Hollandsk ejendomskøbsaftale: klausuler, betingelser og fortrydelsesret

En hollandsk købsaftale ( koopovereenkomst ) er den skriftlige kontrakt, hvor sælger og køber registrerer salgsvilkårene. Den overfører ikke ejerskabet: det sker kun, når en notar ( notaris ) underskriver en overdragelsesaftale, der er registreret i tinglysningskontorets ( Kadaster ) offentlige registre, som det kræves i artikel 3:89 i den hollandske borgerlige lovbog (BW).

Hvis du køber en bolig som privatperson, kræver artikel 7:2 i BW, at aftalen skal være skriftlig, og du har tre dages fortrydelsesret uden begrundelse og uden omkostninger. Næsten alt andet, som folk anser for standard, såsom finansieringsbetingelser, opmålingsbetingelser, depositum og bodsklausul, er kontraktligt. Det beskytter dig kun, hvis det er en del af din aftale og udformet som du har til hensigt. Nedenfor gennemgår vi hovedbestemmelserne, betingelserne og tidslinjen fra accepteret tilbud til overdragelse.

Hvorfor er købsaftalen så vigtig?

Fordi den fastsætter dine rettigheder og forpligtelser, før du ejer noget. Når fortrydelsesretten er udløbet, kan du kun trække dig ud af købet på det grundlag, som selve aftalen eller loven giver dig.

Det skriftlige krav

Ved køb af en bolig af en privat køber er en mundtlig aftale ikke tilstrækkelig. I henhold til artikel 7:2(1) i BW skal køb af en bolig af en køber, der ikke handler som led i et erhverv eller erhvervsmæssigt arbejde, være skriftligt. Indtil der foreligger en skriftlig aftale, er købet ikke indgået.

Køber skal modtage en kopi af den underskrevne aftale, for eksempel på papir eller via e-mail. Det tidspunkt er vigtigt, da fortrydelsesretten starter dagen efter, at køber modtager den.

Skriftlighedskravet gælder ikke for en køber, der handler som led i en erhvervsmæssig udøvelse, såsom en virksomhed, der køber erhvervsejendomme, eller en investor, der køber gennem et anpartsselskab (BV). For sådanne købere kan en mundtlig aftale om de væsentlige vilkår allerede være bindende. Før du underskriver, er det værd at få teksten kontrolleret; vores artikel om, hvordan du underskriver en kontrakt og undgår skjulte juridiske problemer, forklarer, hvad du skal være opmærksom på.

Hvilke klausuler indeholder en hollandsk købsaftale?

De fleste aftaler om boliger følger en model udarbejdet af ejendomsmæglerforeningerne. De indeholder parterne, ejendommen, prisen, overdragelsesdatoen, betingelserne, depositummet eller bankgarantien og konsekvenserne af misligholdelse.

Dernæst kommer bestemmelserne om ejendommens stand: hvad køberen kan forvente, såsom egnethed til normal brug som bolig, og de mangler, som sælgeren har påvist. Disse bestemmelser afgør, hvad du kan gøre krav på i henhold til artikel 7:17 i BW, hvis en mangel opstår efter overdragelsen.

Vigtige klausuler i en hollandsk købsaftale

Depositum eller bankgaranti

De fleste aftaler kræver, at køberen betaler et depositum ( waarborgsom ) til notaren eller stiller en bankgaranti ( bankgarantie ), ofte 10 procent af prisen. Dette er sædvanligt, ikke et lovkrav, og procentdelen kan forhandles.

Depositummet sikrer sælgers krav, hvis køber misligholder. Det forfalder normalt et par uger efter underskrift, når fortrydelsestiden og ofte finansieringsbetingelsen er udløbet, og indbetales på notarens tredjepartskonto.

Straffeparagraf

Modelaftalerne indeholder en bod for den part, der misligholder aftalen efter at være blevet pålagt misligholdelsesbegæring. Boden udgør ofte 10 procent af købesummen, hvis aftalen ophæves på grund af misligholdelsen.

En køber, der ikke kan betale på overdragelsesdagen og ikke længere kan påberåbe sig en finansieringsbetingelse, risikerer at betale disse 10 procent. Klausulen forhindrer ikke den anden part i at kræve opfyldelse i stedet, og i henhold til artikel 6:94 i BW kan retten kun nedsætte en bod, hvor fuld betaling klart ville være uacceptabel.

Hvordan beskytter resolutive betingelser dig?

En resolutiv betingelse ( ontbindende voorwaarde ) giver dig mulighed for at ophæve aftalen uden bod, hvis en specifik begivenhed indtræffer eller udebliver inden en aftalt dato. De mest almindelige er finansieringsbetingelsen og opmålingsbetingelsen.

