Ejerskab og langtidslejemål er begge ejendomsrettigheder i hollandsk lov, og forskellen mellem dem er, hvad du ejer. En ejer besidder jorden og alt, der er permanent knyttet til den, i henhold til artikel 5:1 i den hollandske borgerlige lovbog (BW). En lejer ( erfpachter ) besidder en ejendomsret i henhold til artikel 5:85 BW til at besidde og bruge jord, der tilhører en anden, normalt en kommune eller en institutionel grundejer, mod betaling af en grundafgift ( canon ) og på de betingelser, der er registreret i skødet.
Tre praktiske forskelle følger. Den første er omkostninger over tid: der skal betales en grundleje, og hvor lejemålet løber i perioder i stedet for uafbrudt, revurderes lejen ved udgangen af hver periode, hvilket kan føre til en betydelig stigning. Den anden er selve betingelserne. Lejemålskontrakten regulerer, hvad der må bygges, hvordan ejendommen må anvendes, om ændringer kræver samtykke, og hvad der sker ved udgangen af perioden, og disse betingelser er bindende for senere købere. Den tredje er finansiering: långivere vurderer et tidsbegrænset lejemål anderledes end fuldt ejerskab, og en løbetid med færre år tilbage end realkreditlånet begrænser, hvad du kan låne.
Når en lejemålsret ophører, giver artikel 5:99 i BW lejeren ret til kompensation for værdien af de bygninger og arbejder, der stadig er på grunden, medmindre andet gyldigt er fastsat i skødet. Det er derfor vigtigt at læse skødet, ikke salgsbrochuren, før man køber.
Nedenfor beskriver vi rettighederne og pligterne på hver side, forklarer, hvordan revision og frikøb af jordleje fungerer, og hvad du skal kontrollere i lejebetingelserne, før du binder dig.
Ejerskab eller lejemål: hvad er forskellen?
Med ejerskab ejer du jorden og bygningen. Med leasehold ejer du bygningen og brugsretten til jorden, men selve jorden tilhører en anden.
In Amsterdam og adskillige andre hollandske byer er en stor del af jorden udstedt som leasehold af kommunen. At købe et hus eller en erhvervsejendom der betyder ofte at købe en leasehold, ikke fuldt ejerskab. Det påvirker dine omkostninger, hvad du må gøre med ejendommen, og hvor meget du kan låne. Forskellen går langt længere end hvem der betaler hvilken regning.
Bemærk, at det engelske ord "leasehold" også kan antyde leje. Hollandsk leasehold ( erfpacht ) er ikke en lejeaftale: det er en ejendomsret, som du kan sælge, pantsætte og overlade til dine arvinger. Vi vender tilbage til leje senere i denne artikel.
Kort sagt: ejerskab og lejemål sammenlignet
Tabellen giver et overblik over de vigtigste forskelle.
| Aspect | Ejerskab | Lejemål (erfpacht) |
|---|---|---|
| Hvad du ejer | Grund og bygning (artikel 5:1 i BW) | Bygningen og retten til at bruge jorden (artikel 5:85 i BW) |
| Løbende betaling for jorden | Ingen | Grundleje, medmindre det er opkøbt |
| Varighed | Ubegrænset | Evig, kontinuerlig i perioder eller for en fast periode, afhængigt af skødet |
| Brug og ændringer | Gratis, inden for offentlig ret såsom zoneinddeling og tilladelser | Fri, medmindre andet er fastsat i skødet; skøder indeholder ofte restriktioner |
| Overdragelse og arv | Gratis | Fri, medmindre skødet kræver grundejerens samtykke (artikel 5:91 i BW) |
| Vedligeholdelse og ejendomsskat | Til ejeren | For lejeren |
| Ende af højre | Ikke relevant | Erstatning for bygninger, medmindre det er gyldigt udelukket (artikel 5:99 BW) |
Hvad betyder ejerskab i henhold til hollandsk lov?
Ejerskab er den mest omfattende rettighed, en person kan have til en ejendom (artikel 5:1 i BW). Ejeren må frit bruge ejendommen, forudsat at vedkommende respekterer andres rettigheder og loven.
Ejerskab af jord omfatter bygninger og anlæg, der er permanent tilknyttet den (artikel 5:20 i BW). I praksis er "fri brug" altid begrænset af offentlig ret: Miljø- og planlægningsplanen ( omgevingsplan ) bestemmer, hvad du må bygge, og hvordan du må bruge ejendommen, og mange ændringer kræver en tilladelse. For en lejlighed gælder også delingsskødet og ejerforeningens ( Vereniging van Eigenaars , VvE) regler.
