Erfpacht: Hvad er hollandsk leasehold, og hvad bør købere tjekke?

Hvis oplysningerne for et hollandsk hus angiver, at det er op erfpacht , køber du ikke jorden under det. Du køber en tinglyst ret til at eje og bruge en andens jord på betingelser, som ejeren skrev, nogle gange for et århundrede siden. Disse betingelser bestemmer, hvad du betaler, hvor længe, ​​og om en bank overhovedet vil låne ud.

Hvad er erfpacht?

Erfpacht er en begrænset tinglig rettighed ( beperkt recht ) i henhold til artikel 5:85 i den hollandske borgerlige lovbog (BW). Den giver indehaveren, erfpachteren , retten til at besidde og bruge jord, der ejes af en anden. Grundejeren beholder ejendomsretten. Fordi erfpachterrettigheden er registreret i tinglysningskontoret (Kadaster), giver køb af et hus på erfpacht dig stadig noget, du kan sælge, pantsætte og videregive, og den overlever et senere salg af selve jorden.

I henhold til artikel 5:85(2) i BW kan skødet kræve, at erfpachteren betaler et periodisk beløb, en kanon eller jordafgift. En kanon er ikke lovpligtig, men næsten alle beboelsesejendomme har en. Ud over denne betaling har erfpachteren stort set den brug, som ejeren ville have haft, herunder udlejning af ejendommen, mens reparationer er hans ansvar. Han må ikke ændre ejendommens anvendelse eller udføre arbejder på de vilkår, der er forbeholdt ejeren.

En lejlighed på erfpacht med en løbende kanon er normalt mindre værd end den samme lejlighed i fuld ejerskab, og det gab er ikke altid synligt i udbudsprisen.

Hvordan erfpacht adskiller sig fra opstal og fra udlejning

• Erfpacht giver ret til at besidde og bruge en andens jord. Bygninger på grunden er generelt en del af denne ret.
• Opstal (retten til overbygning) giver en person mulighed for at eje eller erhverve en bygning, installation eller beplantning på jord, der tilhører en anden, for eksempel et kabel eller et sæt solpaneler. Den kan have sin egen betaling og løber ofte sammen med en erfpacht eller en lejekontrakt snarere end alene.
• Leje (at leje en bygning eller bolig) er en kontrakt, ikke en tinglyst rettighed: ingen tinglysningsregistrering, intet realkreditlån. En lejer betaler husleje for beboelse; en erfpachter betaler en kanon for en ejendomsret, han ejer og kan sælge.

Ejerskab og erfpacht sammenlignet

Tabellen giver et overblik over de vigtigste forskelle.

Hvorfor skødets generelle betingelser er vigtigere end loven

En erfpacht-rettighed oprettes ved en notarialhandling og registreres i de offentlige registre. Skødet fastsætter de individuelle vilkår – grundstykke, frist, startkanon, tilladt brug – og erklærer derefter et sæt generelle betingelser ( algemene bepalingen ) gældende. Disse betingelser, ikke loven, fastsætter revisionsmekanismen, frikøbsreglerne, samtykkekravene og opsigelsesbeføjelserne.

Hvilke betingelser gælder for din grund?

En kommune har ikke ét sæt betingelser; den har en række betingelser, udstedt i forskellige år, og hver grund er bundet af den række, der var gældende, da den blev tildelt. Amsterdam alene har udstedt adskillige sådanne serier siden begyndelsen af ​​det tyvende århundrede, og ældre sæt kan give ejeren bred skønsbeføjelse med hensyn til revision og snævre kompensationsrettigheder.

Spørgsmålet er aldrig "hvad er erfpacht-betingelserne i denne by?", men "hvilket sæt gælder for denne grund?" Stiftelsesdokumentet, og ethvert senere ændringsdokument, angiver betingelserne efter år. Bed din notar om at få fat i dette dokument og den fulde tekst af de betingelser, det angiver, og om at læse dem – ikke et resumé, ikke ejendomsmæglerens afsnit.

Hvordan fastsættes grundafgiften (kanon)?

Kanonen er den periodiske betaling for brugen af ​​jorden. Det er normalt en procentdel, der anvendes på en vurderet jordværdi, beregnet ud fra en andel af ejendommens værdi eller ud fra en offentliggjort oversigt; Amsterdam den andel kaldes citat fra buurtstraat.

Mellem revisionerne indekserer de fleste moderne forhold hvert år kanonen i forhold til et forbrugerprisindeks. Indeksering er ikke revision: den sporer inflation og er forudsigelig, mens revision nulstiller den underliggende jordværdi og kan mangedoble kanonen. Hvis kanonen ikke betales, kan det i sidste ende koste erfpachteren selve retten.

