Den hollandske notar og den juridiske overdragelse af ejendom: en guide til internationale købere

Hvis du køber et hus i Holland , kan du ikke undgå notarer . Hollandsk lov tillader ikke privat ejerskifte af ejendom: overdragelsen skal udføres af en hollandsk notar og registreres i de offentlige registre. For købere, der er vant til et system, hvor hver side udpeger sin egen advokat, er dette den mindst velkendte del af processen, og hvor de dyreste misforståelser opstår.

Hvad en hollandsk notar er

En hollandsk notar er ikke en erfaren advokat med et stempel. Embedet er offentligt: ​​en notar udpeges ved kongeligt dekret, som også fastsætter etableringsstedet (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), og har beføjelse til at udfærdige ægte dokumenter, hvor loven kræver det, eller en part anmoder om det (art. 2 Wna). Et sådant dokument har en særlig bevismæssig status og kan ofte fuldbyrdes uden en retsafgørelse.

To konsekvenser har betydning:

• Notaren har pligt til at handle. En notar skal udføre det arbejde, som loven tildeler, eller som en part anmoder om, med forbehold af begrænsede undtagelser (art. 21 i Wna).
• Notaren er ikke på nogens side. Notaren udøver embedet uafhængigt og varetager alle parter i retshandlingen, upartisk og med den størst mulige omhu (art. 17 Wna).

Hvordan adskiller en notar sig fra en advokat i dit eget land?

I England, Irland, USA og mange andre lande instruerer hver side af en overdragelse sin egen partiske advokat. En hollandsk notar er det modsatte: en enkelt, neutral offentlig embedsmand, der betjener transaktionen snarere end en part. En udenlandsk "notar", der i mange lande kun er vidne til underskrifter, har et langt snævrere embede og er ikke en brugbar sammenligning.

Notaren undersøger ejendomsretten, udarbejder og forklarer skøderne, opbevarer pengene og registrerer overdragelsen – men vil ikke forhandle prisen, rådgive dig om, hvorvidt handlen er forsvarlig, eller repræsentere dig i en tvist.

Informationspligten og dens begrænsninger

Upartiskhed i henhold til artikel 17 i Wna indebærer en pligt til at informere: Notaren skal sikre sig, at hver part forstår, hvad skødet indebærer, og hvilke risici der er, før han underskriver. Hvis en part er svagere, mindre erfaren eller ikke taler sproget, bliver denne pligt mere krævende, og en notar, der underskriver velvidende at en køber ikke har forstået et væsentligt punkt, risikerer disciplinær og ansvarspådragende handlinger.

Men at informere begge sider er ikke fortalervirksomhed. Hvor køber og sælger er oprigtigt uenige – om mangler fundet før færdiggørelse, pres for at flytte datoen eller betydningen af ​​en tilstand – holder notaren sig i midten. Det er præcis, når du har brug for en, hvis eneste pligt er over for dig.

Hvornår bør du også instruere din egen advokat?

• Kontrakten er ikke-standardiseret, eller sælgeren er en udvikler eller investor, der bruger sine egne vilkår.
• Du køber på auktion, fra et dødsbo eller en virksomhed, eller fra en sælger i økonomiske vanskeligheder.
• Ejendommen omfatter en jordleje (erfpacht), fredning af monumenter eller en usædvanlig servitut.
• Der er en tvist, eller udsigt til en, om mangler, depositum, bod eller datoer.
• Købet vedrører din bopælsstatus, en skilsmisse, en formueordning mellem ægtefæller eller grænseoverskridende arv.

De to roller supplerer hinanden: notaren udfører overdragelsen, din advokat sørger for, at selve aftalen er en, du bør indgå.

To faser: forpligtelsen og overførslen

Dette er det vigtigste strukturelle punkt i hollandsk ejendomsret : det adskiller forpligtelsen til at overdrage fra selve overdragelsen . En gyldig overdragelse kræver en gyldig ejendomsret, en person, der er berettiget til at råde over ejendommen, og en gyldig leveringshandling (art. 3:84 BW). For fast ejendom er denne levering en skøde, der udføres for en hollandsk notar, efterfulgt af registrering af skødet i de offentlige registre (art. 3:89 BW).

