En udlejer i Holland kan kun udsætte en lejer med en retsafgørelse, der fuldbyrdes af en foged (gerechtsdeurwaarder). Mellem den første manglende betaling og udsættelsen ligger et påkrav, en stævning, et retsmøde for byretten (kantonrechter), en dom og en fogedmeddelelse; den primære undtagelse er administrativ lukning af ejendommen foretaget af borgmesteren. Nedenfor beskriver vi denne rækkefølge, tidspunktet, omkostningerne og hvor du har råderum til at handle.
Indholdsfortegnelse
Kan en udlejer udsætte en lejer uden en retskendelse?
Nej. Opsigelse af lejemålet og rydning af ejendommen er to separate afgørelser, og begge hører under rettens kendelse. Indtil en dommer har udstedt en udsættelsesordre, og en foged har fuldbyrdet den, kan lejeren blive boende, uanset restancer og hvad der står i kontrakten.
En udlejer må ikke skifte låse, afbryde for vand, gas, elektricitet eller varme, fjerne lejerens ejendele eller trænge ind i boligen uden samtykke. Hollandsk lov kalder dette selvhjælps-eigenrichting, og det er ulovligt. En lejer, der står over for det, kan anlægge en sag om foreløbige påbud (kort geding) og er normalt tilbage inden for få dage, hvor udlejeren bliver pålagt at genoprette adgangen under straffe med en tvangsbøde. At trænge ind i en bolig mod beboerens vilje kan også være en strafbar handling for ulovlig indtrængen (huisvredebreuk, artikel 138 i straffeloven, Sr.).
Hvordan kan et lejemål ophæves: opsigelse eller ophævelse?
Opsigelse ved varsel (opzegging)
En udlejer kan kun give skriftlig opsigelse på et af de lukkede lovmæssige grundlag i artikel 7:274 i den hollandske borgerlige lovbog (BW): lejeren har ikke opført sig som en god lejer, udlejeren har akut brug for ejendommen til eget brug (dringend eigen gebruik), lejeren afviser et rimeligt tilbud om en ny kontrakt, eller ejendommen er nødvendig for at gennemføre den gældende miljøplan (omgevingsplan). Opsigelsesvarslet er tre måneder plus en måned for hvert hele år af lejeperioden, op til seks måneder (artikel 7:271 BW).
Opsigelse alene ophæver intet: Medmindre lejeren skriftligt accepterer, fortsætter lejemålet, indtil retten bestemmer andet (artikel 7:272 BW). Siden loven om tidsbegrænsede lejekontrakter (Wet vaste huurcontracten) trådte i kraft den 1. juli 2024, er den ubestemte lejeperiode igen hovedreglen, så en kontrakt, som udlejeren antog ville udløbe, kan faktisk være ubestemt.
Opløsning ved misligholdelse (ontbinding)
Artikel 6:265 i BW tillader, at enhver misligholdelse af opfyldelse berettiger til opløsning, medmindre misligholdelsen, givet dens art eller ubetydelige betydning, ikke berettiger den. For boliger forbeholder artikel 7:231 i BW opløsningen til retten; undtagelsen er administrativ lukning i henhold til artikel 13b i opiumloven eller artikel 174a i kommuneloven.
I sager om restancer i husleje er opløsning næsten altid den rigtige løsning. Der løber ikke først et opsigelsesvarsel, og udlejeren kan samle pengekravet, opløsningen og udsættelsen i én stævning. Den samme løsning gælder for gener, uautoriseret fremleje og cannabisdyrkning.
Hvor store huslejerester berettiger en udsættelse?
Der er ingen lovbestemt tærskel i måneder. I sin præjudicielle kendelse af 28. september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) fastslog Højesteret (Hoge Raad), at enhver overtrædelse i princippet berettiger opløsning; lejeren skal gøre undtagelsen gældende, og retten afvejer alle omstændigheder, herunder lejerens interesse i at beholde boligen, selv når lejeren ikke møder op.
