afregner købsprisen via den notarielle klientkonto og tinglyser skøderne. Notaren er upartisk og agerer på vegne af begge parter, hvilket betyder, at notaren ikke er din rådgiver i forhold til, om handlen er god, eller hvordan ejerskabet skal fordeles mellem jer. Vores guide til den hollandske notar og den juridiske overdragelse af en ejendom forklarer rollefordelingen, og vores artikel om overdragelsesskat og købers omkostninger dækker, hvad der skal betales omkring færdiggørelsen.

Forvent identitetstjek og spørgsmål om dine midlers oprindelse fra både långiver og notar; disse er lovpligtige forpligtelser, ikke mistanke. At besvare dem med dokumenter, du har indsamlet på forhånd, er forskellen mellem en problemfri og en forsinket afslutning.

Separation: hvordan ejendommen rent faktisk er opdelt

Ved en separation skal huset forlade fællesskabet, og der er kun tre udveje: en af ​​jer overtager det, det sælges til en tredjepart, eller retten bestemmer. Overtagelse betyder at få tildelt hele ejendommen mod betaling af den andens andel, hvilket kræver, at långiver frigiver den afgående ejer og en ny notarialaftale. Salg betyder at dele nettoprovenuet efter at realkreditlånet er indfriet, og efter at eventuelle dokumenterede indskud, gaver og lån er blevet afviklet i den rækkefølge, som din aftale angiver.

Det er vurderingen, der går i stå ved forhandlingerne. Aftal på forhånd, hvordan værdien skal fastsættes: en vurdering foretaget af en uafhængig vurderingsmand, eller gennemsnittet af to vurderinger med en tredje, hvis de afviger med mere end en aftalt margin, sammen med en gyldighedsperiode, så en langsom forhandling ikke overstiger beløbet. Hvis du lader dette stå åbent, vil du diskutere vurderingsmanden snarere end huset.

Hvor parterne slet ikke kan blive enige, kan en af ​​samejerne anmode retten om at bestemme delingen. Retten har bred skønsbeføjelse: den kan tildele ejendommen til den ene part mod betaling, beordre et salg eller beordre et salg ved auktion, hvis samarbejde nægtes. Dette sidste resultat er næsten altid værre økonomisk end et forhandlet resultat, hvilket er det stærkeste praktiske argument for et forlig. For ægtepar udgør ejendommen en del af den bredere økonomiske afvikling ved skilsmisse og kan ikke fornuftigt behandles isoleret; for samlevende er situationen fastsat af samejeaftalen, og vores artikel om separation med en samejeaftale gennemgår rækkefølgen.

Indtil delingen er gennemført, forbliver I begge ejere, og I forbliver begge ansvarlige. Registrer, hvem der bor i ejendommen, på hvilket grundlag og for hvis regning, og registrer det skriftligt i det øjeblik, en af ​​jer flytter ud, i stedet for måneder senere.

Fejl der koster mest

At antage, at det at bo sammen skaber rettigheder, er den dyreste af dem, fordi opdagelsen normalt kommer på det værst tænkelige tidspunkt. For det andet er der den lige store gerning med ulige penge og intet skriftligt; bidraget er simpelthen væk. For det tredje er det at lade pantet stå i fælles navne, efter at den ene partner er flyttet ud, hvilket holder den pågældende partner ansvarlig og blokerer deres næste køb. For det fjerde er der en udtrædelsesklausul uden værdiansættelsesmetode og uden deadline, som forvandler en løselig uenighed til en retssag. For det femte er det at klage for sent over en mangel.

Alle fem er dokumentproblemer, og alle fem er billigere at forebygge end at føre retssag. Det naturlige øjeblik er mellem det accepterede tilbud og notarudnævnelsen, når vilkårene er kendte, og der stadig er tid til at udarbejde.

Hvordan Law and More kan hjælpe

Law and More rådgiver par, venner og familiemedlemmer, der køber et hus sammen i Holland. Vi gennemgår købsaftalen og dens betingelser, inden du underskriver, fastsætter ejerandele og udarbejder ansvarsaftalen, dokumenterer forældregaver og lån med de rette klausuler, udarbejder samejeaftaler og ægteskabsbetingelser med notaren og forbereder exit- og buyout-ordninger, der fungerer, når der er behov for dem. Hvor et sameje allerede er opløst, agerer vi i delingen og i forhandlingerne med långiveren. Vores ejendomsadvokater og familieretsspecialister arbejder på den samme sag, og vores oversigt over Hollandsk ejendomsret fastlægger den bredere praksis. Fortæl os om din situationVi giver dig besked om dine muligheder inden for én arbejdsdag.