Som udlejer i Holland kan dine forpligtelser nedfældes i ét princip i henhold til artikel 7:203 i den hollandske borgerlige lovbog (BW): Du skal stille ejendommen til rådighed og holde den egnet til den aftalte anvendelse. Du afleverer den i god stand, udbedrer mangler, når lejer har anmeldt dem (artikel 7:206 i BW), og du må ikke forstyrre lejerens nydelse af ejendommen.
To grænser spiller en rolle. Mindre, daglige reparationer er for lejeren af en beboelsesejendom, og hvilke reparationer der tæller som "mindre", følger regeringens bekendtgørelse om mindre reparationer (Besluit kleine herstellingen) i henhold til artikel 7:217 i BW, ikke lejekontrakten. Din reparationspligt starter først, når du kender til manglen, normalt fra lejerens rapport, og denne rapport er også den dato, hvorfra en lejenedsættelse kan løbe.
Indholdsfortegnelse
Hvad skal du stille til rådighed som udlejer?
Artikel 7:203 i BW forpligter dig til at stille det lejede til rådighed for lejeren og holde det tilgængeligt, så længe lejekontrakten løber. Derudover fastlægger artikel 7:204 i BW, hvad der betragtes som en mangel, og artikel 7:206 i BW tilføjer pligten til at udbedre den.
Den aftalte anvendelse bestemmer, hvad "til rådighed" betyder. I henhold til BW kan lejemålet dække:
- uafhængigt eller ikke-selvstændigt beboelsesrum (artikel 7:232-7:282 BW);
- detailhandelsareal (artikel 7:290-7:310 i BW);
- andre forretningslokaler og kontorer, som falder ind under den særskilte ordning i artikel 7:230a i BW.
Om du har opfyldt denne forpligtelse, vurderes ud fra, hvad du og lejeren skrev i lejekontrakten om den tilsigtede anvendelse. Angiv denne anvendelse præcist i kontrakten, da udfaldet af en tvist ved byretten (kantonrechter) ofte afhænger af netop dette.
I praksis dækker dette de grundlæggende faciliteter, som en lejer har brug for til den specifikke anvendelse.
Hvornår har en ejendom en mangel?
I henhold til artikel 7:204 i BW er en mangel en tilstand, et træk eller en anden omstændighed, der ikke kan tilskrives lejeren, og som forhindrer, at lejeren får den glæde, som lejeren kan forvente af en velholdt ejendom af den art. Artikel 7:206 i BW forpligter dig derefter til at udbedre den, når lejeren anmoder om det.
Retspraksis i henhold til artikel 7:204 i BW forstår "nytelse" bredt. Det kan dække mere end ejendommens fysiske tilstand, såsom dens forventede tilgængelighed eller ydre udseende. Alligevel kan en lejer ikke forvente mere end en velholdt ejendom af samme type.
I henhold til artikel 7:204(3) i BW er følgende ikke mangler:
- en omstændighed, der kan tilskrives lejeren på grundlag af skyld eller risiko;
- en omstændighed, der vedrører lejeren personligt, såsom en usædvanlig lav tolerance for dagligdags støj;
- en faktisk forstyrrelse fra tredjeparter uden krav på nogen ret, såsom trafikstøj eller støj fra en terrasse ved siden af;
- en påstået rettighed uden egentlig forstyrrelse, såsom en nabo, der påstår en ret til vej gennem haven, men aldrig bruger den.
Hvad kan lejeren gøre, hvis du ikke lever op til forventningerne?
Hvis du ikke stiller lejemålet til rådighed rettidigt eller fuldt ud, eller hvis der er en mangel, har lejeren fire primære retsmidler i henhold til artikel 7:206-7:210 i BW:
- Reparation. Du skal udbedre manglen, medmindre det er umuligt eller kræver udgifter, som ikke med rimelighed kan kræves af dig (artikel 7:206(1) i BW). Hvis du nægter eller undlader at udbedre manglen rettidigt, kan lejeren sørge for udbedring og fratrække de rimelige omkostninger i lejen; denne beskyttelse kan ikke udelukkes til lejerens ulempe (artikel 7:206(3) i BW).
- Lejenedsættelse. I henhold til artikel 7:207 i BW løber et lejenedslag fra den dag, hvor lejeren korrekt har anmeldt manglen, så længe manglen varer, og kan kræves ved byretten. For beboelseslejemål kan lejeren også henvende sig til huslejenævnet (Huurcommissie), hvis du ikke har afhjulpet en alvorlig mangel inden for seks uger efter en skriftlig anmeldelse. Nævnet sænker lejen midlertidigt til 20 %, 30 % eller 40 % af den aktuelle leje, fra den første dag i måneden efter lejerens anmodning.
- Opløsning. Hvis en mangel, som du ikke skal afhjælpe, gør den forventede glæde fuldstændig umulig, kan både lejer og udlejer ophæve lejemålet ved en skriftlig, udenretslig erklæring (artikel 7:210 i BW). Hvis den anden part bestrider dette, ender sagen stadig i retten.
