Byggeadvokat i Holland

Law & More rådgiver klienter og entreprenører om byggekontrakter og tvister i Holland: ekstraarbejde, advarselspligt, levering, mangler og ophævelse. Vi støtter iværksættere, bygherrer og private klienter i forhandlinger, gennemgang af kontrakter og standardbetingelser samt i sager ved civile domstole og voldgift på hollandsk og engelsk. Det første skridt er et gratis introduktionsmøde, hvor vi gennemgår kontrakten, betingelserne og leveringsrapporten.

Klienternes bedømmelse Law & More 9.6 ud af 10 på Klientforklaring, den hollandske anmeldelsesplatform (81 anmeldelser, pr. oktober 2026).

Hvad kan vi hjælpe dig med?

• udarbejdelse eller gennemgang af en byggekontrakt og de standardbetingelser, der er knyttet til den;
• en faktura for ekstraarbejde, som du aldrig har godkendt;
• en entreprenør, der ikke advarede om fejl i designet eller instruktionerne;
• mangler konstateret ved eller efter levering, og entreprenørens ansvar;
• forsinkelses- og bodsklausuler;
• afslutning af et projekt og det beløb, som entreprenøren stadig kan kræve;
• sager ved den civile domstol eller Voldgiftsnævnet for Byggebranchen.

Hvilke regler gælder for en byggekontrakt i Holland?

Byggeprojekter foregår på en arbejdskontrakt (aanneming van werk), der er reguleret af artikel 7:750 ff. i den hollandske borgerlige lovbog, næsten altid kombineret med et sæt standardbetingelser. Tvister drejer sig normalt om, hvem der bærer konsekvenserne, og det følger af kontrakten, de advarsler, der er givet undervejs, og hvad der blev registreret ved levering.

For en klient er spørgsmålene normalt, om arbejdet lever op til det aftalte, hvem der betaler for ekstraarbejde, og hvad der stadig kan kræves reklamation fra, når bygningen er taget i brug. For en entreprenør er spørgsmålene, om instruktionerne var forsvarlige, om der blev givet en advarsel rettidigt, og om et krav ankom inden for den gældende periode. Svarene afgøres ofte af dokumenter, der er skrevet længe før tvisten opstod.

De fleste hollandske byggekontrakter inkorporerer UAV 2012 eller, for integrerede kontrakter, UAV-GC 2005. Disse fastsætter vagtperioder, ansvar og bevisførelse på måder, der adskiller sig fra den civile lovbog, og de udpeger ofte Voldgiftsnævnet for Byggeindustrien i stedet for den civile domstol. Hvilke betingelser der gælder, og om de er gyldigt inkorporeret, er derfor det første, der skal fastslås.

Hvem betaler for merarbejde, og hvad er pligten til at advare?

En entreprenør må kun opkræve betaling for merarbejde, hvis han rettidigt har advaret klienten om den deraf følgende prisstigning, medmindre klienten selv burde have forstået denne stigning (artikel 7:755). I henhold til artikel 7:754 skal entreprenøren også advare om unøjagtigheder i opgaven, designet eller de materialer, klienten har leveret.

Pligten til at advare gælder i det omfang, entreprenøren kendte til eller med rimelighed burde have kendt til unøjagtigheden. Begge forpligtelser er ofte afgørende, og begge handler om, hvad der blev sagt på det tidspunkt, ikke om, hvad der senere viste sig. Før referater af møder på byggepladsen, e-mails og skriftlige instruktioner: de er normalt det bevismateriale, der afgør spørgsmålet.

Hvad sker der ved levering, og hvem er ansvarlig for mangler?

Efter at arbejdet er accepteret, er entreprenøren i princippet fritaget for ansvar for mangler, som klienten burde have opdaget på det tidspunkt (artikel 7:758). Kvalitetssikringsloven for byggeri (Wkb), der er gældende siden 1. januar 2024, ændrede denne situation: entreprenøren forbliver ansvarlig for mangler, der ikke opdages ved levering, medmindre de ikke kan tilskrives ham.

Systemet med uafhængig kvalitetssikring i henhold til loven gælder i øjeblikket for nybyggeri i den laveste konsekvensklasse, såsom enfamiliehuse og mindre erhvervsejendomme; renoveringsarbejde følger på et senere tidspunkt. Om den strengere ansvarsregel gælder for din kontrakt afhænger af arbejdets dato og art, så det kontrollerer vi først.

For en forbruger, der får bygget et hus, kan fem procent af kontraktsummen tilbageholdes og placeres i deponering hos notaren (artikel 7:768). Under den nye ordning frigives dette beløb først, når klienten har bekræftet, at de udestående mangler er blevet afhjulpet. Baggrund findes i vores artikel om byggefejl og ansvar.

Kan klienten opsige kontrakten?

Ja. En klient kan til enhver tid opsige kontrakten, også uden at entreprenøren misligholder aftalen (artikel 7:764). Entreprenøren har da ret til kontraktprisen fratrukket de besparelser, der følger af opsigelsen.