Købsaftalen , ofte kaldet en "midlertidig" købsaftale, skaber derfor en bindende forpligtelse til at købe og sælge. Den gør dig ikke til ejer. "Midlertidig" er misvisende: Når fortrydelsesfristen er udløbet, binder den dig fuldstændigt. Ejerskabet overgår først, når overdragelsesdokumentet er tinglyst.

Fra tilbud til registrering

Skrivepligten og fortrydelsestiden

Hvis køberen er en fysisk person, der ikke handler som led i et erhverv eller erhvervsmæssigt arbejde, og ejendommen er beregnet til beboelse, skal købet indgås skriftligt (art. 7:2 BW). Et håndtryk, en e-mail eller en WhatsApp-udveksling binder ikke en forbrugerkøber.

Den samme bestemmelse giver en forbruger, der køber en bolig, en fortrydelsesret på tre dage. Den begynder dagen efter, at du modtager den underskrevne kontrakt, der er ingen grund til at give, og der skal ikke betales kompensation. Perioden skal omfatte mindst to dage, der ikke er en lørdag, søndag eller helligdag; hvis ikke, forlænges den. Retten tilhører kun køberen, og fristen løber fra modtagelsen, så gem bevis for, hvornår kontrakten nåede frem til dig.

Depositum eller bankgaranti

Standardkøbskontrakten kræver, at køberen stiller sikkerhed: enten et kontant depositum ( waarborgsom ) indbetalt til notarens tredjepartskonto eller en bankgaranti ( bankgarantie ) fra en bank etableret i Holland. I standardkøbskontrakten fra NVM, VBO, VastgoedPRO og Vereniging Eigen Huis er beløbet sædvanligvis fastsat til 10 % af købsprisen, som forfalder nogle uger før afslutningen. Modellen indeholder også en bodsklausul: en køber, der ikke gennemfører, skylder typisk et beløb svarende til depositummet. Tilpas enhver finansieringsbetingelse til din realkreditplan.

Undersøgelse af ejendomsretten og søgninger i Kadaster

Kadaster fører offentlige registre, der registrerer fakta, der er relevante for den juridiske status af registrerede ejendomme (art. 3:16 BW), og handlinger, der påvirker denne status, kan registreres (art. 3:17 BW). Det er dette, der gør hollandsk ejendomsoverdragelse sikker: en registreringsbar kendsgerning, der ikke er registreret, når din erhvervelse registreres, kan generelt ikke holdes tilbage mod dig, medmindre du kendte til den (art. 3:24 BW).

Notaren vil typisk kontrollere:

• sælgers titel og kæden af ​​tidligere skøder;
• eksisterende realkreditlån, som skal indfries og frigives ved afslutningen;
• vedhæftninger og anfald (beslaglægge) mod sælgeren eller ejendommen;
• servitutter, andre tingslige rettigheder og kvalitative eller kædeforpligtelser;
• jordleje (erfpacht): grundlejen, revisionsdatoer og udløb af perioden;
• offentligretlige restriktioner, såsom status som monument eller kommunale håndhævelsesafgørelser;
• delings- og ejerforeningsskøde, hvor ejendommen er en lejlighed;
• begge parters identitet, handleevne og ægteskabelige status.

Lige så vigtigt er det, som notaren ikke kontrollerer: ikke bygningens stand, gulvareal, fugt, asbest eller fundamenter, ej heller om en tilbygning var tilladt, medmindre det fremgår af registrene, ej heller værdien. Tilstand og overholdelse af planlægning er dit ansvar, og det skal afklares, før kontrakten underskrives eller er omfattet af en betingelse.

Tredjepartskontoen og hvordan pengene bevæger sig

En notar skal føre en eller flere særlige konti i notarens eget navn, markeret som sådan, udelukkende beregnet til penge, der opbevares for andre (art. 25 Wna). Dette kaldes derdengeldenrekening . Pengene er øremærket: de tilhører ikke notaren og er uden for notarens kreditorers rækkevidde. Derfor er en hollandsk fuldbyrdelse sikker uden deponeringsagenter eller forpligtelser mellem modstående advokater.

