En udlejer i Holland kan aldrig udsætte en lejer på egen hånd. Udsættelse kræver en dom fra retten, og kun en foged (gerechtsdeurwaarder) må udføre den – selv når lejeren klart misligholder lejemålet. Før retten giver denne tilladelse, skal udlejer først have bragt lejemålet til ophør, enten ved opløsning eller ved opsigelse.
Denne strenghed er bevidst. Udsættelse er en drastisk foranstaltning for begge sider: lejeren er tvunget til at forlade ejendommen med alle sine ejendele, og en udlejer, der gør det forkert, kan ende med at skulle betale erstatning. Det er vigtigere at forstå rækkefølgen end at kende en enkelt regel.
Hvorfor kan en udlejer ikke smide en lejer ud uden en retskendelse?
Selv når lejeren åbenlyst misligholder aftalen – måneders huslejerestancer , alvorlig gene eller brug af ejendommen til noget, som lejemålet ikke tillader – må udlejeren ikke skifte låse eller sætte lejerens ejendele på gaden. En udlejer, der tager sagen i egen hånd, handler generelt ulovligt over for lejeren, som derefter kan kræve erstatning for den deraf følgende skade. Rettens tilladelse er tilladelse til at få ejendommen sat ud, ikke til at gøre det personligt.
Hvordan ophæver en udlejer lejemålet før udsættelse?
Udsættelse er det sidste skridt, ikke det første: lejekontrakten skal være bortfaldet, før retten kan godkende ejendommen. Hollandsk lov tilbyder udlejeren to veje dertil.
Opløsning
Opløsning (ontbinding) kræver en mangel fra lejerens side i opfyldelsen af sine forpligtelser i henhold til lejekontrakten – huslejerester og ulovlig gene er de sædvanlige eksempler. Manglen skal være alvorlig nok til at berettige opløsning; en enkelt forsinket betaling vil ikke være tilstrækkelig. For beboelsesejendomme og mellemstore erhvervslokaler kan opløsning kun opnås gennem retten, aldrig ved et brev fra udlejer.
Opsigelsesvarsel
Den anden vej er opsigelse (opzegging), og kravene afhænger af, hvad der lejes. For beboelseslokaler og mellemstore erhvervslokaler er lejeren beskyttet: opsigelse kan kun gives af de grunde, der er anført i artikel 7:274 og 7:296 i den hollandske borgerlige lovbog, hvoraf et er presserende personlig brug af ejendommen. Udover grundene skal udlejer også overholde en række formaliteter og frister; en opsigelse, der ikke opfylder en formalitet, ophæver ikke lejemålet.
Hvad hvis ejendommen er 230a erhvervslokale?
Ikke alle erhvervslejemål har den samme beskyttelse. Hvor det lejede rum hverken er beboelse eller mellemstort erhvervslokale – den kategori, der i praksis er kendt som 230a erhvervslokale, efter artikel 7:230a i den hollandske borgerlige lovbog – har lejeren ingen af de ovenfor beskrevne lejebeskyttelser, og udlejeren kan opsige lejemålet relativt hurtigt.
Det er ikke det samme som at kunne sætte lejemålet hurtigt ud. En lejer i henhold til 230a-loven har ret til udsættelsesbeskyttelse: Inden for to måneder efter den skriftlige udsættelsesmeddelelse kan lejeren anmode retten om at forlænge udsættelsesperioden. Retten kan give en første forlængelse på op til et år, og en lejer, der allerede har flyttet eller ryddet lejemålet, kan stadig fremsætte denne anmodning.
Retten afvejer begge parters interesser og bevilger forlængelse, hvis udsættelse ville skade lejerens interesser alvorligt, og disse interesser vejer tungere end udlejerens interesse i at bruge ejendommen. Hvis retten afviser anmodningen, er der i princippet ingen appel eller kassationsret over denne afgørelse, med den primære undtagelse, hvis retten har anvendt artikel 7:230a forkert eller slet ikke har anvendt den.
Stopper en appel udsættelsen?
Normalt ja: Indgivelse af appel suspenderer normalt dommen og dermed udsættelsen, indtil appelretten har truffet afgørelse. Der er én vigtig undtagelse – hvis retten erklærede udsættelseskendelsen eksigibel trods appel, suspenderer lejerens appel ikke noget, og udlejer kan fortsætte.