- Kompensation. I henhold til artikel 7:208 i BW forfalder erstatning kun, hvis manglen kan tilskrives dig: for eksempel hvis den opstod, fordi du ikke vedligeholdt ejendommen, eller hvis den allerede eksisterede, da lejekontrakten blev underskrevet, og du vidste eller burde have vidst om den, eller hvis du fortalte lejeren, at ejendommen ikke havde den.
Hvad skal man som udlejer tjekke?
De fleste tvister i henhold til artikel 7:203-7:210 i BW starter med en uklar lejekontrakt eller en manglende rapport. Tjek disse punkter:
- Beskriver lejekontrakten præcist den aftalte anvendelse og de faciliteter, I stiller til rådighed?
- Registrerer I ejendommens stand i en underskrevet undersøgelsesrapport (opleveringsrapport) fra starten?
- Registrerer I alle fejlrapporter med dato, da reparationsforpligtelsen og enhver reduktion i henhold til artikel 7:207 i BW træder i kraft på denne dato?
- Svarer I på skriftlige rapporter fra lejere inden for seks uger for at undgå en huslejenævnsprocedure?
- Flytter din lejekontrakt reparationer til lejeren ud over mindre reparationsbestemmelser? For beboelsesejendomme kan denne klausul ikke håndhæves (artikel 7:217 i BW).
Hvad skal man som lejer tjekke?
Som lejer afhænger din stilling i henhold til artikel 7:206 i BW i høj grad af, hvordan og hvornår du anmeldte manglen. Tjek disse punkter:
- Har du rapporteret manglen skriftligt med dato, billeder og en kopi, du beholder?
- Er reparationen en af de mindre reparationer, som mindre reparationsbekendtgørelsen pålægger dig?
- Har du givet udlejeren en rimelig frist til at reparere, før du selv sørger for reparationen, i henhold til artikel 7:206(3) i BW?
- For beboelsesejendomme: er der gået seks uger siden din skriftlige rapport, så du kan ansøge til huslejenævnet?
- Fortsætter du med at betale den fulde husleje, indtil en reduktion er aftalt eller besluttet? Ensidig tilbageholdelse af huslejen udsætter dig for restancer.
Hvad kan vi gøre for dig med udlejers forpligtelser?
Vores lejeadvokater bistår både udlejere og lejere med tvister om mangler og reparationer:
- Vi gennemgår din lejekontrakt og mangelrapporten inden for én arbejdsdag.
- Vi udarbejder den skriftlige mangelsanmeldelse eller udlejers svar med en tydelig reparationsperiode.
- Vi beregner en rimelig lejereduktion i henhold til artikel 7:207 i BW.
- Vi udarbejder og indgiver anmodningen til huslejenævnet eller sagen til byretten.
- Vi vurderer, om opløsning i henhold til artikel 7:210 i BW eller et erstatningskrav i henhold til artikel 7:208 i BW er muligt.
Hvad en udlejer må opkræve i depositum og servicegebyrer, er dækket i vores artikel om depositum og servicegebyrer.
Resumé
- Du skal stille ejendommen til rådighed til den aftalte brug (artikel 7:203 i BW) og udbedre mangler, når lejeren har anmeldt dem (artikel 7:206 i BW).
- En mangel er enhver tilstand, der ikke kan tilskrives lejeren, og som begrænser den forventede glæde, som lejeren kan forvente (artikel 7:204 i BW).
- Lejeren kan kræve afhjælpning, kræve lejenedsættelse eller ophæve lejemålet, hvis nydelsen bliver fuldstændig umulig (artikel 7:210 i BW).
- For Huslejenævnet løber en nedsættelse fra den første dag i måneden efter anmodningen, når der er gået seks uger siden en skriftlig rapport.
- Erstatning forfalder kun, hvis manglen kan tilskrives dig som udlejer (artikel 7:208 i BW).
Ofte stillede spørgsmål
Kan en lejer bare stoppe med at betale husleje, hvis jeg ikke udbedrer en mangel?
Nej. Lejeren kan ikke ensidigt tilbageholde huslejen. Lejeren kan kræve en lejenedsættelse i henhold til artikel 7:207 i BW eller, efter at have givet dig mulighed for at reparere, sørge for reparationen og fratrække de rimelige omkostninger i lejen (artikel 7:206(3) i BW).
Hvem er ansvarlig for små, daglige reparationer?
For beboelsesejendomme påhviler mindre daglige reparationer lejeren i henhold til artikel 7:217 BW og bekendtgørelsen om mindre reparationer (Besluit kleine herstellingen), uanset hvad lejekontrakten siger.
Hvad hvis jeg overhovedet nægter at stille ejendommen til rådighed?
Lejeren kan kræve opfyldelse ved byretten, sammen med en lejenedsættelse eller, hvis nydelsen bliver fuldstændig umulig, ophævelse af lejemålet i henhold til artikel 7:210 i BW.
Skal en lejer anmelde en mangel på en bestemt måde?
Loven foreskriver ikke en formular, men en skriftlig meddelelse fastsætter den dato, fra hvilken du anses for at have kendskab til manglen. Denne dato træder i kraft med reparationsafgiften og enhver lejenedsættelse, og for beboelseslejemål træder den i kraft med den seks uger lange periode, før huslejenævnet kan blive bedt om at gribe ind.
