Hollandsk lejelovgivning: nøgleregler for udlejere og lejere af boliger

Hollandsk lejelovgivning beskytter beboelsesejere stærkt: Siden 1. juli 2024 er en lejekontrakt om et selvstændigt boligareal i princippet indgået på ubestemt tid, og udlejeren kan kun opsige den på et lovbestemt grundlag og, hvis lejeren ikke er enig, gennem byretten (kantonrechter). Den primære undtagelse er en midlertidig lejekontrakt på højst to år for specifikke grupper udpeget ved offentligt dekret, såsom studerende.

Samme dato udvidede loven om overkommelige lejepriser (Wet betaalbare huur) pointsystemet for maksimale lejepriser til mellemklassen. Denne artikel forklarer de gældende regler om varighed, leje, serviceomkostninger, vedligeholdelse og opsigelse, og hvad udlejere og lejere bør kontrollere.

Hvor længe varer en hollandsk lejekontrakt for en bolig?

I henhold til artikel 7:271(1) i den hollandske borgerlige lovbog (BW) ophører en tidsbegrænset lejekontrakt til beboelse ikke automatisk, når perioden udløber; den fortsætter og kan kun opsiges med varsel. Siden loven om tidsbegrænsede lejekontrakter (Wet vaste huurcontracten) trådte i kraft den 1. juli 2024, er midlertidige lejekontrakter til selvstændig bolig i princippet ikke længere mulige.

Undtagelsen i artikel 7:271(2) i BW omfatter lejemål på to år eller mindre til kategorier af lejere, der er udpeget ved kommunal bekendtgørelse. For disse lejemål skal udlejeren skriftligt underrette lejeren om slutdatoen tidligst tre måneder og senest en måned før. Hvis udlejeren ikke gør dette, fortsætter lejemålet på ubestemt tid. Lejemål indgået før den 1. juli 2024 bevarer de regler, der gjaldt, da de blev underskrevet.

Hvordan fastsættes den maksimale husleje?

Den maksimale leje følger boligvurderingssystemet (woningwaarderingsstelsel), som tildeler point for funktioner som etageareal, energimærke og faciliteter. Siden 1. juli 2024 gælder dette system ikke kun for almene boliger, men også for mellemklassen. Pointgrænserne og de maksimale lejepriser justeres hvert år, så tjek de aktuelle tal på government.nl.

En lejer kan anmode huslejenævnet (Huurcommissie) om at fastsætte den aftalte startleje inden for seks måneder efter starten af ​​den første lejekontrakt for den pågældende bolig (artikel 7:249 i BW). Vores artikel om loven om overkommelig husleje forklarer pointsystemet og lejeniveauerne i detaljer.

Hvad med serviceomkostninger og depositum?

Udgifter til service og forbrug forfalder som aftalt (artikel 7:259 i BW). Hvis udlejer og lejer er uenige, kan begge anmode Lejenævnet om at afgøre sagen; anmodningen vedrører en periode på højst tolv måneder og skal fremsættes inden for 24 måneder efter fristen for udlejers årlige oversigt (artikel 7:260 i BW).

Et depositum må ikke overstige det dobbelte af den månedlige basisleje (artikel 7:261b(2) i BW). Udlejeren skal tilbagebetale det inden for 14 dage efter lejemålets ophør, eller inden for 30 dage, hvis der er skader, efter fradrag af de dokumenterede reparationsomkostninger.

Hvem er ansvarlig for vedligeholdelse og reparationer?

Udlejeren skal afhjælpe mangler på lejerens anmodning, medmindre dette er umuligt eller kræver omkostninger, der ikke med rimelighed kan forventes (artikel 7:206 i BW). Lejeren betaler for mindre reparationer (kleine herstellingen), såsom udskiftning af vandhaner eller lyskontakter (artikel 7:217 i BW), og skal opføre sig som en god lejer (artikel 7:213 i BW).

En lejer, der anmelder en mangel, som udlejer ikke udbedrer, kan anmode huslejenævnet om en midlertidig lejenedsættelse eller kræve udbedring ved byretten. Anmeld mangler skriftligt, og gem kopier, da datoen for anmeldelsen har betydning for enhver nedsættelse.

Hvordan kan en lejekontrakt for en bolig opsiges?

En lejer kan til enhver tid opsige lejemålet ved anbefalet brev eller fogedskrivelse med en opsigelsesfrist svarende til lejeperioden: mindst én måned og højst tre måneder (artikel 7:271(4) og (6) i BW). Udlejeren skal give mindst tre måneders opsigelsesvarsel plus én måned for hvert lejeår, dog højst seks måneder.

Udlejerens meddelelse skal angive begrundelsen, og kun begrundelserne i artikel 7:274(1) i BW er gyldige, såsom lejerens manglende opførsel som en god lejer eller presserende personlig brug af ejendommen. Lejeren bedes svare inden for seks uger; hvis lejeren ikke er enig, fortsætter lejemålet, indtil byretten har afgjort (artikel 7:272 i BW).

Hvad skal man som udlejer tjekke?

• Om en ny lejekontrakt er på ubestemt tid eller opfylder betingelserne i artikel 7:271(2) i BW.
• Om du sender slutdatoopsigelsen for en midlertidig lejekontrakt mellem tre måneder og en måned før udløb.
• Om huslejen holder sig inden for det maksimale beløb under pointsystemet.
• Om depositummet ikke er mere end det dobbelte af den månedlige grundleje.
• Om din årlige oversigt over serviceomkostninger er fuldstændig og rettidig.
• Om din meddelelse angiver en gyldig grund i henhold til artikel 7:274(1) i BW.

Hvad skal man som lejer tjekke?

• Om din midlertidige lejekontrakt virkelig falder ind under en bestemt kategori; ellers er den ubestemt.
• Om du stadig er inden for seks måneder fra starten af ​​din første lejekontrakt til at anfægte huslejen.
• Om serviceomkostningerne stemmer overens med den årlige oversigt.
• Om mangler er blevet rapporteret skriftligt med datoen.
• Om du har reageret inden for seks uger på en udlejers meddelelse.

Hvad kan vi gøre for dig inden for lejeret?

Vores lejeadvokater bistår udlejere og lejere:

• Vi gennemgår eller udarbejder din lejekontrakt i henhold til de regler, der er gældende siden 1. juli 2024.
• Vi vurderer, om en midlertidig lejekontrakt er gyldig eller er blevet ubestemt.
• Vi kontrollerer huslejen i forhold til pointsystemet og udarbejder en ansøgning til huslejenævnet.
• Vi udarbejder eller vurderer en opsigelse og dens begrundelse.
• Vi fører udsættelses- eller reparationssager ved byretten.

Resumé

• Siden 1. juli 2024 er lejekontrakter for beboelsesejendomme i princippet på ubestemt tid.
• Midlertidige lejekontrakter på højst to år er kun tilladt for udvalgte kategorier af lejere.
• Mellemmarkedslejepriser er nu også begrænset af pointsystemet; lejere kan anfægte startlejen inden for seks måneder.
• Depositummet er begrænset til det dobbelte af den månedlige grundleje.
• En udlejer kan kun opsige lejemålet på lovpligtig grund og, uden lejerens samtykke, gennem retten.

Ofte stillede spørgsmål