Mangler i et nybygget hus i Holland: ansvar, frister og afhjælpning

For mangler i et nybygget hus i Holland er entreprenøren ansvarlig, ikke sælgeren af ​​grunden. Siden 1. januar 2024 er entreprenøren også ansvarlig for mangler, der ikke blev opdaget ved levering, medmindre han beviser, at de ikke kan tilskrives ham (artikel 7:758(4) i den hollandske borgerlige lovbog, BW).

Din situation afhænger af tre ting: leveringsrapporten, hvor hurtigt du klager skriftligt, og fristerne i artikel 7:761 i BW. Et krav forældes to år efter, at du har protesteret, og for en bygning under alle omstændigheder tyve år efter levering. Denne artikel forklarer reglerne i den hollandske byggelovgivning , garantiordningerne og hvordan du kan håndhæve dine rettigheder.

Hvem er ansvarlig for mangler i et nybygget hus?

Bygningsentreprenøren er ansvarlig for huset; sælgeren eller bygherren er ansvarlig for grunden. Et nybygget hus købes normalt under en købs- og byggeaftale (koop- en aannemingsovereenkomst), som kombinerer et salg af jord med en byggekontrakt i henhold til artikel 7:750 og følgende BW.

Klager over huset går til den part, der påtog sig at bygge det, som nævnt i aftalen. Klager over grunden, såsom jordforurening eller en ejendomsretsbegrænsning, falder ind under købsreglerne: i henhold til artikel 7:17 i BW skal grunden have de kvaliteter, du var berettiget til at forvente.

Da salget vedrører en bolig købt af en forbruger, skal det være skriftligt, og du har en tre-dages fortrydelsesret i henhold til artikel 7:2 i BW. Brug den til at kontrollere den tekniske beskrivelse, tegningerne og betalingsplanen: de er målestokken for enhver senere klage. En gennemgang, før du underskriver, er mere værd end en efterfølgende tvist.

Hvad tæller som en mangel?

En mangel er enhver henseende, hvor den leverede bolig ikke lever op til kontrakten eller bygningsreglementet. Byggereglerne har været fastsat i bekendtgørelsen om bygninger i levevilkår (Besluit bouwwerken leefomgeving), siden miljø- og planlægningsloven (Omgevingswet) trådte i kraft den 1. januar 2024.

Et hus, der overholder tegningerne, men overtræder byggereglerne, er stadig defekt. Mindre afvigelser, der ikke påvirker brug, værdi eller sikkerhed, vil normalt kun berettige reparation. Alvorlige defekter omfatter fundamentforskydning, svigtende bærende elementer, vandindtrængning og usikre installationer.

Hvad er der blevet ændret under kvalitetssikringsloven for byggeri?

Kvalitetssikringsloven for byggeri (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) trådte i kraft den 1. januar 2024. For simple bygninger i konsekvensklasse 1, såsom enfamiliehuse, kontrollerer en uafhængig kvalitetssikringsmyndighed (kwaliteitsborger) nu byggeriet i stedet for kommunen.

De privatretlige ændringer gælder generelt for entreprisekontrakter og styrker din position som køber.

• I henhold til artikel 7:758(4) i BW er entreprenøren ansvarlig for mangler, der ikke opdages ved levering, medmindre de ikke kan tilskrives ham. For en forbruger er denne regel ufravigelig.
• I henhold til artikel 7:757a BW skal entreprenøren ved levering udlevere en fil (consumentendossier), der viser, at arbejdet opfylder de aftalte krav.
• Entreprenøren skal skriftligt, tydeligt og rettidigt advare dig om fejl i opgaven og deres konsekvenser.
• I henhold til artikel 7:765a i BW skal entreprenøren skriftligt oplyse dig om, hvorvidt og hvordan arbejdet er forsikret eller sikret mod mangler og insolvens.

I henhold til artikel 7:768 i BW kan du få de resterende 5% af kontraktprisen deponeret hos notaren. I henhold til Wkb frigiver notaren den først til entreprenøren, når du har kunnet afgøre, om du ønsker at beholde den på grund af mangler. Frigiv den ikke på leveringsdagen: det er dit stærkeste praktiske greb.

Hvorfor er levering så vigtig?

Ved levering overgår risikoen til dig, og entreprenøren er fritaget for mangler, som du med rimelighed burde have opdaget på det tidspunkt (artikel 7:758 i BW). Alt, hvad du kan se, skal derfor registreres i leveringsrapporten (proces-verbaal van levering).

Inspicer boligen med en uafhængig bygningsinspektør, test installationerne, åbn alle vinduer og døre og fotografer alt. Underskriv ikke en ren rapport på baggrund af et mundtligt løfte, og sørg for at hver mangel er beskrevet præcist med en deadline for reparation.

Modelkontrakterne på det hollandske marked for nybyggeri indeholder en vedligeholdelsesperiode på tre måneder efter levering. I denne periode skal entreprenøren reparere punkterne i rapporten og eventuelle nye mangler. Når den udløber, fortsætter dine lovfæstede rettigheder og eventuel garantidækning.

Hvilke deadlines gælder?

Der er to separate ure. Først skal du protestere inden for en rimelig tid efter, at du opdagede, eller med rimelighed burde have opdaget, manglen (artikel 6:89 i BW). Der er ingen fast tomåneders periode for en bolig, men at vente i måneder uden en skriftlig reklamation kan koste dig dit krav.