• Notaren udsteder en kontoudtog (notat af afslutning) dækker prisen, overførselsafgift, gebyrer, tinglysningsomkostninger, fordeling af servicegebyrer og lokale skatter samt depositum.
• Du overfører restbeløbet i klarerede midler fra en konto i dit eget navn, normalt senest en hverdag før afslutningen; din långiver udbetaler lånet til den samme konto. Uden klarerede midler er skødet ikke underskrevet.
• Efter underskrift, tinglysning og en endelig ransagning indfrier notaren sælgers pant, betaler sælgeren og indbetaler overdragelsesafgiften.

Sælgeren modtager ikke betalingen ved underskrift, men når notaren bekræfter, at overdragelsen er registreret, og at der ikke er indtrådt udlæg eller nyt pant. Det er denne mangel, der beskytter dig.

Skøderne, underskriften og sproget

Ved afslutningen underskriver du normalt to notarielle dokumenter: overdragelsesdokumentet ( akte van levering eller transportakte ), leveringen i henhold til artikel 3:89 BW, og, hvis du låner, pantebrevet ( hypotheekakte ), der opretter din långivers sikkerhedsret, som ligeledes etableres ved et notarielt dokument (art. 3:260 BW) og træder i kraft ved registrering i de offentlige registre (art. 3:89 BW). Mødet tager op til en time. Før underskriften gennemgår notaren dokumenterne, forklarer deres indhold og konsekvenser og besvarer spørgsmål. Medbring originale identitetsdokumenter; kopier accepteres ikke.

Et hollandsk notarialdokument udarbejdes på hollandsk: artikel 42 og artikel 43 kræver, at dokumentet udfærdiges på det pågældende sprog. Hvis en part ikke har tilstrækkelige hollandske færdigheder, er bistand fra en edsvoren tolk og en oversættelse af dokumentet obligatorisk, og det fremgår af dokumentet, at dette er gjort. I praksis leverer kontorer med erfaring med internationale købere en engelsk oversættelse af udkastene på forhånd og arrangerer en tolk. Bed om udkastene flere dage i forvejen. Den hollandske tekst er den gældende.

Underskrift med fuldmagt

Du behøver ikke at være i Holland. Det er normalt at udstede en fuldmagt ( volmacht ), der bemyndiger en ansat hos notaren til at underskrive for dig. Selve fuldmagten skal normalt underskrives for en notar – i Holland eller i udlandet med legalisering eller en apostille, ofte med en bekræftet oversættelse. Arranger det uger i forvejen; identifikation i henhold til hvidvaskreglerne gælder stadig.

Hvornår overgår ejerskabet egentlig?

Efter underskriften fremlægger notaren skødet for de offentlige registre, som Kadaster opbevarer, normalt elektronisk samme dag; behandlingen af ​​det i registret tager normalt et par arbejdsdage. Kadaster opkræver et fast beløb for hvert indsendt skøde, der fastsættes årligt i sin egen tarifforordning, så bed om det aktuelle beløb i dit tilbud.

Ejerskabet overgår ved tinglysning, ikke ved underskrift (art. 3:89 BW). Tinglysningen træder i kraft fra det øjeblik, skødet fremlægges for Kadaster (art. 3:19 BW). Derfor holdes intervallet mellem underskrift og tinglysning kort. Notaren foretager derefter en endelig søgning, før pengene frigives.

Gebyrer, og hvem vælger notaren

Eksisterende boliger sælges næsten altid kosten koper — "omkostninger for køber": køberen betaler overdragelsesafgiften og omkostningerne ved overdragelsesdokumentet. Fordi køberen betaler, vælger køberen normalt notaren. Accepter ikke blot salgsmæglerens forslag.

Notargebyrer er ikke lovpligtige og varierer mellem kontorer, så indhent skriftlige tilbud og sammenlign sammenlignelige priser. Et tilbud skal separat angive gebyrerne for overdragelsesdokumentet og pantebrevet, tinglysningsgebyrer, søgeomkostninger og eventuelle gebyrer for oversættelse, tolk eller fuldmagt. Overdragelsesafgift ( overdrachtsbelasting ) er separat og skal betales til skattemyndighederne i henhold til Wet op belastingen van rechtsverkeer, med satser, der justeres gennem den årlige Belastingplan, og som er forskellige for en hovedbolig, en kvalificeret ung køber, en bolig, du ikke vil bebo, og erhvervsejendomme. Belastingdienst offentliggør de aktuelle satser og værdigrænser; tjek dem for det år, du gennemfører, og se vores artikel om overdragelsesafgift og købers omkostninger.