Hvad er de tre typer erfpacht?

Engelsk partikulars oversætter normalt både voortdurend og eeuwigdurend til "evigvarende". De er ikke det samme, og forskellen kan være mange penge værd. En rettighed, der er evigvarende, kan stadig have en kanon, der kun er frakøbt i én periode, så behandl varighed og frakøb som separate spørgsmål.

Hvorfor er revision så økonomisk vigtig?

For fortsat erfpacht er slutningen af ​​en periode det øjeblik, hvor grundejeren kan nulstille kanonen til den nuværende jordværdi. Da perioder løber over årtier, og hollandske byjordværdier er steget kraftigt, kan den nye kanon være et stort multiplum af den gamle.

• Stigningen er ikke gradvis. Det kommer i ét trin, på en dato fastsat årtier tidligere.
• Mekanismen sidder i de gamle tilstande. Under nogle ældre sæt er ejerens skøn bredt, og enhver indsigelse er begrænset til en vurderingsprocedure snarere end en domstol.

Før du underskriver, skal du fastslå datoen for den nuværende periodes udløb, revisionsmekanismen, og, hvor vejledende tal offentliggøres, hvad den generelle vejledning ville være, hvis den blev revideret i dag. Hvis en revision allerede er i gang, skal du bede om at se tilbuddet og en eventuel indsigelsesfrist.

Kan jordlejen afhændes?

I stedet for at betale en kanon kan erfpachteren nogle gange frikøbe den for et engangsbeløb. Et frikøb for den indeværende periode forudbetaler kun kanonen, indtil denne periode udløber; forpligtelsen genoptages derefter på reviderede vilkår, så en ejendom, der annonceres som "frikøbt kanon", kan kun være dækket indtil en dato, der nu er ret tæt på. Et frikøb for altid ophæver kanonen for altid uden fremtidig revision.

At købe frit i henhold til kanonen er ikke at købe jorden: ejerskabet forbliver hos grundejeren, kun betalingsforpligtelsen ophører, og betingelserne regulerer stadig brug og samtykke. Om et frikøb skal tilbydes, hvordan det beregnes, og om det er muligt midt i perioden, afhænger alt sammen af ​​betingelserne, ikke af den generelle lov. Det arrangeres ved notarialdokument og registreres. Bed en skatterådgiver om at bekræfte den skattemæssige behandling, før du forpligter dig, da et periodisk frikøb og et kapitalfrikøb ikke behandles på samme måde.

Amsterdamfra fortsat til evig erfpacht

Amsterdam Derfor er dette emne vigtigt for de fleste internationale købere: en stor del af byens boligmasse ligger på kommunal lejemål, der historisk set fortsat er erfpacht med periodisk revision.

Siden 2016 har kommunen udstedt tidsubegrænsede erfpacht (grundlov) for nye tildelinger under sine egne generelle betingelser, og den har åbnet en ordning, der giver eksisterende, fortsatte lejere mulighed for at skifte ( overstappen ) til en tidsubegrænset kanon eller et tidsubegrænset frakøb. Lejeren ansøger om et tilbud, der beregnes ud fra grundværdien på et referencetidspunkt, som kommunen fastsætter; accept af dette fører til en ændringsaftale, der registreres hos Kadaster.

Beregningsgrundlaget og den tilgængelige rabat har ændret sig mere end én gang, og senere aftaler har deres egne vilkår og slutdatoer fastsat af kommunen, ikke ved lov. Spørg sælgeren om eventuelle allerede afgivne tilbud, og bekræft den aktuelle situation med kommunen på købstidspunktet.

Tre praktiske punkter følger:

• Fastslå præcis, hvad sælgeren har i sinde. Fortsat erfpacht; fortsat erfpacht med et ansøgt, men ikke gennemført skifte; evig erfpacht med en indekseret kanon; og evig erfpacht købt permanent er fire forskellige aktiver til fire forskellige priser.
• Et tilbud er ikke et skifte. Indtil ændringsdokumentet er underskrevet og tinglyst, forbliver ejendommen under den gamle ordning. Om en køber kan overtage et udestående tilbud, og hvornår, afhænger af ordningens vilkår.

Hvad med erfpacht fra en privat grundejer?

Jord udlejes også på langtidslejemål af udviklere, boligselskaber, institutionelle investorer, velgørende fonde og private grundejere. Loven er den samme, men betingelserne er ofte ikke det.