For det andet forældes et krav om erstatning for en mangel i henhold til artikel 7:761 i BW to år efter, at du har fremsat en protest. Hvis du har givet entreprenøren en frist til at reparere, begynder de to år at løbe, når denne frist udløber, eller når entreprenøren gør det klart, at han ikke vil reparere. Under alle omstændigheder forældes kravet tyve år efter levering af en bygning og ti år for andet arbejde.

Du afbryder en løbende forældelsesfrist med et skriftligt krav, der tydeligt forbeholder dig retten (artikel 3:317 i BW). Hvis der er tvivl om datoen, skal du sende et.

Hvad tilføjer Woningborg og SWK?

De fleste nybyggede boliger er registreret hos en garantiinstitution, i praksis Woningborg eller SWK. Dette er en kontraktlig beskyttelse oven i de lovmæssige regler; det er ikke automatisk, så tjek kontrakten og bed om garantibeviset.

Ordningen dækker to risici: entreprenørens insolvens før færdiggørelse og mangler ved det færdige hus i en periode, der er fastsat i den gældende garantiforordning, med en længere periode for alvorlige mangler. Ordningen har sin egen anmeldelsesprocedure og frister, og den udelukker normal slitage, arbejde udført af dig selv eller tredjepart og normalt følgeskader. En reklamation i henhold til ordningen afbryder ikke dit krav mod entreprenøren, og omvendt.

Hvordan håndhæver du dit krav?

Start skriftligt. Beskriv manglen, hvornår den opstod, og hvilken del af den tekniske beskrivelse eller tegningerne den afviger fra, og angiv en rimelig frist til afhjælpning. Dette brev er en misligholdelsesmeddelelse (ingebrekestelling) i henhold til artikel 6:82 i BW.

Hvis entreprenøren bestrider årsagen, er en uafhængig ekspertrapport normalt afgørende. Hvis den anden part ikke vil acceptere en rapport, du bestiller, kan du anmode retten om en foreløbig ekspertafhøring (voorlopig deskundigenbericht) eller en indledende vidneafhøring, inden sagen starter.

Når entreprenøren misligholder kontrakten, kan du kræve reparation, få arbejdet udført af andre og kræve omkostningerne som erstatning i henhold til artikel 6:74 i BW, eller i alvorlige tilfælde ophæve kontrakten i henhold til artikel 6:265 i BW. Du kan også suspendere betalingen af ​​forfaldne afdrag.

Mange nybyggerikontrakter henviser tvister til en byggevoldgift eller til et tvistighedsudvalg under garantiordningen. I henhold til artikel 6:236(n) i BW skal en forbruger have mindst en måned til at vælge den almindelige domstol i stedet. I hastesager, såsom aktiv vandindtrængning, er der fortsat mulighed for midlertidige afgørelser (kort geding).

Hvad skal du som køber tjekke?

Som køber skal du registrere og anmelde mangler rettidigt. Tjek disse punkter.

• Er alle synlige mangler præcist beskrevet i den underskrevne leveringsrapport med en reparationsdato?
• Er de 5% blevet deponeret hos notaren, og har du skriftligt meddelt notaren, at du ønsker at beholde dem, mens manglerne er åbne?
• Har du modtaget forbrugermappen og de skriftlige oplysninger om forsikring og sikkerhedsstillelse?
• Er boligen registreret hos Woningborg eller SWK, og hvad er anmeldelsesfristerne i den ordning?
• Har du protesteret skriftligt inden for en rimelig frist, og ved du, hvornår toårsperioden i artikel 7:761 i BW udløber?

Hvad skal man som entreprenør eller bygherre undersøge?

Som entreprenør har du bevisbyrden for mangler, der konstateres efter levering. Tjek disse punkter.

• Har du givet klienten forbrugermappen ved levering, som krævet i artikel 7:757a BW?
• Advarede du klienten skriftligt om fejl i designet eller instruktionerne med deres konsekvenser?
• Har du skriftligt informeret forbrugeren om forsikring og sikkerhedsstillelse inden underskrift?
• Er din dokumentation af materialer, inspektioner og fotografier under byggeriet fuldstændig nok til at vise, at en senere mangel ikke kan tilskrives dig?
• Giver din kontrakt forbrugeren en måneds valgfrihed til den almindelige domstol, hvis den indeholder en voldgiftsklausul?

Hvad kan vi gøre for dig med mangler i et nybygget hus?

Vores ejendomsadvokater bistår købere, entreprenører og bygherrer i tvister om nybyggeri.

• Vi gennemgår købs- og byggeaftalen, inden du underskriver.
• Vi tjekker leveringsrapporten og rådgiver om at tilbageholde de 5% hos notaren.
• Vi udarbejder den skriftlige protest og misligholdelsesmeddelelse og beregner fristerne i artikel 7:761 i BW.
• Vi arrangerer en ekspertafhøring eller en indledende vidneafhøring.
• Vi fører sagen for retten, voldgiftsnævnet eller tvistighedsudvalget.

Resumé

• Entreprenøren er ansvarlig for mangler i huset; sælgeren er ansvarlig for grunden.
• Siden den 1. januar 2024 er entreprenøren ansvarlig for mangler, der ikke opdages ved levering, medmindre han beviser, at de ikke kan tilskrives ham (artikel 7:758(4) i BW).
• Registrer alle synlige mangler i leveringsrapporten, og behold de 5% hos notaren, mens manglerne er åbne.
• Indsend skriftlig protest inden for rimelig tid; kravet forældes to år efter din protest og senest tyve år efter levering.
• Woningborg- eller SWK-dækning kommer oven i dine lovfæstede rettigheder og har sine egne deadlines.

Ofte stillede spørgsmål