Overførselsafgift: hvilken sats gælder for startere, købere og investorer?

Den hollandske overdragelsesskat (overdrachtsbelasting) på en bolig er 0% for en starter, 2% hvis du selv skal bo i boligen, og 8% i 2026, hvis du køber den for at leje den eller som et fritidsbolig; erhvervsejendomme og andre ikke-beboelsesejendomme beskattes med 10.4%. Den primære undtagelse fra 0%-fritagelsen for startere: den gælder kun, hvis du er mellem 18 og 34 år gammel, aldrig har brugt den før, og boligen ikke er mere end €555,000 værd i 2026.

To punkter er årsag til de fleste tvister. Satserne på 0% og 2% afhænger begge af en skriftlig erklæring om, at du vil blive boende i boligen, som notaren skal have inden overdragelsen. Og satsen fastsættes på leveringstidspunktet til notaren, ikke når købsaftalen underskrives, hvilket gør overdragelsesdatoen til en økonomisk såvel som praktisk beslutning.

Hvad er overførselsskattesatserne i 2026?

Fire satser gælder side om side i 2026: 0 %, 2 %, 8 % og 10.4 %. Hvilken der gælder, afhænger af hvem der køber, hvad der købes, og hvordan det vil blive brugt, ifølge den hollandske skatteforvaltning (Belastingdienst).

• 0% (fritagelse for nystartede): en bolig du selv kan bo i, hvis du opfylder betingelserne for alder, engangsbevilling og værdi.
• 2%en bolig, du selv skal bo i i en længere periode, hvis du ikke er berettiget til starterundtagelsen.
• 8%andre boliger, såsom fritidshuse og boliger købt med henblik på udlejning. Denne sats blev sænket fra 10.4 % pr. 1. januar 2026.
• 10.4%alle andre ejendomme, såsom erhvervsejendomme og erhvervsejendomme.

Satsen på 8% gælder også for en bolig, der ikke skal bruges som købers primære bolig, såsom et hus, som forældre køber til deres barn. Den gælder også for boliger købt af juridiske personer, såsom et anpartsselskab (BV) eller et boligselskab, fordi en juridisk person ikke kan bo i en bolig.

Hvornår er man berettiget til fritagelsen for startere?

Du er berettiget, hvis du opfylder tre personlige betingelser, og boligen holder sig inden for værdigrænsen på €555,000 i 2026. Det er ikke vigtigt, om du har ejet en bolig før; det afgørende er, om du har brugt fritagelsen før.

• Din alder. Du skal være 18 år eller ældre, men yngre end 35 år på overdragelsesdatoen, som er underskrivelsen af ​​​​den notarielle leveringskontrakt.
• Du har ikke brugt fritagelsen før. Fritagelsen for startere kan kun bruges én gang i dit liv, og du erklærer dette skriftligt.
• Du vil selv bo i huset i en længere periode. Du erklærer skriftligt, at boligen skal være din primære bolig og ikke anvendes midlertidigt.

Den underskrevne erklæring skal være notaren i hænde inden overdragelsen. Hvis boligens værdi overstiger €555,000 på overdragelsesdatoen, gælder fritagelsen slet ikke; hvis du selv bor i boligen, betaler du 2% af den fulde værdi.

Hvad hvis du køber sammen med en partner?

Betingelserne gælder pr. køber for hver købers andel af boligen. Hvis en partner er 35 år eller ældre, eller allerede har benyttet sig af fritagelsen, betaler den pågældende partner 2 % af sin andel, hvis de skal bo i boligen, mens den kvalificerede partners andel kan være fritaget.

Hvad tæller som at bo i huset selv?

At bo i boligen betyder, at den bliver din primære bolig i en længere periode, for eksempel ved at registrere adressen i den kommunale personregister (BRP) og rent faktisk bo der. Udlejning eller brug af den som fritidsbolig er ikke hovedanvendelse som bolig. Hvis en erklæring senere viser sig at være forkert, kan Belastingdienst pålægge en yderligere vurdering af differencen.

Hvornår fastsættes satsen?

Satsen og fritagelsen vurderes i det øjeblik, du erhverver ejendommen, hvilket er når den notarielle leveringsaftale underskrives. Datoen for købsaftalen er uden betydning.

Derfor kan den planlagte afslutningsdato ændre den skyldige skat, for eksempel omkring en ændring af sats eller værdigrænse den 1. januar. En køber, der fylder 35 år mellem underskrivelsen af ​​købsaftalen og overdragelsen, mister også startkapitalfritagelsen.

Et eksempel til illustration

En 28-årig køber erhverver en bolig til en værdi af €450,000 at bo i, har aldrig brugt fritagelsen for starterkøb og giver notaren erklæringen rettidigt: der skal ikke betales nogen overdragelsesskat. Hvis den samme køber var 36, ville de betale 2% eller €9,000. Hvis en investor køber den samme bolig for at udleje den, gælder satsen på 8% eller €36,000.

Hvad skal man som køber, der skal bo i boligen, være opmærksom på?

• Om du er yngre end 35 år på den planlagte dato for den notarielle overdragelse, ikke på datoen for købsaftalen.
• Om du nogensinde har brugt fritagelsen for startere før.
• Om købsprisen og værdien holder sig inden for €555,000 i 2026.
• Om din underskrevne erklæring når notaren inden overdragelsen.
• Om du rent faktisk vil registrere dig og bo på adressen, så erklæringen er korrekt.

Hvad skal man som investor tjekke?

• Om ejendommen er beboelsesejendom (8 % i 2026) eller erhvervsejendom (10.4 %).
• Uanset om du køber som privatperson eller gennem en BV, betaler en juridisk person altid den generelle takst.
• Om færdiggørelsesdatoen falder før eller efter en ændring af satsen den 1. januar.
• Om en blandet ejendom, såsom en butik med en lejlighed ovenover, har en beboelsesdel og en erhvervsdel, og hvordan prisen fordeles mellem dem.

Hvad kan vi gøre for dig med overførselsafgift?

Vores advokater inden for fast ejendom rådgiver købere, sælgere og investorer om ejendomstransaktioner. Vi kan:

• Tjek hvilken sats der gælder for dit køb, og beregn den skyldige overførselsafgift.
• Gennemgå købsaftalen, herunder den planlagte færdiggørelsesdato og eventuelle betingelser.
• Rådgiv om køb privat eller gennem en BV, sammen med din skatterådgiver.
• Hjælp dig, hvis Belastingdienst pålægger en yderligere vurdering, herunder indsigelsen (bezwaar).

Resumé

• I 2026 er overdragelsesskatten 0 % for kvalificerede startere, 2 % for købere, der bor i boligen, 8 % for andre boliger og 10.4 % for erhvervsejendomme.
• Undtagelsen for startere kræver, at du er mellem 18 og 34 år, aldrig har brugt den før, selv bor i boligen, og at din boligværdi ikke overstiger 555,000 euro.
• Både fritagelsen og 2%-satsen kræver en underskrevet erklæring, som notaren skal have inden overdragelsen.
• Satsen og fritagelsen vurderes på overdragelsestidspunktet for notaren, ikke når købsaftalen underskrives.

Ofte stillede spørgsmål