Hollandsk lejeret: lejeres og udlejeres rettigheder og pligter

Hollandsk lejelovgivning beskytter beboelsesejere stærkt: en udlejer kan kun opsige et lejemål på et lovbestemt grundlag, og hvis lejeren ikke er enig, kun gennem byretten (kantonrechter). Den primære undtagelse er en midlertidig kontrakt på op til to år, som siden 1. juli 2024 kun er tilladt for grupper af lejere udpeget ved offentligt dekret.

De fleste regler i Bog 7 i den hollandske borgerlige lovbog (BW) er ufravigelige: klausuler, der afviger fra dem til lejerens ulempe, er ugyldige eller kan annulleres. Denne vejledning forklarer reglerne om kontrakter, husleje, vedligeholdelse, depositum og opsigelse med en tjekliste for lejere og en for udlejere.

Hvilken type lejekontrakt kan man få?

Siden den 1. juli 2024 er en lejekontrakt for beboelse i princippet indgået på ubestemt tid. I henhold til artikel 7:271(1) i BW ophører selv en tidsbegrænset kontrakt ikke automatisk, når perioden udløber; den fortsætter, indtil den lovligt opsiges.

En tidsbegrænset kontrakt på to år eller mindre, der ophører automatisk, er kun mulig for lejere i kategorier, der er udpeget ved offentlig bekendtgørelse (artikel 7:271(2) i BW). Udlejeren skal derefter skriftligt underrette lejeren om slutdatoen tidligst tre måneder og senest en måned før. Hvis udlejeren glemmer dette, fortsætter kontrakten på ubestemt tid. Hvis den samme lejer underskriver en ny kontrakt umiddelbart efter, tæller det som en forlængelse på ubestemt tid.

Hvad skal kontrakten indeholde?

En god kontrakt angiver mindst huslejen, servicegebyrer, startdato, varighed og husregler. Et depositum må ikke overstige det dobbelte af den månedlige basisleje (artikel 7:261b i BW). Udlejer skal tilbagebetale det inden for 14 dage efter lejemålets ophør, eller inden for 30 dage, hvis der er skader eller ubetalt husleje, der skal modregnes, med en skriftlig specifikation af omkostningerne.

Hvad med en "diplomatklausul"?

En diplomatklausul (diplomatenclausule) giver en udlejer, der udlejer sin egen bolig i udlandet, mulighed for at opsige lejemålet, når vedkommende ønsker at bo der igen. Retten kan kun påberåbe sig den, hvis klausulen udtrykkeligt er aftalt med hver lejer, og udlejeren selv ønsker at flytte ind igen (artikel 7:274(1)(b) og (2) i BW). Andre klausuler, der forsøger at undgå lejerbeskyttelse, har ingen virkning.

Hvordan fastsættes og forhøjes huslejen?

For mange boliger følger den maksimale leje af pointsystemet (woningwaarderingsstelsel), som giver ejendommen point på baggrund af funktioner som størrelse, energimærke og faciliteter. Huslejenævnet (Huurcommissie) kan vurdere, om den aftalte leje er rimelig, hvis lejeren anmoder inden for seks måneder efter lejeforholdets start (artikel 7:249 i BW).

En lejeforhøjelse uden en indeksreguleringsklausul skal fremsættes skriftligt mindst to måneder før den træder i kraft (artikel 7:252 BW). Forslaget skal angive den nuværende leje, forhøjelsen, den nye leje, startdatoen og hvordan lejeren kan gøre indsigelse. Regeringen fastsætter årlige maksimale stigningsprocenter i henhold til lejeloven (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte); en indeksreguleringsklausul, der fører til en højere stigning, er ugyldig for den overskydende del (artikel 7:248(2)-(3) BW).

Hvad med servicegebyrer?

Udlejeren skal hvert år, senest seks måneder efter kalenderårets udløb, give lejeren en specificeret opgørelse over servicegebyrer og individuelt målte forbrugsudgifter (artikel 7:259(2) i BW). For meget udbetalte forudbetalinger skal tilbagebetales. Servicegebyrer må kun dække faktiske omkostninger; udlejeren må ikke opnå fortjeneste på dem.

Hvem betaler for reparationer og defekter?

Udlejeren skal afhjælpe mangler på lejerens anmodning, medmindre dette er umuligt, eller omkostningerne ikke med rimelighed kan pålægges ham (artikel 7:206(1) i BW). Lejeren betaler for mindre reparationer, såsom udskiftning af pærer og afrensning af tilstoppede afløb (artikel 7:217 i BW).

Hvis udlejer misligholder aftalen, kan lejeren selv udføre reparationen og fratrække de rimelige omkostninger i lejen (artikel 7:206(3) i BW). For mangler, der forringer nydelsen af ​​boligen, kan lejeren også kræve en lejenedsættelse. Lejeren kan anmode om at træffe afgørelse i sagen, hvis udlejeren ikke har afhjulpet manglen inden for seks uger efter at være blevet underrettet; anmodningen skal fremsættes inden for seks måneder efter denne underretning (artikel 7:257 i BW).

Hvordan kan et lejemål med en bolig ophøre?

Lejeren kan til enhver tid opsige lejemålet med en opsigelsesfrist svarende til lejeperioden: mindst én måned og højst tre måneder (artikel 7:271(6)(a) i BW). Udlejerens opsigelsesfrist er tre måneder plus én måned for hvert hele lejeår, dog højst seks måneder (artikel 7:271(6)(b) i BW).