En ejer kan sælge, give væk, pantsætte og overlade ejendommen til sine arvinger uden nogens samtykke. Ejeren afholder alle omkostninger: vedligeholdelse, forsikring, ejendomsskat ( onroerendezaakbelasting , OZB) og, for en lejlighed, bidrag til VvE.
Hvad er leasehold (erfpacht)?
Lejemål er en ejendomsret, der giver dig ret til at besidde og bruge jord, der ejes af en anden (artikel 5:85 i BW). Til gengæld betaler du normalt en grundafgift, og du skal overholde betingelserne i skødet.
Lejemål oprettes ved et notarielt skøde, der er registreret i tinglysningskontoret ( Kadaster ). Hollandsk ejendomsret behandler det som en realrettighed: det binder enhver senere ejer af jorden og enhver senere lejer. Medmindre skødet bestemmer andet, har lejeren samme ret til at bruge jorden som en ejer (artikel 5:89 i BW).
Hvilke typer lejemål findes der?
- Evig lejemål (ævigdurende erfpacht): retten har ingen slutdato. Grundlejen kan betales årligt eller købes af forud. Amsterdam har udstedt nye lejemål på dette grundlag siden 2016 og tilbyder eksisterende lejere en ordning til at skifte.
- Kontinuerlig lejemål (fortsat erfpacht): retten har ingen slutdato, men grundafgiften fastsættes for en periode, for eksempel 50 eller 75 år, og revurderes ved udgangen af hver periode. Denne revurdering kan føre til en kraftig stigning.
- Tidsbegrænset lejemål: retten ophører på en fastsat dato. Ved udgangen af lejemålet vender jorden tilbage til grundejeren, og lejeren har ret til erstatning for bygningerne, medmindre der er sket en gyldig udelukkelse.
Hvad er grundlejen, og hvordan ændrer den sig?
Grundafgiften ( kanon ) er betalingen for brugen af jorden. Den indekseres ofte årligt for inflation og revurderes i løbende leasehold ved udgangen af hver periode, normalt på baggrund af grundværdien på det tidspunkt. Mange leasingtagere har købt grundafgiften fri i en periode eller for altid ved at betale et engangsbeløb.
En frikøbsperiode beskytter dig indtil dens slutdato. Derefter gælder en ny grundafgift. Tjek slutdatoen for den nuværende periode omhyggeligt: Hvis den slutter inden for et par år, kan den nye grundafgift have betydelig indflydelse på ejendommens værdi og dine månedlige omkostninger.
Hvad indeholder de generelle betingelser?
De fleste kommuner bruger almindelige lejebetingelser , som erklæres gældende i skødet . De indeholder ofte regler om:
- den tilladte anvendelse, for eksempel kun til boliger eller ingen hotel- og restaurationsbranche;
- samtykke til ændringer, udvidelser eller ændret anvendelse, undertiden mod et ekstra gebyr;
- indeksering og revurdering af jordafgiften;
- forpligtelser til at vedligeholde og forsikre bygningen;
- bøder eller opsigelse, hvis betingelserne overtrædes.
Forskellige versioner af de generelle betingelser gælder afhængigt af, hvornår lejemålet blev oprettet. Tjek altid, hvilken version der gælder for den ejendom, du køber.
Hvordan adskiller rettigheder og pligter sig i praksis?
Lejeren er i praksis nærmest ejer: de bærer omkostningerne og risiciene ved bygningen, kan sælge den og videregive den. Forskellen ligger i grundlejen og de betingelser, som grundejeren sætter.
Kontrol over ejendommen
En ejer kan ændre ejendommen inden for offentlig ret. En lejer kan i princippet gøre det samme (artikel 5:89 i BW), men skødet kræver ofte grundejerens samtykke til en udvidelse, en ændring af anvendelsen eller opdeling af ejendommen i lejligheder. Handling uden samtykke kan føre til en bøde eller i alvorlige tilfælde ophævelse.
Omkostninger og forpligtelser
Både ejeren og lejeren betaler for vedligeholdelse og forsikring. Lejeren betaler også jordafgiften. Ejendomsskat (OZB) for ejere betales af den person, der besidder ejendommen i kraft af ejerskab eller en anden ejendomsrettighed, så ved lejemål er det lejeren, der betaler den. Den gamle idé om, at en lejer har "begrænsede vedligeholdelsesforpligtelser", er en misforståelse baseret på leje; under et hollandsk lejemål påhviler vedligeholdelsen lejeren.
