Erhvervsleasing: 7:290 eller 7:230a DCC, hvilken ordning gælder for dig?

Hvilken ordning der gælder for dine erhvervslokaler afhænger af, hvordan lokalerne rent faktisk bruges, ikke af etiketten i lejekontrakten. Butikker, restauranter, caféer, hoteller og campingpladser med et offentligt salgsområde falder ind under artikel 7:290 i den hollandske borgerlige lovbog (DCC) og nyder stærk lovmæssig beskyttelse; kontorer, lagerbygninger, værksteder uden en offentlig disk og de fleste andre erhvervslokaler falder ind under artikel 7:230a DCC, som kun beskytter lejeren mod øjeblikkelig udsættelse.

Begge ordninger er ufravigelige love. I henhold til artikel 7:291 i DCC kan klausuler, der afviger fra 7:290-reglerne til skade for lejeren, annulleres, medmindre underretten (kantonrechter) har godkendt dem. Denne artikel forklarer, hvordan de to ordninger adskiller sig, hvordan man klassificerer blandede eller grænsetilfælde, og hvad både lejer og udlejer bør kontrollere, før de underskriver.

Hvad tæller som 7:290 erhvervsareal?

7:290-lokaler er erhvervslokaler, hvor offentligheden kan komme ind og købe varer eller modtage tjenester på stedet. Artikel 7:290(2) i DCC opregner detailvirksomheder, restauranter og caféer, takeaway- og leveringstjenester samt håndværksvirksomheder, forudsat at lokalerne indeholder et lokale, der er tilgængeligt for offentligheden til direkte levering af varer eller tjenester.

Hoteller og campingpladser falder også ind under artikel 7:290 i DCC, uden kravet om offentlig skranke. I henhold til artikel 7:290(3) i DCC dækker ordningen tilbehør, jord, der tilhører ejendommen, og en tilhørende bolig, såsom lejligheden over en butik, der er udlejet sammen med den.

Hvilke virksomheder er typisk berettigede?

Typiske lejere i 7:290 er et bageri med en butik foran, en tøjbutik, en frisør, en cykelreparatør med en salgsdisk, en takeaway-butik og et hotel. Det, de har til fælles, er, at kunderne kommer ind i lokalerne for at købe et produkt eller en tjenesteydelse på stedet, hvilket er testen i artikel 7:290(2)(a) i DCC.

Hvad tæller som 7:230a erhvervsareal?

7:230a-arealet er den resterende kategori: enhver bebygget ejendom, der hverken er en bolig eller 7:290-arealet. Artikel 7:230a i DCC dækker derfor kontorer, lagre, distributionscentre, fabrikker, garager, advokat-, arkitekt- og fysioterapeutpraksisser samt showrooms, hvor kunderne ikke kan købe på stedet.

Beskyttelsen er begrænset til udsættelse. Når lejemålet er ophørt, kan lejeren anmode retten om at forlænge den periode, inden for hvilken lejeren skal flytte, men skal gøre dette inden for to måneder efter, at udlejeren skriftligt har opsagt sin tilladelse (artikel 7:230a(1) i DCC). Retten kan give op til et år, som kan forlænges to gange med op til et år efter lejerens anmodning, dog højst tre år (artikel 7:230a(5) i DCC).

Hvordan adskiller de to ordninger sig i praksis?

Forskellene vedrører varighed, opsigelse, lejeregulering og aftalefrihed. Tabellen nedenfor viser hovedpunkterne; afsnittene efter forklarer dem.

Hvor længe løber en lejekontrakt på 7:290?

En lejekontrakt i henhold til 7:290 løber i mindst fem år og forlænges derefter ved lov med yderligere fem år (artikel 7:292 i DCC). En længere første periode er tilladt. En lejekontrakt på to år eller mindre falder uden for denne beskyttelse, men hvis brugen fortsætter ud over to år, opstår der ved lov en femårig lejekontrakt fratrukket de to år, der allerede er gået (artikel 7:301 i DCC).