Private forhold har en tendens til at være mindre gunstige på genkendelige måder: kortere eller faste løbetider uden fortsættelse; revision med kortere intervaller, nogle gange hvert femte eller tiende år; revision knyttet til ejendommens værdi snarere end jordens, så lejerens egne forbedringer bidrager til stigningen; kompensation udelukket eller begrænset; og brede samtykkekrav vedrørende udlejning, ændring og salg. Nogle ordninger rettet mod førstegangskøbere, hvor sælgeren beholder jorden for at sænke købsprisen, er erfpacht-konstruktioner af denne art.

Gå aldrig ud fra, at private forhold ligner de kommunale, du måske har læst om; læs det sæt, der gælder for din grund.

Får man kompensation, når erfpacht ophører?

Når en erfpacht-rettighed ophører, har den tidligere erfpachter i princippet ret til værdien af ​​de bygninger, arbejder og beplantninger, som han selv har opført eller købt af sin forgænger, og han kan beholde besiddelsen, indtil denne kompensation er udbetalt.

To punkter kvalificerer dette. For det første kan skødet i henhold til artikel 5:99(2) i BW udelukke kompensation i definerede tilfælde, for eksempel hvor erfpachteren selv ophørte med retten, og ældre private forhold ofte bruger denne plads. For det andet er det kompensation for bygningerne, ikke for forskellen mellem lejemåls- og friværdi: en lejer, hvis midlertidige rettighed udløber, modtager ikke boligens markedsværdi.

Vil en bank låne ud til en bolig med erfpacht?

En erfpacht-rettighed kan pantsættes, og de fleste hollandske långivere vil låne ud til leasehold-ejendom, men om en långiver vil låne ud til en bestemt ejendom afhænger næsten udelukkende af de generelle betingelser. Långivere ser på typen af ​​rettighed og, hvis den er midlertidig, den resterende løbetid i forhold til låneperioden; om låneloven er fast, indekseret eller åben for revision, og hvornår den næste revision finder sted; om opsigelse kan ødelægge deres sikkerhed; om de skal underrettes og have lov til at afhjælpe en misligholdelse; og om kompensation til sidst fortsat gælder.

Standardbetingelserne i de større kommuner accepteres generelt af de største långivere. Privat erfpacht er sværere: acceptabiliteten skal fastslås for det specifikke sæt af betingelser. Hvor der søges om en national realkreditgaranti (NHG), sætter NHG's offentliggjorte regler krav til den resterende lejeperiode i forhold til låneperioden, og en ikke-traditionel konstruktion skal fremgå af NHG's liste over accepterede konstruktioner.

En finansieringsklausul i købsaftalen beskytter ingenting, hvis realkreditansøgningen aldrig nåede långiver frem sammen med lejebetingelserne.

Hvad med skat?

For en bolig, du bor i, er periodiske betalinger af grundleje fradragsberettigede som omkostninger til din egen bolig ( eigen woning ) i den hollandske indkomstskat. Et engangsbeløb til køb af grundlejen er ikke fradragsberettiget. Hvis du låner penge til køb af grundlejen, kan renten på lånet i princippet fradragsberettiges som realkreditrenter. Tjek din egen situation med en skatterådgiver; vi rådgiver ikke om skattestrukturering.

Hvad sker der ved et salg: samtykke og restancer

En erfpacht-rettighed kan overdrages, men skødet kan kræve grundejerens samtykke til en overdragelse eller en deling af rettigheden. Hvis samtykke nægtes uden rimelig grund, kan underretten (kantonrechter) erstatte det med en tilladelse (artikel 5:91 BW). I de fleste kommuner er samtykke en formalitet, men antag det aldrig: tidsplanen skal passe til færdiggørelsen, og betingelserne kan kræve, at der ikke er restancer og ingen udestående misligholdelser.

Restancer følger selve retten: I henhold til artikel 5:92 i BW hæfter køber og sælger solidarisk for skyldige fordringer, der forfaldt i de fem år før overdragelsen. Notaren skal indhente en skriftlig erklæring fra grundejeren om skyldige fordringer, eventuelle gebyrer og eventuelle påståede misligholdelser inden færdiggørelsen.

Kan grundejeren ophæve erfpachten?

I henhold til artikel 5:87(2) i BW kan grundejeren ophæve en erfpacht, hvis kanonen har været ubetalt i to på hinanden følgende år, eller erfpachteren groft misligholder andre forpligtelser. Formaliteterne er strenge, og de eksisterer delvist for at beskytte långiveren: Ophævelse sker ved fogedskrivelse med forudgående varsel, og den skal også forkyndes inden otte dage for enhver, der er registreret som panthaver eller anden rettighedshaver, så banken har mulighed for at træde ind og afvikle restancerne. Når der er gået 25 år, siden erfpachten blev oprettet, kan hver af parterne separat anmode retten om at ændre eller ophæve den på grund af uforudsete omstændigheder (artikel 5:97 i BW) – en smal vej og ikke et retsmiddel mod en kanon, der simpelthen er blevet dyr.