Overdragelse og arv
En lejemålsret kan sælges, pantsættes og arves som ejerskab. Skødet kan kræve grundejerens samtykke til en overdragelse (artikel 5:91 i BW). Hvis grundejeren nægter uden rimelig grund, kan byretten erstatte dette samtykke. Ved arv overgår lejemålet til arvingerne; samtykke er ikke nødvendigt. For købere fra udlandet er reglerne de samme; for grænseoverskridende aspekter, se vores artikel om international erhvervsret.
Kan grundejeren ophæve lejemålet?
Kun i begrænsede tilfælde. I henhold til artikel 5:87 i BW kan grundejeren kun ophæve lejemålet, hvis forpagteren har undladt at betale jordleje i to på hinanden følgende år eller alvorligt misligholder andre forpligtelser. Grundejeren skal derefter betale forpagteren værdien af forpagtningen fratrukket det, forpagteren skylder. Forpagteren kan selv ophæve lejemålet, medmindre andet er fastsat i skødet.
Ved udløbet af en lejemålsaftale har den tidligere lejer ret til kompensation for værdien af de bygninger, der stadig eksisterer (artikel 5:99 i BW). Skødet kan kun udelukke denne kompensation i specifikke tilfælde, for eksempel når jorden ikke var beregnet til boliger, eller når lejemålet ophører, fordi lejeren har opsagt det.
Hvordan påvirker lejemål finansiering og skat?
En leasehold-ejendom kan finansieres med et realkreditlån, men långivere ser nøje på betingelserne. Grundleje er en fast omkostning, der reducerer din lånekapacitet, og en kort restløbetid kan være et problem.
Pant
Långivere tager grundafgiften i betragtning, når de beregner, hvor meget du kan låne. Med en tidsbegrænset lejemål eller en frikøbt periode, der snart slutter, kræver mange långivere, at løbetiden er mindst lige så lang som realkreditlånet. Med tidsbegrænset lejemål og en frikøbt grundafgift behandles ejendommen normalt næsten som fuldt ejerskab.
Skat
For en bolig, du bor i, er periodiske betalinger af grundleje fradragsberettigede som omkostninger til din egen bolig ( eigen woning ) i den hollandske indkomstskat. Et engangsbeløb til køb af grundlejen er ikke fradragsberettiget. Hvis du låner penge til køb af grundlejen, kan renten på lånet i princippet fradragsberettiges som realkreditrenter. Tjek din egen situation med en skatterådgiver; vi rådgiver ikke om skattestrukturering.
Hvad betyder valget for enkeltpersoner og virksomheder?
For de fleste købere er valget ikke frit: Om en ejendom sælges med ejerskab eller leasehold afhænger af grunden. Det virkelige spørgsmål er, om leaseforholdene og lejeprisen er acceptable, og hvad det betyder for prisen.
For enkeltpersoner
En lejebolig er ofte billigere at købe end en sammenlignelig bolig med fuld ejerskab, men du betaler enten en grundafgift eller har betalt en frikøbsaftale. Sammenlign de samlede omkostninger over den periode, du forventer at bo der, inklusive den forventede grundafgift efter revurdering. Overvej også at sælge senere: en lejebolig med en ugunstig grundafgift eller en periode, der snart slutter, kan gøre ejendommen sværere at sælge.
Til virksomheder
Virksomheder, der køber lokaler på lejet jord, bør være ekstra opmærksomme på den tilladte anvendelse i skødet. En ændring fra kontor til bolig eller til hotel- og restaurationsbranchen kræver ofte samtykke og nogle gange en højere jordleje. For industriområder kan grundejeren stille specifikke betingelser for aktiviteter og miljøpåvirkning.
Lejemål er ikke udleje
Mange virksomheder bruger "leasing" til at betyde leje af lokaler. I hollandsk lov er det en lejeaftale ( huurovereenkomst ), ikke leasehold. En lejer erhverver ikke en ejendomsret og bærer ikke omkostningerne ved bygningen. For detail- og hotellokaler har lejere en stærk beskyttelse, herunder en minimumsperiode på fem plus fem år (artikel 7:292 BW); for kontorer er beskyttelsen mere begrænset (artikel 7:230a BW).
Valget mellem at leje og købe lokaler er en forretningsbeslutning. Leje kræver mindre kapital og giver fleksibilitet, for eksempel for en hurtigtvoksende startup. Køb, med eller uden for ejerskab, giver kontrol og stabilitet, og ejendommens værdi er for din regning. Det gælder både risici og fordele.
| Kriterium | Køb af ejerskab | Køb i leasehold | Udlejning |
|---|---|---|---|
| Startinvestering | Høj | Høj, ofte noget lavere end ejerskab | Lav |
| Løbende betaling for grunden eller ejendommen | Ingen | Grundleje, medmindre det er opkøbt | Lej |
| Opbygning af egenkapital | Ja | Ja, afhængigt af forholdene | Ingen |
| Vedligeholdelse | Ejer | Forpagter | Primært udlejer, afhængigt af aftalen |
| Fleksibilitet til at forlade | Salg nødvendig | Salg nødvendig | Opsigelse i henhold til lejekontrakten |
Hvad skal du tjekke, før du køber en lejebolig?