Resolvative betingelser er kontraktlige: de gælder kun, hvis de er inkluderet i aftalen, og kun inden for den deri angivne frist. Du skal normalt påberåbe dig dem skriftligt inden fristens udløb på den måde, der er foreskrevet i aftalen.

Finansieringsbetingelsen

Finansieringsbetingelsen giver dig mulighed for at ophæve aftalen , hvis du ikke kan opnå et realkreditlån på de angivne vilkår. Perioden for dette er normalt et par uger efter underskrivelse.

Kontroller, at aftalen angiver realkreditlånets størrelse og, hvis relevant, den maksimale rente og lånetypen. Standardaftalerne kræver normalt, at du viser, at du har gjort en reel indsats, for eksempel med skriftlige afslag fra en eller flere långivere. Hvad du præcist skal indsende, fremgår af din aftale.

Uden en finansieringsbetingelse, eller hvis du lader fristen udløbe, forbliver en køber, der ikke opnår et realkreditlån, bundet, og sælgeren kan kræve boden eller opfyldelsen.

Den strukturelle undersøgelsestilstand

Betingelsen for den bygningsmæssige undersøgelse ( bouwkundig voorwaarde ) gør købet betinget af resultatet af en bygningsinspektion. Hvis inspektionen afslører alvorlige mangler, kan du ophæve aftalen eller bruge resultaterne til at genforhandle.

Klausulen er ofte knyttet til et beløb: Du kan kun opløse aftalen, hvis de anslåede omkostninger til nødvendige reparationer overstiger et beløb, der er angivet i aftalen. Aftal beløbet omhyggeligt, og få inspektionen udført hurtigt, så rapporten er tilgængelig inden fristen.

Andre forhold

Andre betingelser er mulige, såsom salg af din nuværende bolig, indhentning af en tilladelse eller fravær af jordforurening. Hver betingelse kræver en klar beskrivelse af begivenheden, en frist og den måde, hvorpå den skal påberåbes. En vag betingelse fører til tvister om, hvorvidt den var opfyldt.

Køb af et nybygget hus

Et nybygget hus sælges normalt med en købs- og byggeaftale ( koop-/aannemingsovereenkomst ) i stedet for en almindelig købsaftale. Det lovpligtige skriftlige krav og den tre dages fortrydelsesret gælder også for en sådan kontrakt (artikel 7:766 i BW). De fleste bygherrer arbejder med standardvilkår og en garantiordning, der blandt andet dækker færdiggørelsen af ​​huset, hvis bygherren bliver insolvent.

Hvordan fungerer den lovpligtige fortrydelsesret?

Som privat køber af en bolig kan du ophæve aftalen inden for tre dage uden at give en begrundelse og uden omkostninger. Denne fortrydelsesret ( bedenktijd ) følger af artikel 7:2(2) i BW og kan ikke fraviges i aftalen.

Perioden starter dagen efter, at du modtager den underskrevne aftale eller en kopi af den. Den varer tre kalenderdage, ikke 72 timer fra underskrivelsesøjeblikket. Hvis perioden slutter på en lørdag, søndag eller helligdag, eller ikke omfatter mindst to arbejdsdage, forlænges den i henhold til den generelle fristlov ( Algemene terminenwet ), indtil den omfatter mindst to arbejdsdage.

Et eksempel: En køber modtager den underskrevne aftale om fredagen. Perioden starter om lørdagen. Tre dage ville slutte om mandagen, men perioden skal omfatte to hverdage, så den løber indtil udgangen af ​​tirsdagen.

Du påberåber dig fortrydelsesretten ved en klar erklæring til sælgeren, helst skriftligt via e-mail eller anbefalet brev til sælgeren eller sælgerens agent. Gem bevis for afsendelsestidspunktet. Retten kan ikke benyttes to gange for den samme handel: Hvis du ophæver aftalen og derefter køber den samme ejendom fra den samme sælger igen inden for seks måneder, får du ikke en ny fortrydelsesret.

Hvordan fungerer processen fra tilbud til overdragelse?

Et accepteret tilbud efterfølges af en skriftlig aftale, fortrydelsesfristen, frister for betingelserne, depositummet og endelig overdragelsen hos notaren. For en privat køber er intet bindende, før aftalen er underskrevet.

Når dit tilbud er accepteret, udarbejder sælgers ejendomsmægler ( makelaar ) normalt aftalen efter modellen fra NVM, VBO, VastgoedPRO og Vereniging Eigen Huis. Tjek prisen, beskrivelsen, overdragelsesdatoen, betingelserne og mangelsklausulerne, og bed om ændringer, før du underskriver.

Efter underskrift modtager du en kopi, og fortrydelsestiden starter. Køber vælger normalt notaren, da køberen betaler størstedelen af ​​overdragelsesomkostningerne ( kosten koper ); notaren skal stadig betjene begge parter upartisk (artikel 17 i notarloven).