For 7:230a-lejemål er der ingen minimumsperioder. Parterne kan aftale et år, tre år eller en anden varighed, og en tidsbegrænset lejekontrakt ophører, når denne periode udløber uden varsel (artikel 7:228(1) i DCC).

Hvordan kan udlejeren ophæve en lejekontrakt på 7:290?

Udlejeren skal give besked ved fogedskrivelse eller anbefalet brev med mindst et års varsel ved udløbet af lejeperioden (artikel 7:293 i DCC). Opsigelsen skal angive begrundelsen, ellers er den ugyldig (artikel 7:294 i DCC).

Hvis lejeren ikke skriftligt accepterer inden for seks uger, fortsætter lejemålet, indtil retten har afgjort udlejerens krav (artikel 7:295 i DCC). Efter de første fem år kan retten kun ophæve lejemålet i tilfælde af dårlig drift fra lejerens side eller presserende personlig brug fra udlejerens eller nære slægtninges side (artikel 7:296(1) i DCC). Efter ti år afvejer retten begge parters interesser (artikel 7:296(3) i DCC). Del 2 af denne serie dækker ophævelse i detaljer.

Kan huslejen gennemgås?

For lokaler med en længde på 7:290 kan begge parter anmode retten om at justere lejen til den gennemsnitlige leje for sammenlignelige lokaler i området i løbet af de foregående fem år (artikel 7:303 i DCC). Kravet kan kun antages til behandling efter rådgivning fra en eller flere sagkyndige, der er udpeget i fællesskab af parterne eller af retten (artikel 7:304 i DCC).

For et lokale på 7:230a gælder denne lovfæstede ret ikke. Lejen følger kontrakten, normalt med en årlig indekseringsklausul baseret på CBS' forbrugerprisindeks.

Kan I aftale vilkår, der afviger fra loven?

For så vidt angår 7:290-pladsen, kan klausuler, der afviger fra den lovmæssige beskyttelse til skade for lejeren, annulleres, medmindre byretten har godkendt dem på forhånd (artikel 7:291 i DCC). Retten godkender kun, hvis klausulen ikke væsentligt påvirker lejerens rettigheder, eller hvis lejeren ikke har brug for beskyttelsen i betragtning af sin stilling.

For 7:230a-området er parterne i vid udstrækning frie til at træffe deres egne aftaler inden for rimelighedens og retfærdighedens grænser (redelijkheid en billijkheid). Lejeren har fortsat ret til at anmode om forlængelse af udsættelsesperioden, medmindre lejeren selv har opsagt eller udtrykkeligt har accepteret opsigelsen (artikel 7:230a(2) i DCC).

Hvordan klassificeres blandet eller grænsetilfælde af brug?

Ved blandet anvendelse ser retten på, hvilken anvendelse der dominerer. Hvis en butik med en salgsdisk er kernen i virksomheden, og opbevaringen bagved er underordnet, falder hele ejendommen ind under artikel 7:290 i DCC; hvis lageret er hovedfunktionen, og disken er bifunktionel, finder artikel 7:230a i DCC anvendelse.

Showroom, webshop eller hjemmepraksis

Et showroom, hvor kunder ser produkter, men ikke kan købe dem der, mangler den direkte levering, der kræves i henhold til artikel 7:290(2)(a) i DCC, og er normalt 7:230a plads. En webshop med kun et afhentningssted vurderes på samme måde: afhentning af en pakke er ikke det samme som at købe på stedet. Et behandlingsrum tilhørende en selvstændig fysioterapeut i sit eget hjem er normalt heller ikke 7:290 plads.

I tvivlstilfælde afgør retten på baggrund af, hvad parterne er blevet enige om som den tilsigtede anvendelse, og hvordan lokalerne faktisk anvendes. En klausul om, at "dette er ikke 7:290-plads", binder ikke retten, hvis den faktiske anvendelse viser andet.