Opsigelse skal ske ved fogedskrivelse eller anbefalet brev (artikel 7:271(4) i BW). En udlejers opsigelse skal angive begrundelsen og bede lejeren om inden for seks uger at tilkendegive, om han er indforstået med opsigelsen; ellers er den ugyldig (artikel 7:271(5) i BW). Hvis lejeren ikke er indforstået, fortsætter lejemålet, indtil byretten har truffet afgørelse.

På hvilke grundlag kan retten ophæve lejemålet?

Retten kan kun imødekomme udlejerens krav på grundlag af artikel 7:274(1) i BW. De vigtigste er:

• lejeren ikke har opført sig som en god lejer, for eksempel ved huslejerester eller alvorlig gene;
• udlejeren har akut brug for boligen til eget brug, og lejeren kan skaffe anden passende bolig; renovering, der er umulig uden at ophæve lejemålet, tæller som eget brug, salg gør ikke;
• lejeren afviser et rimeligt tilbud om en ny lejeperiode i den samme bolig;
• udlejeren ønsker at realisere den anvendelse, der er tildelt ejendommen i områdeplanen (omgivelsesplanen);
• En privat udlejer, der har boet i boligen i mindst to år før udlejningen, og som kun udlejer én bolig, ønsker at sælge den, med forbehold af yderligere betingelser i artikel 7:274(7) i BW.

At ønske en højere husleje eller en anden lejer er ikke en begrundelse. En udlejer, der tvinger en lejer ud ved at skifte låse eller afbryde forsyningsledningerne, handler ulovligt; udsættelse kræver en retsafgørelse.

Hvor går man hen med en lejekonflikt?

Tvister om lejeniveau, lejestigninger, serviceudgifter og vedligeholdelsesmangler går til huslejenævnet (Huurcommissie), et lavtærskelorgan, hvor begge parter betaler et beskedent gebyr. Tvister om opsigelse, udsættelse, gener og restancer går til byretten, hvor du kan møde op uden advokat.

En afgørelse fra huslejenævnet er bindende for begge parter, medmindre en af ​​dem anmoder byretten om at træffe afgørelse om samme punkt inden otte uger efter afgørelsens afsendelse (artikel 7:262 i BW). Gem kopier af kontrakten, breve, e-mails, billeder af mangler og betalingsoptegnelser: i begge procedurer har den part med den bedste sagsakt normalt den stærkere position.

Hvad skal man som lejer tjekke?

• Er kontrakten på ubestemt tid, og hvis den er midlertidig, falder du så ind under en bestemt kategori, og sendte udlejeren opsigelsen om udløbsdatoen rettidigt?
• Er lejen rimelig i henhold til pointsystemet? Hvis ikke, skal du spørge huslejenævnet inden for seks måneder efter lejens start (artikel 7:249 i BW).
• Er depositummet ikke mere end det dobbelte af den månedlige grundleje?
• Modtog du den årlige opgørelse over servicegebyrer inden for seks måneder efter årets udgang?
• Har du skriftligt anmeldt mangler til udlejer med dato, så seksugers- og seksmånedersfristerne begynder at løbe?
• Angiver en opsigelsesmeddelelse en lovbestemt begrundelse og den korrekte opsigelsesfrist?

Hvad skal man som udlejer tjekke?

• Må du tilbyde en midlertidig kontrakt i henhold til artikel 7:271(2) i BW, og har du noteret den skriftlige opsigelsesdato (tre til en måned før udløbet)?
• Er lejen inden for det maksimale beløb under pointsystemet og det årlige loft for stigninger?
• Opfylder dit forslag til huslejeforhøjelse kravene i artikel 7:252 i BW, og fremsendes det mindst to måneder i forvejen?
• Sender I gebyropgørelsen inden for seks måneder efter hvert kalenderår?
• Returnerer I depositummet inden for 14 eller 30 dage med en specifikation af eventuel modregning?
• Har du en begrundelse i henhold til artikel 7:274 i BW, før du giver meddelelse, og sender du den pr. skrivelse eller anbefalet brev?

Hvad kan vi gøre for dig med hollandsk lejelovgivning?

Vores lejeadvokater bistår lejere og udlejere af boligejendomme. Vi kan:

• gennemgå et udkast til lejekontrakt i forhold til de obligatoriske regler, før du underskriver;
• kontrollere huslejen i forhold til pointsystemet og udarbejde en anmodning til huslejenævnet;
• udarbejde eller vurdere et forslag til lejeforhøjelse eller en opsigelse;
• skrive til den anden part om mangler, depositum eller servicegebyrer;
• repræsentere dig ved byretten i en sag om opsigelse eller udsættelse, eller anfægte en afgørelse fra huslejenævnet inden for otte uger.

Læs mere om lejerrettigheder i Holland.

Resumé

• Siden 1. juli 2024 er boliglejemål i princippet på ubestemt tid; midlertidige kontrakter på op til to år er kun for udvalgte grupper.
• En udlejer kan kun ophæve et lejemål på en af ​​grundene i artikel 7:274 i BW og, uden lejerens samtykke, kun gennem byretten.
• Lejestigninger skal foreslås skriftligt to måneder i forvejen og holde sig inden for de lovmæssige grænser.
• Udlejer afhjælper mangler; lejer betaler for mindre reparationer.
• Tvister om husleje, serviceudgifter og vedligeholdelse går til huslejenævnet; opsigelse og udsættelse til byretten.

Ofte stillede spørgsmål