Notaren kan registrere købsaftalen i de offentlige registre i henhold til artikel 7:3 i BW. Denne registrering beskytter dig i seks måneder mod et senere salg af den samme ejendom til en anden, mod beslaglæggelse og mod sælgers konkurs. For en bolig er registrering almindelig praksis, og det er værd at anmode om det.

Før overdragelsen udarbejder notaren overdragelsesdokumentet ( akte van levering ) og pantebrevet og kontrollerer registrene for pant og udlæg. På overdragelsesdatoen underskrives skøderne, købesummen betales via notarens klientkonto, og skødet tinglyses. Fra det øjeblik er du ejer.

Kan sælgeren stadig trække sig ud efter at have underskrevet?

Nej. Fortrydelsesretten beskytter kun køberen. Når sælgeren har underskrevet, er sælgeren bundet, selvom der kommer et højere tilbud senere.

Hvis en sælger nægter at samarbejde om overdragelsen, kan køberen give meddelelse om misligholdelse og derefter vælge: at kræve opfyldelse, om nødvendigt gennem retten, eller at ophæve aftalen og kræve kontraktlig bod. En køber, der ønsker ejendommen selv, vil normalt vælge opfyldelse og kan anmode retten om at bestemme, at dommen træder i stedet for sælgers medvirken til skødet.

Det er her, at registrering af aftalen i henhold til artikel 7:3 i BW beviser sin værdi. Hvis sælgeren sælger og overdrager ejendommen til en tredjepart, efter at din aftale er blevet registreret, kan denne senere overdragelse ikke gøres gældende mod dig. Uden registrering ville du i praksis stå tilbage med et erstatningskrav.

Hvilke omkostninger kommer oveni købsprisen?

I Holland betaler køberen normalt overdragelsesomkostningerne, hvilket er grunden til, at boliger annonceres som kosten koper . Disse omkostninger inkluderer overdragelsesskat, notarens gebyrer og tinglysningsomkostninger hos tinglysningskontoret.

Overdragelsesafgiften ( overdrachtsbelasting ) er i 2026 2 procent for en bolig, du vil bebo som din primære bolig, 8 procent for andre boliger, såsom en udlejningsejendom, og 10.4 procent for erhvervsejendomme. Købere på mindst 18 år og under 35 år, der skal bo i boligen, kan benytte sig af en engangsfritagelse for overdragelsesafgift, hvis værdien ikke overstiger €555,000 i 2026. Tjek de aktuelle tal med Skatte- og Toldforvaltningen ( Belastingdienst ), før du afgiver et tilbud.

Hvad hvis der opstår en mangel efter overførslen?

Du kan forvente, at ejendommen har de egenskaber, der er nødvendige for normal brug, og de egenskaber, som sælgeren har lovet. Hvis den ikke gør det, er den ikke i overensstemmelse med aftalen i henhold til artikel 7:17 i BW, og du kan muligvis kræve reparationsomkostninger, et prisafslag eller erstatning.

To pligter vejes op mod hinanden. Sælgeren har en pligt til at oplyse ( mededelingsplicht ) om mangler, han har kendskab til. Køberen har en undersøgelsespligt ( onderzoeksplicht ), som er tungere, hvis der er tegn på et problem, for eksempel i en ældre ejendom. Som hovedregel går sælgerens oplysningspligt forud for køberens undersøgelsespligt, hvis sælgeren havde kendskab til en mangel og holdt tavs om den.

Mange aftaler indeholder klausuler, der begrænser sælgers ansvar, såsom en "alderdomsklausul" for ældre bygninger eller en klausul for en ejendom, som sælgeren aldrig har boet i. Sådanne klausuler er principielt gyldige, men fortolkes i lyset af alle omstændigheder. Anmeld en mangel skriftligt til sælgeren inden for rimelig tid efter at have opdaget den; i henhold til artikel 7:23 i BW kan en køber, der venter for længe, ​​miste retten til at påberåbe sig manglen.

Hvis sælgeren solgte som led i en erhvervsmæssig virksomhed, for eksempel en bygherre, er en meddelelse inden for to måneder efter opdagelsen under alle omstændigheder rettidig (artikel 7:23(1) i BW). Mellem to private parter er der ingen fast frist, så skriv til sælgeren, så snart du opdager manglen. Efter meddelelsen forældes et krav baseret på manglen to år senere (artikel 7:23(2) i BW).

Hvilke faldgruber bør du undgå?

I et konkurrencepræget marked tilbyder købere nogle gange at købe uden en betingelse for besigtigelse af ejendommen for at gøre deres tilbud mere attraktivt. Det kan være et rimeligt valg for en nybygget ejendom, men for en ældre bygning flytter det risikoen for skjulte fejl helt over på dig. Overvej i det mindste en besigtigelse, før du afgiver tilbuddet.