Hvis sælgeren er i økonomiske vanskeligheder

Hvis sælgeren er overgældsat eller på vej mod konkurs, bliver kløften mellem kontrakt og overdragelse farlig: en kreditor kan registrere et udlæg, eller sælgeren kan blive erklæret konkurs, før dit skøde er tinglyst – hvilket efterlader dig med et krav mod en insolvent sælger i stedet for et hus.

Hollandsk lov giver en specifik beskyttelse: Selve købet kan registreres i de offentlige registre (art. 7:3 BW), et skridt, der almindeligvis kaldes Vormerkung . Når det er registreret, kan visse senere begivenheder - herunder udlæg og sælgers konkurs - ikke påberåbes mod dig i en begrænset lovpligtig periode, forudsat at overdragelsen sker inden for den. Det er ikke automatisk: en notar skal arrangere det, underlagt betingelser og tidsfrister. Hvis søgningerne afslører et udlæg eller et pant, der overstiger prisen, skal du straks søge separat rådgivning.

Regler for hvidvaskning af penge, identifikation og rapportering

Dette overrasker udenlandske købere mest. Notarer er omfattet af den hollandske lovgivning om hvidvaskning af penge, Wwft (art. 1a Wwft), og skal udføre klientundersøgelser (art. 3 Wwft): fastslå og verificere din identitet, identificere den ultimative reelle ejer, hvor en virksomhed er involveret, fastslå formålet med og karakteren af ​​forholdet og overvåge transaktioner løbende.

I praksis vil notaren insistere på originale identitetsdokumenter og stille spørgsmål, der kan virke påtrængende: hvor pengene kommer fra, hvordan du har samlet dem, hvorfor midlerne kommer fra et bestemt land eller en bestemt konto, og hvem der kontrollerer en købende virksomhed. Forvent at fremvise kontoudtog, dokumentation for et andet ejendomssalg, en gaveaftale eller en ansættelseshistorik. Midler fra en tredjepart, fra lande uden for EU eller i et uforklarligt mønster tiltrækker sig granskning og kan forsinke færdiggørelsen.

Notaren har også en lovpligtig pligt til at indberette usædvanlige transaktioner til FIU-Nederland, den hollandske finansielle efterretningsenhed (art. 16 Wwft), og må ikke fortælle dig, at der er foretaget en indberetning. Intet af dette er personligt eller omsætteligt: ​​giv notaren en dokumenteret redegørelse for dine midler fra starten, og processen forløber gnidningsløst.

Sammenfattende

• Kun en hollandsk notar kan overdrage ejerskabet af hollandsk ejendom: ved skøde efterfulgt af registrering i de offentlige registre.
• Notaren er neutral og forklarer skøderne for begge sider, men repræsenterer ikke dig; hvor dine og sælgers interesser er i konflikt, skal du kontakte din egen advokat.
• Underskrivelse af købsaftalen skaber kun en forpligtelse; som forbrugerkøber har du en tre-dages fortrydelsesret, og du bliver først ejer ved tinglysning.
• Fordi du betaler overførselsafgiften og notarens honorar, vælger du normalt notaren – få skriftlige, specificerede tilbud, før du binder dig.
• Forvent detaljerede spørgsmål om kilden til dine midler: Notaren skal bekræfte dette i henhold til Wwft og kan ikke fortælle dig, om der er foretaget en rapport til FIU-Nederland.

Law & More gennemgår købskontrakten, inden du underskriver eller inden fortrydelsesfristen udløber, kontrollerer de økonomiske og landmålingsmæssige forhold, depositum og bodsklausul og rådgiver, hvor en grundlejekontrakt, en ejerforening, en fredning af monumenter eller en sælger i økonomiske vanskeligheder komplicerer sagen. Vi agerer også, når mangler, forsinkelser eller en mislykket færdiggørelse udvikler sig til en tvist.

Er du usikker på, hvor du står? Fortæl os om din situation. Vi giver dig besked om dine muligheder inden for en arbejdsdag.