At fortsætte i den situation indebærer en reel risiko for udlejeren. Hvis appelretten senere indtager en anden opfattelse, vil udsættelsen allerede være sket, og udlejeren kan blive stillet over for et krav om erstatning for konsekvenserne af en udsættelse, der aldrig burde have fundet sted. Det er en beslutning, der skal træffes efter råd og vejledning, ikke refleksivt.
Hvad sker der, når retten har givet tilladelse?
Dommen fastsætter datoen, fra hvilken ejendommen kan ryddes, og udlejeren skal engagere en foged til at udføre dette. Fogeden forkynder udsættelsesordren for lejeren, hvilket i praksis giver lejeren en sidste mulighed for at flytte frivilligt; de fleste udsættelser slutter her.
Hvis lejeren ikke flytter, fortsætter udsættelsen, og omkostningerne ved udsættelsen skal betales af lejeren. Udlejeren skal normalt forudbetale disse omkostninger og inddrive dem bagefter, hvilket er endnu en grund til, at en velforberedt sag er vigtig: styrken af den underliggende dom afgør, hvor meget af denne udgift der realistisk set kan inddrives.
Sammenfattende
- En udlejer kan aldrig selv udsætte en lejer; udsættelse kræver altid en retsafgørelse udført af en foged.
- Lejemålet skal først ophøre ved opløsning eller ved opsigelse på et af de lovmæssige grundlag (artikel 7:274 og 7:296 i den hollandske borgerlige lovbog).
- Lejere af erhvervslokaler i 230a har ingen huslejebeskyttelse, men har udsættelsesbeskyttelse: de kan inden for to måneder anmode retten om en forlængelse på op til et år.
- En appel suspenderer normalt udsættelsen, medmindre retten erklærer dommen eksigibel trods appel.
- En udlejer, der sætter en bolig ud uden dom eller uden en foged, handler generelt ulovligt og risikerer et erstatningskrav.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg blive sat ud alene på grund af huslejerester?
Ikke automatisk. Udlejeren skal først indhente lejemålet fra retten, som vurderer, om restancerne er alvorlige nok til at berettige det. Først efter ophævelse og en separat tilladelse til udsættelse kan en foged rydde ejendommen.
Hvor lang varsel får en lejer, før fogeden ankommer?
Dommen angiver datoen, fra hvilken udsættelse er tilladt, og fogeden forkynder kendelsen, før den fuldbyrdes. Der er ikke én lovbestemt frist, der gælder for alle sager; den følger af, hvad retten har bestemt.
Kan en udlejer hurtigt udsætte en lejer af et erhvervslokale?
Det er relativt ligetil at ophæve lejemålet af erhvervslokalet i 230a, men det er ikke tilfældet med udsættelse. Lejeren kan inden for to måneder efter den skriftlige udsættelsesmeddelelse anmode retten om at forlænge udsættelsesperioden med op til et år, og retten afvejer begge parters interesser, før den træffer afgørelse.
Hvad kan en lejer gøre, der allerede er blevet ulovligt udsat?
En udlejer, der sætter ud uden en retsafgørelse, eller som selv udfører udsættelsen i stedet for gennem en foged, handler generelt ulovligt. Lejeren kan holde udlejer ansvarlig for den resulterende skade, herunder omkostninger til opbevaring, midlertidig indkvartering og beskadigede ejendele.
Juridisk bistand ved udsættelse
Uanset om du er udlejer, der ønsker at få ejendommen tilbage, eller lejer, der står over for en udsættelsesordre, afhænger resultatet normalt af, hvilke skridt der tages, før nogen når fogeden. Vores advokater rådgiver om lejerrettigheder i Holland , om sager ved huslejenævnet og om selve udsættelsessagen. Vores lejeadvokater rådgiver både udlejere og lejere om, hvorvidt og hvordan udsættelse kan forfølges, og en mere fuldstændig beskrivelse af proceduren findes i vores artikel om udsættelse i Holland.
Er du usikker på, hvor du står? Fortæl os om din situation. Vi giver dig besked om dine muligheder inden for en arbejdsdag.