Frister er den anden faldgrube. En køber, der ikke får et realkreditlån, men glemmer at påberåbe sig finansieringsbetingelsen inden fristen, er bundet af købet. Skriv alle frister i din kalender på den dag, du underskriver, og spørg din långiver eller realkreditrådgiver tidligt, hvor lang tid ansøgningen vil tage.

Køb af lejlighed: ejerforeningen

Hvis du køber en lejlighed, bliver du medlem af ejerforeningen ( Vereniging van Eigenaren , VvE). Foreningen er ansvarlig for vedligeholdelse af fællesarealerne, såsom tag, facade og elevator, og du bidrager til udgifterne.

Bed om at få fat i delingsskødet, vedtægterne, de seneste referater, årsregnskabet og vedligeholdelsesplanen. I henhold til artikel 5:126 i BW skal foreningen have en reservefond; en lille reserve med større arbejde forude betyder et stort ekstra bidrag kort efter købet.

Jord på lejemål

I nogle byer, herunder Amsterdam, mange huse står på jord, der er ejet under en langtidslejekontrakt (erfpacht). Du ejer derefter bygningen, men betaler en grundleje (kanon) til grundejeren, ofte kommunen. Spørg efter lejebetingelserne, og tjek hvor længe grundafgiften har været fastsat, og hvornår den vil blive revideret, da en revision kan øge dine boligomkostninger betydeligt og påvirke, hvad långivere vil finansiere.

Hvad skal du som køber tjekke?

Som køber er du kun beskyttet af artikel 7:2 i BW i tre dage; derefter er det aftaleteksten, der er gældende. Tjek disse punkter, før du underskriver:

• Prisen, matrikelbetegnelsen og listen over medfølgende varer stemmer overens med det accepterede tilbud.
• Finansieringsbetingelsen angiver lånebeløbet, lånetypen og en realistisk deadline.
• Undersøgelsestilstanden har en tærskel for reparationsomkostninger og en deadline, som din inspektør kan overholde.
• Indbetalingsdatoen og klausulen om 10 procents bod er acceptable for dig.
• Der anmodes om registrering af aftalen i henhold til artikel 7:3 i BW hos notaren.
• For en lejlighed eller en lejeejendom er VvE-dokumenterne eller lejebetingelserne blevet gennemgået.

Hvad skal du som sælger tjekke?

Som sælger er du bundet af aftalen, så snart du underskriver, uden nogen fortrydelsesret. Tjek disse punkter:

• Salgsskemaet oplyser alle defekter, du kender til, da din pligt til at oplyse om dem vejer tungere end købers pligt til at undersøge dem.
• En aldersklausul eller en klausul om ikke at bebo ejendommen er inkluderet, hvor det passer til ejendommen.
• Fristerne for køberbetingelserne er korte nok til at holde dine egne planer på sporet.
• Depositummet eller bankgarantien forfalder på en fastsat dato, så du kan gribe ind, hvis det ikke betales.
• Din ægtefælle eller registrerede partner giver samtykke til salg af familiens bolig, hvor artikel 1:88 i BW kræver det.

Hvad kan vi gøre for dig med din købsaftale?

Vores advokater inden for fast ejendom agerer for købere og sælgere af boliger og erhvervsejendomme. Konkret:

• Vi gennemgår udkastet til købsaftalen og foreslår ændringer, inden du underskriver.
• Vi udarbejder finansierings-, undersøgelses- og tilladelsesvilkår med overkommelige deadlines.
• Vi kontrollerer, at en betingelse påberåbes korrekt og rettidigt, eller at den anden parts meddelelse er gyldig.
• Vi sender misligholdelsesmeddelelsen og kræver opfyldelse eller kontraktlig bod.
• Vi underretter sælgeren om en mangel i henhold til artikel 7:23 i BW og forfølger reklamationen.

Resumé

• En privat købers køb af en bolig skal være skriftligt (artikel 7:2 i BW); ejerskabet overgår kun ved et notarielt skøde, der er registreret i tinglysningskontoret.
• Du har en fortrydelsesret på tre dage fra dagen efter, du modtager den underskrevne aftale, udvidet til at omfatte mindst to hverdage.
• Finansierings- og opmålingsbetingelser er kontraktlige: kontrollér deres indhold, og påberåb dem skriftligt inden fristen.
• Registrering af aftalen i henhold til artikel 7:3 i BW beskytter dig i seks måneder mod senere salg, beslaglæggelse og sælgers konkurs.
• Kend bodsklausulen, normalt 10 procent af prisen, og undersøg ejerforeningen, inden du køber en lejlighed.

Ofte stillede spørgsmål