Så én forsinket betaling eller en lille restgæld vil ikke i sig selv føre til udsættelse. Restancer på flere måneder er i praksis, hvor udlejere anlægger sag, men retten kan nægte ophævelse af større restancer eller tillade det ved mindre restancer. Grænsetilfælde handler ofte om adfærd: om lejeren besvarede påkravet, overholdt en aftale og søgte gældshjælp.
Hvordan ser udsættelsesproceduren ud, trin for trin?
I henhold til artikel 93 i den civile retsplejelov (Rv) skal lejesager, uanset beløbets størrelse, indledes med en stævning fra en foged (dagvaarding). En advokat er ikke obligatorisk der, men normalt på udlejers side.
| Trin | Hvad sker | Vejledende tid |
|---|---|---|
| Kravbrev | Misligholdelsesmeddelelse med angivelse af restancer og en betalingsfrist. | 2-6 uger |
| Stævning | Fogeden forkynder dagvaardingen med krav om restancer, opløsning og udsættelse. | Afgives mindst en uge før den første høring |
| Forsvar | Lejer svarer skriftligt eller mundtligt. Intet svar betyder udeblivelsesdom, men kravet bliver stadig prøvet. | 2–6 uger efter service |
| Høring | Begge sider bliver hørt; dommeren undersøger normalt en aftale først. | Én session, ofte under en time |
| Dom | Dom (vonnis) om ophævelse af lejemålet, påbud om betaling og tilladelse til udsættelse. | 2-6 uger efter høringen |
| Ordre om at fraflytte | Fogeden forkynder dommen og beordrer lejeren til at flytte. | Normalt 14 dage |
| udsættelse | Fogeden rydder ejendommen, med politi og flyttefirma om nødvendigt. | Mindst tre dage efter ordren (artikel 555 Rv) |
En sag om ubesvarede restancer tager typisk tre til fem måneder fra start til slut. Bortset fra minimum tre dage før udsættelsen er disse perioder praksis, ikke en berettigelse: retten fastsætter datoen for ophævelse i sin dom, og en sag om besvaret restance eller en sag med en aftale tager længere tid og slutter ofte uden udsættelse.
Stopper en appel udsættelsen?
Normalt ikke. En udsættelsesdom erklæres normalt foreløbigt eksigibel (uitvoerbaar bij voorraad, artikel 233 Rv), så udlejeren kan udsætte, mens appellen verserer.
En lejer kan anmode appelretten om at udsætte fuldbyrdelsen, hvilket generelt kræver en klar juridisk eller faktuel fejl eller en nødsituation, som den første dommer ikke kunne vurdere. Alternativt kan lejeren indbringe en fuldbyrdelsessag (executiegeschil) for den midlertidige dommer i henhold til artikel 438 Rv med den begrundelse, at fuldbyrdelse nu er et misbrug af rettigheden. Appelfristen er tre måneder fra dommen, men kun fire uger fra en kort gedingsdom (artikel 339 Rv).
Kan man få en udsættelsesordre i kort ordning?
Ja, men kun en kendelse om fraflytning: den midlertidige dommer (voorzieningenrechter) kan ikke ophæve et lejemål (fra artikel 254 Rv og frem). Det er muligt for en udlejer, når kravet er hastende, og resultatet af almindelige sager næppe er i tvivl: alvorlig gene, kriminel brug af ejendommen eller benyttelse uden ejendomsret. En simpel restancesag er sjældent kvalificeret.
For lejere er kort geding instrumentet mod en udlejer, der har skiftet låse, og til at standse en annonceret udsættelse, hvor omstændighederne har ændret sig afgørende siden dommen.
Hvad med besættere, forretningslokaler og beboere uden ejendomsret?
Besættelse er en strafbar handling, og ejeren kan enten anlægge et civilt søgsmål eller anmode anklagemyndigheden om at rydde ejendommen. I sin dom af 28. oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) fastslog Højesteret, at en besætter, bortset fra under særlige omstændigheder, skal have en reel chance for at få udsættelsen prøvet i kort geding, før den går i gang, på grund af retten til respekt for hjemmet i artikel 8 i EMRK.
