Lejenedsættelse for erhvervslokaler

Når omstændighederne ændrer sig dramatisk efter underskrivelsen af en lejekontrakt, tilbyder hollandsk lov én mulighed: uforudsete omstændigheder. I henhold til artikel 6:258 i den borgerlige lovbog kan en domstol ændre eller ophæve en kontrakt, hvis der er opstået omstændigheder, som parterne ikke har indarbejdet i deres aftale, og som er af en sådan art, at den anden part ikke med rimelighed kan forvente, at kontrakten opretholdes uændret.

Coronaviruspandemien førte til den hyppigste anvendelse af denne regel for erhvervslokaler. I sin kendelse af 24. december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) fastslog Højesteret, at en regeringsbeordret lukning af hotel- og butikslokaler var en uforudset omstændighed, der berettigede en lejenedsættelse, og den fastlagde en metode til at dele det resulterende tab mellem udlejer og lejer i stedet for at belaste en af dem. Denne argumentation er ikke begrænset til pandemien: den forbliver rammen for enhver drastisk ekstern begivenhed, der forstyrrer en lejekontrakt.

Skal du fortsætte med at betale husleje, hvis dine forretningslokaler bliver lukket?

Ja, i princippet: en lejekontrakt fortsætter med at løbe, selv under en krise, som ingen af parterne forudså. To situationer er vigtige for, hvad der sker derefter. Den første er en virksomhed, der er juridisk udelukket fra at drive virksomhed, såsom hotel- og restaurationsbranchen eller ikke-essentiel detailhandel. Den anden er en virksomhed, der måske forbliver åben, men vælger at lukke frivilligt. Konsekvenserne for huslejen er forskellige mellem de to.

Kan en lejer påberåbe sig force majeure?

Ikke automatisk. Din lejekontrakt regulerer muligvis allerede dette i sin force majeure-klausul, og de fleste erhvervslejekontrakter i Holland bruger standardmodellen ROZ (Raad voor Onroerende Zaken), hvis generelle bestemmelser udelukker et krav om lejenedsættelse på dette grundlag. Uden for denne klausul gælder den lovpligtige definition af force majeure: manglende overholdelse er kun undskyldelig, hvis den ikke kan tilskrives lejeren.

En lukning beordret af regeringen er ikke i sig selv lejerens skyld. Alligevel har domstolene været tilbageholdende med at acceptere et simpelt force majeure-forsvar mod selve lejeforpligtelsen, fordi lejerens betalingsforpligtelse er en pengegæld, og pengegæld sjældent undskyldes på denne måde. Den mere brugbare løsning har vist sig at være artikel 6:258 i BW, som diskuteres nedenfor, snarere end force majeure.

Hvis en lejer lukker frivilligt uden et påbud fra regeringen, er situationen endnu svagere: Reduktionen i omsætningen ligger så tættere på den normale iværksætterrisiko, og ethvert krav om huslejejustering skal vurderes fra sag til sag.

Kan du søge om nedsættelse af huslejen ved uforudsete omstændigheder?

Ja, og det er den vej, som Højesteret har bekræftet. Både lejer og udlejer kan påberåbe sig artikel 6:258 i BW, hvis en krise gør det urimeligt at fortsætte lejemålet uændret. En almindelig økonomisk nedtur er normalt for iværksætterens egen regning, men en regeringsbeordret lukning er anderledes: det er en ekstern, uforudsigelig begivenhed, som ingen af parterne har indregnet i kontrakten.

Domstolene anvender denne metode med tilbageholdenhed i overensstemmelse med dens lovgivningshistorie og griber kun ind, når effekten på lejeren er betydelig. For lejekontrakter indgået før de relevante regeringsforanstaltninger trådte i kraft, giver Højesterets faste omkostninger-metode (vastelastenmethode) en konkret beregning: den skyldige leje reduceres i forhold til lejerens omsætningstab under lukningen, hvor eventuel statsstøtte (såsom TVL) fratrækkes først, og den deraf følgende ulempe deles derefter i princippet 50/50 mellem udlejer og lejer.

Et illustrativt eksempel: En lejer i et hotel- og restaurationsbranchen, der betaler en fast månedlig husleje, oplever et kraftigt fald i omsætningen under en regeringsbeordret lukning sammenlignet med samme periode året før. Statsstøtte dækker allerede en del af lejerens faste omkostninger, inklusive en del af huslejen. Metoden med faste omkostninger trækker først denne støtte fra den kontraktlige leje, anvender derefter omsætningstabetsprocenten på det resterende beløb og deler til sidst resultatet, typisk halvdelen af hver, mellem udlejer og lejer. De præcise tal afhænger altid af din egen omsætning og den støtte, du faktisk har modtaget, så vi skal bruge disse tal for at beregne en reduktion for din situation.

Kan man påberåbe sig en mangel ved det lejede?

En separat rute er et krav om afslag eller erstatning, fordi ejendommen har en mangel: en tilstand, der fratager dig den glæde, du havde ret til at forvente, såsom en konstruktionsfejl, et utæt tag, skimmelsvamp eller manglende evne til at få en driftstilladelse på grund af en manglende nødudgang.

En regeringsbeordret lukning behandles ikke som en mangel ved selve ejendommen. Dårlig omsætning, fordi kunder ikke kan komme ind, falder ind under lejerens egen iværksætterrisiko, især hvor lokalerne stadig kan bruges på anden måde, for eksempel til levering eller afhentning.