Hvad skal du som køber tjekke?

Skødet og de generelle betingelser bestemmer dine omkostninger og risici, så tjek dem, inden du underskriver købsaftalen, og dens tre dages fortrydelsesret udløber.

• Indhent den registrerede stiftelsesdokument, alle senere ændrings- eller opkøbsdokumenter og den fulde tekst af de generelle betingelser pr. år.
• Kontroller, om retten er midlertidig, vedvarende eller uafbrudt, og den nøjagtige udløbs- eller slutdato.
• Tjek den nuværende kanon, dens indekseringsgrundlag, den næste revisionsdato og om den er frakøbt, og i så fald indtil hvornår.
• Bed om en skriftlig erklæring fra grundejeren om restancer, gebyrer og påståede overtrædelser; I hæfter solidarisk for fem års restancer (artikel 5:92 i BW).
• Få skriftlig bekræftelse fra din långiver, og fra NHG hvor det er relevant, på, at de vil finansiere på disse betingelser.
• In Amsterdam: tjek kommunens nuværende offentliggjorte holdning vedrørende skift på købsdagen.

Hvad skal man som sælger tjekke?

En køber, notar og långiver vil bede om erfpacht-dokumenterne, og mangler kan forsinke færdiggørelsen eller reducere prisen.

• Indsaml stiftelsesdokumentet, eventuelle ændrings- eller opkøbsdokumenter og de gældende generelle betingelser.
• Undersøg om grundejerens samtykke er nødvendigt for overdragelsen (artikel 5:91 i BW), og hvor lang tid det tager.
• Betal eventuelle kanonrestancer inden færdiggørelse og anmod om grundejerens erklæring tidligt.
• Beskriv rettigheden præcist i detaljerne: vedvarende eller uafbrudt, opkøbt indtil hvornår, og ethvert byttetilbud, der er ansøgt eller gennemført.
• Oplys om enhver igangværende revisions- eller ombytningsprocedure, med tilbuddet og dets deadline.

Hvad skal man som virksomhed tjekke?

For erhvervsejendomme er den tilladte anvendelse i skødet vigtigst, fordi en ændring af anvendelsen ofte kræver grundejerens samtykke og nogle gange en højere jordleje.

• Kontroller, at den tilladte anvendelse i skødet stemmer overens med din aktivitet, for eksempel kontor, detailhandel, hotel- og restaurationsbranchen eller industri.
• Tjek samtykkekrav og ekstra betalinger for ændring af anvendelse, udvidelse eller opdeling i enheder.
• Tjek forholdene for aktiviteter og miljøpåvirkningen på industriområder.
• Sammenlign de samlede omkostninger til grundleje i løbet af din planlagte ejendomsperiode, inklusive den forventede revurdering.
• Hvis du kun har brug for lokaler til brug, sammenlign med leje, hvor lejereglerne i artikel 7:230a og 7:290 i BW gælder.

Hvad kan vi gøre for dig med erfpacht?

Vores advokater om fast ejendom rådgiver købere, sælgere og ejere om lejeforhold; for spørgsmål om lejemål, se vores side om lejemålsadvokater.

• Vi læser skødet og de generelle betingelser, der gælder for din grund, og opsummerer risiciene, inden du underskriver.
• Vi kontrollerer revisionsdatoen og -mekanismen samt effekten af ​​et tilbud om opkøb eller ombytning.
• Vi gennemgår købsaftalen, herunder finansieringsbetingelser og erfpachtklausuler.
• Vi reagerer på et revisionstilbud og bistår i vurderings- eller indsigelsesproceduren.
• Vi repræsenterer dig, når en grundejer nægter samtykke eller truer med ophævelse i henhold til artikel 5:87 i BW.

Resumé

• Erfpacht giver en tinglyst ret til at besidde og bruge en andens jord; du ejer ikke selve jorden.
• De generelle betingelser, der er nævnt i skødet, ikke den generelle lov, bestemmer de regler for kanon, revision, samtykke og opsigelse, der gælder for dig.
• Fortsat erfpacht indebærer en revisionsrisiko ved udgangen af ​​hver periode; perpetual erfpacht gør ikke, men "perpetual" på engelsk kan beskrive begge typer.
• In Amsterdam, tjek om et skift til tidsubegrænset erfpacht er blevet tilbudt, ansøgt om eller gennemført, da det drejer sig om forskellige aktiver til forskellige priser.
• Før du underskriver, skal du få det tinglyste skøde, de gældende betingelser og en skriftlig bekræftelse fra din långiver om, at de vil finansiere ejendommen på disse vilkår.

Ofte stillede spørgsmål