Lejere af detail- og hotellokaler har deres egen ordning i henhold til artikel 7:290 og følgende BW; lejere af kontorer og andre forretningslokaler falder ind under artikel 7:230a i BW, som forklaret i vores artikel om erhvervslejekontrakter i henhold til artikel 290 og 230a . En sådan lejer kan inden for to måneder efter den annoncerede fraflytningsdato anmode byretten om at forlænge fraflytningsperioden; retten kan højst give tre forlængelser på op til et år hver.
En person uden nogen kontrakt overhovedet, såsom en gæst, der ikke vil forlade lejligheden, eller en beboer under en udløbet anti-squat-aftale, har ingen uopsigelighed, og dette er de mest klare tilfælde af kort geding. En aftale mærket anti-squat viser sig dog undertiden at være et lejemål alligevel.
Hvad sker der på udsættelsesdagen?
Kun en foged kan håndhæve en udsættelsesordre (artikel 555 ff. Rv). Fogeden kan tilkalde politiet og en låsesmed; udlejeren arrangerer og betaler flyttefolkene i første omgang.
Efterladte ejendele fjernes og opbevares af kommunen på bekostning af den part, der fuldbyrder dommen (artikel 556 Rv, der henviser til artikel 5:29 og 5:30 i den generelle forvaltningslov, Awb). Opbevaringen varer i op til tretten uger, hvorefter varerne kan sælges eller destrueres; den tidligere ejer beholder et krav på provenuet fra et salg i tre år. Udlejeren videregiver omkostningerne til lejeren.
En udsættelse kan stadig aflyses til sidste øjeblik. Fogeden standser rutinemæssigt en udsættelse, når restancer og omkostninger er betalt fuldt ud, eller når udlejeren accepterer en aftale og beordrer udsættelse.
Hvem betaler omkostningerne ved en udsættelse?
Sagsøgeren betaler et retsgebyr (griffirecht) fastsat i loven om retsgebyrer i civile sager (Wgbz), som afhænger af kravet og af, om sagsøgeren er en virksomhed, en privatperson eller en person med begrænsede midler; Rechtspraak offentliggør den aktuelle tabel. Oven i dette kommer fogedens gebyrer i henhold til Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders, bortskaffelses-, opbevarings- og advokatsalærer.
Den tabende part betaler et fast bidrag til vinderens sagsomkostninger, normalt et godt stykke under de faktiske omkostninger. For lejeren betyder tabet restancer, renter, rets- og fogedgebyrer samt flytte- og opbevaringsomkostninger, og denne gæld består fortsat efter udsættelsen.
Er sårbare lejere bedre beskyttet?
At have børn giver ikke ret til at blive boende, men det er en omstændighed, der vurderes i henhold til artikel 6:265 i BW. Domstole afsiger ofte en "sidste chance"-dom: opløsning og udsættelse beordres, men fuldbyrdes ikke, så længe lejeren overholder en aftalt betalingsplan.
I henhold til artikel 305 i konkursloven (Faillissementswet) må en udlejer ikke opløse lejemålet eller udsætte det på grund af restancer, der er opstået, før en lovpligtig gældssaneringsordning (WSNP) trådte i kraft. Beskyttelsen bortfalder, hvis lejeren igen kommer i restance med den aktuelle husleje.
Siden 1. januar 2021 skal udlejere, energileverandører, vandselskaber og sundhedsforsikringsselskaber indberette restancer til kommunen i henhold til loven om kommunal gældshjælp (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening). Kommunen skal derefter tilbyde lejeren en indledende samtale; boligselskaber betragter dette som en forudsætning for sagsbehandling.
Hvad skal man som udlejer tjekke?
- Skift aldrig låse, afbryd elnettet eller fjern ejendele selv.
- Gem huslejebogen, rykkere, påkravsbrevet, tilbud om en aftale og daterede klager fra naboer.