Hvad disse besparelser beløber sig til, er et tilbagevendende argument og er værd at beregne, før der gives varsel, ikke efter. Opsigelse på grund af entreprenørens misligholdelse følger andre regler og kræver en omhyggelig sagsbehandling, startende med en misligholdelsesmeddelelse. Mere baggrund findes i vores artikler om hollandsk byggelovgivning , praktiske punkter for bygherrer og entreprenører , og hvordan hollandsk byggelovgivning står sig i forhold til internationale standarder.

Hvordan fungerer det at arbejde med Law & More arbejde?

1. Introduktionsmøde: Du sender kontrakten, betingelserne og leveringsrapporten, og vi drøfter din situation helt gratis.
2. Rådgivning og omkostningsoverslag: Vi vurderer de gældende regler, beviserne og risiciene og estimerer omkostningerne.
3. Forhandling: Vi fastlægger din holdning i korrespondancen og forhandler med den anden part, arkitekten eller forsikringsselskabet.
4. Sagsbehandling eller afslutning: Vi fører sager ved den civile domstol eller ved voldgift, eller registrerer forliget skriftligt.

Vi rådgiver også internationale klienter og entreprenører om, hvad hollandsk lov tilføjer til eller tilsidesætter i den kontrakt, de er blevet bedt om at underskrive. For et bredere billede, se vores guide til fast ejendomsret i Holland.

Hvad koster en byggeadvokat?

Det introducerende møde er gratis. Derefter arbejder vi på timebasis, og vi aftaler prisen og den forventede indsats med dig på forhånd.

• Advokat: 250 til 350 euro i timen, eksklusive moms.
• Partner: 300 til 400 euro i timen, eksklusive moms.
• Engangsrådgivningsmøde uden yderligere assistance: 300 euro inklusive moms.

Law & More arbejder ikke med retshjælp (toevoeging). Retshjælp findes gennem Retshjælpsnævnet (Raad voor Rechtsbijstand), men vi arbejder ikke på det grundlag. Eksterne omkostninger såsom retsgebyrer (griffierecht), voldgiftsomkostninger og omkostninger til en teknisk rapport opkræves separat.

Hvem håndterer din sag?

Din sag håndteres af Ruby van Kersbergen. Du kan læse mere om deres baggrund på vores teamside.

Hvilke relaterede tjenester kan være relevante?

Dit spørgsmål kan også berøre andre områder. Disse sider forklarer, hvordan vi kan hjælpe.

• Lejeadvokat

Ofte stillede spørgsmål

Entreprenøren sendte en faktura for arbejde, jeg aldrig godkendte. Skal jeg betale?

Ikke automatisk. En entreprenør må kun opkræve betaling for merarbejde, hvis han har advaret dig om prisstigningen i tide, medmindre du selv burde have forstået denne stigning (artikel 7:755 i den hollandske borgerlige lovbog). Hvad der blev meddelt, og hvornår, afgør spørgsmålet, så indhent e-mails, referater og instruktioner.

En defekt opstod et år efter levering. Er det for sent?

Det afhænger af ordningen og manglens art. Efter den almindelige regel er entreprenøren fritaget for mangler, som du burde have bemærket ved afleveringen; skjulte mangler er en anden sag. Siden kvalitetssikringsloven for byggeri er entreprenørens situation mindre gunstig, end den plejede at være. Anmeld manglen skriftligt uden forsinkelse.

Kan jeg bare stoppe projektet?

Ja, en klient kan til enhver tid opsige kontrakten i henhold til artikel 7:764 i den hollandske borgerlige lovbog, men entreprenøren har da ret til den aftalte pris fratrukket de besparelser, der er forårsaget af opsigelsen. Det er værd at beregne dette beløb, før du opsiger kontrakten, da det ofte er det primære uenighedspunkt.

Min kontrakt vedrører dronen fra 2012. Ændrer det sig meget?

Det kan ændre en hel del, herunder perioder, ansvar og det værneting, der afgør en tvist. UAV 2012 udpeger ofte Voldgiftsnævnet for Byggeindustrien i stedet for den civile domstol. Hvorvidt betingelserne blev gyldigt indarbejdet, er det første spørgsmål, vi ser på.

Gælder kvalitetssikringsloven for byggeri for min renovering?

Systemet med uafhængig kvalitetssikring gælder i øjeblikket for nybyggeri i den laveste konsekvensklasse; renoveringsarbejder skal efter planen bringes ind under det på et senere tidspunkt. Ændringerne af entreprenørens ansvar i den borgerlige lovbog er et separat spørgsmål, som vi vurderer på baggrund af din kontrakt og arbejdets dato.

Er du i tvivl om din situation? Fortæl os om din situation. Vi giver dig besked inden for en arbejdsdag om dine muligheder. Brug vores kontaktformular, ring +31 40 369 06 80 eller send en e-mail info@lawandmore.nl.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (+31 40 369 06 80) og besøgssted Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (+31 20 369 71 21). Tilgængelig mandag til fredag ​​08:00-22:00, lørdag og søndag 09:00-17:00.

Denne side indeholder generelle oplysninger og erstatter ikke rådgivning om din specifikke situation.