Skødet, de generelle betingelser og lejeforholdet. Notaren ( notaris ) registrerer overdragelsen, men det er dit ansvar at kontrollere, om betingelserne passer til dine planer, og købsaftalen underskrives normalt, før notaren involveres.
- Hvilken type lejemål er det: tidsbegrænset, uafbrudt eller permanent?
- Hvad er den nuværende grundleje, er den blevet frikøbt, og indtil hvornår?
- Hvornår slutter den nuværende periode, og hvordan beregnes den nye grundleje?
- Hvilke generelle betingelser gælder, og hvilken version?
- Hvilken anvendelse er tilladt, og stemmer det overens med dine planer?
- Har du brug for samtykke til ændringer, opdeling eller ændret anvendelse?
- Kræver skødet samtykke til en overdragelse?
- Kan jordlejen frakøbes, eller kan man skifte til tidsubegrænset lejemål eller fuldt ejerskab? Flere kommuner tilbyder sådanne ordninger.
- Accepterer din långiver lejebetingelserne?
Indsæt en betingelse i købsaftalen, der giver dig mulighed for at fortryde aftalen, hvis lejeforholdene viser sig at være anderledes end det, du fik oplyst. En forbruger, der køber en bolig, har også en tre-dages fortrydelsesret, efter at den underskrevne købsaftale er blevet overdraget (artikel 7:2 i BW).
Sammenfattende
- En ejer ejer jorden og bygningen; en lejer ejer bygningen og en ejendomsret til at bruge en andens jord (artikel 5:1 og 5:85 i BW).
- Med leasehold betaler du en grundafgift, som kan revurderes ved udgangen af hver periode, medmindre den er blevet frikøbt.
- Lejeren betaler vedligeholdelse og ejendomsskat og kan sælge, pantsætte og overlade lejemålet til arvinger, med forbehold af eventuelle samtykkekrav i skødet.
- Grundejeren kan kun opsige aftalen i to år med ubetalt jordleje eller en alvorlig misligholdelse, og skal derefter kompensere lejeren.
- Læs skødet og de generelle betingelser, inden du underskriver en købsaftale, og tjek lejeforholdet og din långivers krav.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er den primære forskel mellem ejerskab og leasehold?
Med ejerskab ejer du jorden og bygningen. Med lejemål (erfpacht) ejer du bygningen og en ejendomsret til at bruge jord, der tilhører en anden, normalt kommunen, mod betaling af en jordafgift og på de betingelser, der er angivet i skødet.
Er leasehold almindeligt i Holland?
Ja, især i nogle byer. Amsterdamudsteder for eksempel en stor del af sin jord i leasehold, og siden 2016 er nye leaseholds der uafbrudte. Andre kommuner bruger også leasehold, og flere tilbyder ordninger til at købe jordrenten af eller omdanne til fuldt ejerskab.
Hvem betaler for vedligeholdelse og ejendomsskat under en lejemålsaftale?
Lejeren. Under en hollandsk lejemålsordning afholder lejeren vedligeholdelse og forsikring af bygningen og betaler ejendomsskatten ud over grundlejen. Periodisk grundleje for en bolig, du bor i, er fradragsberettiget i indkomstskat; et engangskøb er ikke.
Kan jeg sælge eller testamentere en lejemålsejendom til mine arvinger?
Ja. En lejemålsret kan sælges, pantsættes og arves. Skødet kan kræve grundejerens samtykke til et salg; hvis grundejeren nægter uden rimelig grund, kan byretten erstatte dette samtykke (artikel 5:91 i den hollandske borgerlige lovbog). Der kræves ikke samtykke til en arv.
Hvordan kan vi hjælpe?
Fra vores kontorer i Eindhoven og Amsterdam, Law & More rådgiver enkeltpersoner og virksomheder om køb af ejendom, lejeforhold, tvister med grundejere og erhvervslejemål. Du kan finde mere information på vores vigtigste site, eller kontakt Law & More direkte.
Er du usikker på, hvor du står? Fortæl os om din situation. Vi giver dig besked om dine muligheder inden for en arbejdsdag.
Hvordan Law & More kan hjælpe dig med dette, er forklaret på vores advokat inden for lejeforhold .