- Send en skriftlig påstand om misligholdelse, inden du sagsøger, med en tydelig betalingsfrist.
- Anmeld restancerne til kommunen i henhold til reglerne for tidlig varsling, og gem dokumentationen.
- Tjek om lejeren har ansøgt om gældssanering, inden du indkalder til stævning.
Hvad skal man som lejer tjekke?
- Ignorer ikke indkaldelsen; mød op til høringen eller indgiv et skriftligt svarskrift, som ikke kræver nogen advokat.
- Ansøg om kommunal gældshjælp med det samme, og medbring dokumentation til høringen.
- Betal noget hver måned, selvom du ikke kan betale alt.
- Hvis udlejeren har skiftet låse eller afbrudt el-forsyningen, skal du søge rådgivning samme dag.
- Bemærk, at en klage ikke i sig selv stopper udsættelsen, og at klagefristen er tre måneder.
Hvad kan vi gøre for dig ved en udsættelse?
Vores lejeadvokater repræsenterer udlejere og lejere i udsættelsessager:
- Vi gennemgår lejekontrakten, huslejebogen og påkravsskrivelsen, inden sagen starter.
- Vi udarbejder stævningen eller det skriftlige svarskrift til byretten.
- Vi forhandler en betalingsordning, som kan indføres i dommen.
- Vi indleder en kortsigtet sag mod ulovlig selvhjælp eller for at opnå et påbud om fraflytning.
- Vi ansøger om at suspendere fuldbyrdelsen i afventning af appel, eller anlægger en fuldbyrdelsessag i henhold til artikel 438 Rv.
Resumé
- Kun en domstol kan ophæve et lejemål og godkende en udsættelse; en udlejer, der skifter låsene, handler ulovligt.
- De fleste restancesager behandles ved opløsning i henhold til artikel 6:265 i BW, og der er intet fast antal måneder, der garanterer eller udelukker succes.
- En udsættelsesdom er normalt fuldbyrdelig med det samme, så en appel vil ikke i sig selv forhindre den.
- Efterladte ejendele opbevares af kommunen i op til tretten uger, for lejerens endelige regning.
- Børn eller en gældssanering taler for lejeren, men giver ikke automatisk ret til at blive boende.
Ofte stillede spørgsmål
Kan min udlejer smide mig ud uden at gå til retten?
Nej. En udlejer behøver en retsafgørelse, og kun en foged må udføre udsættelsen. At skifte låse, fjerne ejendele eller afbryde forsyningsledningerne er ulovlig selvhjælp, og en lejer kan få en kendelse om at genoprette adgangen inden for få dage med kort varsel.
Hvor mange måneders huslejerestancer, før jeg kan blive sat ud?
Der er ingen lovbestemt tærskel. Retten vurderer, om bruddet berettiger opløsning under alle omstændigheder (ECLI:NL:HR:2018:1810). Besvarelse af påkravet, overholdelse af en aftale og ansøgning om gældshjælp tæller alle med.
Hvor lang tid tager en udsættelse fra start til slut?
En sag om uforsvarede restancer tager typisk tre til fem måneder fra påkrav til udsættelse. En sag om uforsvaret restance, eller en sag hvor der er indgået en aftale, tager længere tid og ender ofte uden udsættelse.
Hvad sker der med mine møbler, hvis jeg bliver sat ud?
Kommunen fjerner og opbevarer alt, der er efterladt (artikel 556 i Rv) i op til tretten uger, hvorefter det kan sælges eller destrueres. Omkostningerne lægges oven i din skyldige regning, så det er billigere at fjerne dine ejendele på forhånd.
Kan en udsættelse stoppes i sidste øjeblik?
Ja. Fuld betaling af restancer og omkostninger stopper normalt tvangsfuldbyrdelsen, ligesom en aftale, som udlejeren accepterer, gør. Hvis omstændighederne har ændret sig afgørende siden dommen, kan kort geding stoppe tvangsfuldbyrdelsen.
