Lejerestancer i Holland: juridiske muligheder for udlejere

Lejerrestancer giver ikke en udlejer ret til at ophæve lejemålet, skifte låse eller fjerne lejerens ejendele. I henhold til artikel 7:231(1) i den hollandske borgerlige lovbog (BW) kan en lejekontrakt vedrørende en bygning, hvad enten det er en bolig eller et erhvervslokale, kun ophæves ved manglende betaling af retten; undtagelserne er snævre, såsom borgmesterens lukning af lokalerne af hensyn til den offentlige orden.

Ruten er derfor fastlagt: en skriftlig påmindelse og påkrav, en betalingsordning, hvis muligt, og ellers betalings-, opløsnings- og udsættelsesprocedurer ved byretten (kantonrechter). I praksis anser domstolene normalt restancer på omkring tre måneders husleje som alvorlige nok til at berettige opløsning, men de tager også hensyn til lejerens forhold.

Hvornår er lejeren i misligholdelse?

Leje forfalder normalt på en fastsat dato. I henhold til artikel 6:83(a) i BW er en debitor, der ikke betaler inden en aftalt frist, i misligholdelse (verzuim) uden særskilt varsel. Fra dette øjeblik påløber der lovpligtige renter (wettelijke rente) af det ubetalte beløb (artikel 6:119 i BW).

Inkassoomkostninger er underlagt et ekstra trin, når lejeren er en privatperson. I henhold til artikel 6:96(6) i BW forfalder disse omkostninger først efter en påmindelse, der giver lejeren 14 dage til at betale, og som angiver de omkostninger, der vil blive opkrævet, hvis betalingen ikke sker. For en erhvervslejer er dette 14-dages brev ikke påkrævet, selvom lejekontrakten ofte regulerer omkostningerne.

Hvad skal du gøre ved den første manglende betaling?

Kontakt lejeren straks skriftligt, angiv beløb og forfaldsdato, og spørg om årsagen. Mange forsinkelser skyldes en forglemmelse eller et midlertidigt problem; et skriftligt spor fra den første manglende betaling styrker din position senere.

Hvis lejeren har økonomiske vanskeligheder, tilbyd en skriftlig betalingsordning med faste beløb og datoer. En domstol vil undersøge, om udlejeren gav lejeren en rimelig chance for at betale. Tjek også din lejekontrakt for klausuler om forsinket betaling, bøder og misligholdelse; over for en forbrugerlejer kan urimelige bodsklausuler annulleres i henhold til reglerne om generelle vilkår (artikel 6:233 til 6:237 i BW).

Hvordan indleder man en retssag?

Hvis restancerne ikke betales, kan udlejeren anlægge sag ved byretten, som behandler alle lejesager uanset beløb (artikel 93 i den hollandske retsplejelov, Rv). Kravet kombinerer normalt betaling af restancerne, opløsning af lejemålet og udsættelse. Tvister om lejerestancer behandles ikke af huslejenævnet (Huurcommissie).

Indsend lejekontrakten, betalingsoversigten, rykkere og enhver afvist betalingsordning. Hvis retten bevilger opløsning og udsættelse, fastsætter dommen en dato, hvor lejeren skal flytte. Hvis lejeren bliver boende, kan en foged (gerechtsdeurwaarder) foretage udsættelsen på baggrund af dommen. Vores artikel om udsættelse i Holland forklarer dette trin.

Hvordan træffer retten afgørelse om opløsning?

Opløsning er mulig ved enhver misligholdelse, medmindre misligholdelsen, givet dens særlige karakter eller ubetydelige betydning, ikke berettiger til opløsning (artikel 6:265 i BW). Ved huslejerestancer ser retten på restancernes størrelse og varighed, om der er en historik med forsinket betaling, om betaling siden har fundet sted, og konsekvenserne af udsættelse for lejer og eventuelle børn.

Hvordan kan du forebygge restancer?

Screening inden lejekontrakten underskrives reducerer risikoen: tjek indkomst og beskæftigelse, og bed en tidligere udlejer om en reference med ansøgerens samtykke. Indsaml kun de data, du har brug for i henhold til den generelle forordning om databeskyttelse (GDPR), og vælg ikke på grundlag af grunde, der er forbudt i henhold til ligebehandlingsloven.

Aftal klare betalingsinstruktioner og en forfaldsdato, og overvej en Betalingsservice. Et depositum giver en vis sikkerhed; for lejemål til beboelsesejendomme må det ikke overstige det dobbelte af den månedlige basisleje (artikel 7:261b i BW).

Hvad skal man som udlejer tjekke?

• Om lejekontrakten angiver en fast forfaldsdato for lejen.
• Om du sendte en skriftlig påmindelse fra den første manglende betaling.
• Om din inkassoskrivelse for en privat lejer giver 14 dage og angiver omkostningerne (artikel 6:96(6) i BW).
• Om du har tilbudt en skriftlig betalingsaftale.
• Om restancerne er alvorlige nok til at berettige opløsning, normalt omkring tre måneder.

Hvad skal man som lejer tjekke?

• Om det krævede beløb er korrekt, inklusive renter og inkassoomkostninger.
• Om du modtog et gyldigt brev, der er gyldigt 14 dage senere, før inkassoomkostningerne blev opkrævet.
• Om du kan foreslå en realistisk betalingsordning skriftligt.
• Om udlejer har uløste mangler, som du har rapporteret, hvilket kan være relevant i sagen.
• Om du har svaret på en stævning inden retsmødets startdato.

Hvad kan vi gøre for dig med huslejerester?

Vores lejeadvokater bistår udlejere og lejere:

• Vi udarbejder rykkeren og 14-dages inkassobrevet.
• Vi udarbejder og forhandler en skriftlig betalingsaftale.
• Vi udarbejder stævningen om betaling, opløsning og udsættelse for byretten.
• Vi instruerer fogeden i at fuldbyrde dommen.
• Vi gennemgår lejekontrakter og screeningsprocedurer for at reducere fremtidige restancer.

Resumé

• En lejekontrakt vedrørende en bolig eller et erhvervslokale kan kun ophæves ved restancer af retten (artikel 7:231 i BW).
• En lejer, der overskrider en fastsat forfaldsdato, er i misligholdelse og skylder lovpligtig rente.
• Inkassoomkostninger fra en privat lejer kræver først et 14-dages brev.
• Byretten afgør alle lejesager, uanset beløbets størrelse.
• Domstolene kræver normalt omkring tre måneders restancer og vurderer lejerens omstændigheder.

Ofte stillede spørgsmål