Hvad skal man som lejer tjekke?

• Er der et offentligt tilgængeligt rum, hvor kunder køber varer eller modtager tjenesteydelser på stedet (artikel 7:290(2) i DCC)?
• Beskriver lejekontrakten den tilsigtede anvendelse konkret, så den stemmer overens med, hvordan du rent faktisk vil bruge lokalerne?
• Indeholder lejekontrakten klausuler, der afviger fra artikel 7:290-7:310 i DCC til din skade, og har underretten godkendt dem?
• Er perioden to år eller mindre, og hvad sker der, hvis du bliver i længere tid (artikel 7:301 i DCC)?
• For 7:230a-pladsen: bemærk fristen på to måneder efter en skriftlig meddelelse om fraflytning for at anmode retten om mere tid.
• Bruger udlejeren den korrekte ROZ-model for typen af ​​lokaler?

Hvad skal man som udlejer tjekke?

• Hvilket regime følger af den tilsigtede og faktiske anvendelse, og passer leje- og løbetidsstrukturen til dette regime?
• For 7:290-plads: Send enhver meddelelse via fogedskrivelse eller anbefalet brev mindst et år før udløbet af perioden med angivelse af begrundelsen (artikel 7:293-7:294 i DCC).
• Tjek, om der er en begrundelse i artikel 7:296 i DCC på det tidspunkt, hvor du ønsker at ophæve lejemålet.
• Få afvigende klausuler godkendt af byretten, inden lejemålet træder i kraft (artikel 7:291 i DCC).
• For en kortvarig lejekontrakt på op til to år: notér slutdatoen i din kalender, da fortsat brug ud over to år skaber en femårig lejekontrakt (artikel 7:301(2) i DCC).
• For 7:230a-området: giv en tydelig skriftlig opsigelse af lejemålet, hvilket starter lejerens tomåneders periode.

Hvad kan vi gøre for dig med klassificering af erhvervslejemål?

Vores lejeadvokater rådgiver lejere og udlejere om begge ordninger. Vi kan:

• vurder, om dine lokaler er 7:290 eller 7:230a, baseret på lejemålet og den faktiske anvendelse;
• gennemgå et udkast til lejekontrakt og ROZ-modellen, inden du underskriver, og marker klausuler, der kræver rettens godkendelse;
• indgive en anmodning om godkendelse af afvigende klausuler til underretten i henhold til artikel 7:291 i DCC;
• udarbejde eller kontrollere en opsigelsesmeddelelse, herunder formularen, opsigelsesperioden på et år og begrundelsen;
• indgive en anmodning om forlængelse af udsættelsesperioden i henhold til artikel 7:230a i DBK inden for fristen på to måneder;
• udarbejde en anmodning om huslejeændring i henhold til artikel 7:303-7:304 i DCC, herunder udpegelse af eksperten.

Resumé

• Regimet følger af den faktiske brug af lokalerne, ikke af hvad lejekontrakten kalder dem.
• 7:290 lokaler (butikker, restauranter, hoteller, campingpladser) har en løbetid på 5+5 år, opsigelse kun på lovpligtig grund og lejekontrol ved retten.
• 7:230a-lokaler (kontorer, lagerbygninger, showrooms) har ingen tidsbegrænset beskyttelse; lejeren kan kun anmode om op til tre års ekstra fraflytning.
• Ved blandet anvendelse er det den dominerende anvendelse, der bestemmer.
• Fravigelse af reglerne i paragraf 7:290 til skade for lejeren kræver forudgående godkendelse fra byretten.

Mere fra denne serie om erhvervslejeret

• Del 2: Opsigelse af en erhvervslejekontrakt: opsigelsesvarsel, grunde og faldgruber
• Del 3: Mangler i dine erhvervslokaler: rettigheder, vedligeholdelse og lejenedsættelse

Ofte stillede spørgsmål