Skal du stadig holde din virksomhed kørende (udnyttelsespligten)?

De fleste erhvervslejekontrakter, igen typisk gennem ROZ' generelle bestemmelser, inkluderer en forpligtelse til at bruge lokalerne "effektivt, fuldstændigt, korrekt og personligt". Denne driftsforpligtelse kan også følge af selve loven under specifikke omstændigheder.

Hvor en foranstaltning specifikt pålægger lokaler såsom gæstfrihedssteder, sports- og fitnessklubber, saunaer eller lignende virksomheder at lukke, overtræder en lejer, der overholder denne forpligtelse, ikke denne forpligtelse.

Du er fortsat forpligtet til at følge myndighedernes anvisninger, og som arbejdsgiver skal du sørge for, at arbejdspladsen er sikker; denne pligt kan i sig selv kræve, at du ikke udsætter dine medarbejdere for en sundhedsrisiko. En udlejer kan ikke tvinge dig til at fortsætte med at drive virksomhed i modstrid med nogen af forpligtelserne.

Selv hvor en lejer lukker frivilligt af hensyn til personale eller kunder, er det usandsynligt, at en udlejer vil få medhold i et krav om ydelse, en bod eller erstatning: rimelighed og lejerens egen pligt til at begrænse skadesarbejdet skal afgøres mod et sådant krav.

Kan I skifte til takeaway eller levering i stedet for at lukke helt ned?

En lejekontrakt fastsætter normalt en specifik tilladt anvendelse, og afhentning eller levering er ikke altid det samme som at drive en restaurant. Strengt taget kan en overgang til denne model være en overtrædelse af det aftalte formål med en sanktion på spil.

I praksis er dette svært for en udlejer at anfægte. En lejer, der går over til afhentning eller levering, gør, hvad pligten til at begrænse skader kræver; en udlejer er mere tilbøjelig til at klage, hvis en lejer gør det modsatte og lader virksomheden stå ubrugt i stedet for at holde en del af indkomsten til at betale huslejen.

Hvad betyder pligten til at begrænse sin egen skade her?

Begge parter skal begrænse deres eget tab så vidt muligt. Det omfatter at bruge tilgængelige statslige støtteordninger, før de beder den anden side om at absorbere tabet: en lejer, der ignorerer denne støtte, vil have sværere ved at overføre underskuddet til udlejer, og det samme gælder omvendt, hvis en udlejer ignorerer rimelige afhjælpningsforanstaltninger.

En lejekontrakt forbliver en bindende aftale, men i en krise af denne art anbefaler vi at tale med den anden part, før vi går rettens vej. Lejer og udlejer har normalt en fælles interesse: lejeren har mindre indkomst, mens udlejers egne omkostninger fortsætter, og ingen af dem drager fordel, hvis virksomheden går konkurs.

Et almindeligt resultat er en midlertidig ordning: En del af huslejen betales, når den forfalder, og resten inddrives, når virksomheden genåbner, eller omsætningen stiger. Lad ikke en tvist eskalere til en forhastet beslutning; vi rådgiver gerne om de muligheder, der passer til din situation.

Ofte stillede spørgsmål

Har det nogen betydning, hvornår din lejekontrakt blev underskrevet?

Ja. Fastomkostningsmetoden blev udviklet til lejemål, der allerede var i kraft, før de relevante lukningsforanstaltninger trådte i kraft. Hvis du underskrev din lejekontrakt, efter at disse foranstaltninger var kendte, er det mindre sandsynligt, at en domstol vil acceptere, at lukningen var reelt uforudset for dig, og resultatet afhænger derefter mere af den specifikke ordlyd i din kontrakt.

Kan huslejeunderskuddet tilbagebetales senere i stedet for at blive afskrevet?

Ofte ja. I stedet for en direkte reduktion kan udlejer og lejer aftale, at underskuddet lægges til fremtidige afdrag, når omsætningen er steget. Det holder lejekontrakten og forholdet intakt, og det forhindrer, at begge parter bærer tabet, indtil virksomheden genåbner.

Gælder denne ramme kun for hotel- og restaurationsbranchen og detailhandlen?

Nej. Højesterets argumentation gælder for enhver leje af erhvervslokaler, der er ramt af en regeringsbeordret lukning eller en sammenlignelig drastisk, uforudset begivenhed. Kontorer og andre erhvervslokaler kan benytte samme fremgangsmåde, selvom resultatet stadig afhænger af, hvordan hver enkelt virksomhed blev påvirket.

Sammenfattende

En lejekontrakt fortsætter med at løbe under en krise; spørgsmålet er, om lejen eller driftsforpligtelsen kan justeres.
Force majeure undskylder sjældent selve betalingen af husleje; artikel 6:258 i BW (uforudsete omstændigheder) er den løsning, der har virket i praksis.
Efter Højesterets kendelse af 24. december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) kan en regeringsbeordret lukning berettige en lejenedsættelse i henhold til fastomkostningsmetoden, hvor ulempen generelt deles 50/50.
En offentligt beordret lukning er ikke en mangel ved ejendommen, og frivillig lukning bedømmes strengere end en ordre, du skal overholde.
Begge sider skal begrænse deres eget tab, herunder ved at bruge tilgængelig statsstøtte, før de overfører det til den anden part.