Foreløbig købsaftale i Holland: hvad den binder dig til

En foreløbig købsaftale i Holland er slet ikke foreløbig. Det hollandske navn for den, voorlopige koopovereenkomst, er en historisk misvisende betegnelse: Når køber og sælger begge har underskrevet, eksisterer der en bindende kontrakt, og ingen af ​​parterne kan blot gå derfra. En forbruger, der køber en bolig, har tre dage til at ophæve købet uden at give en begrundelse; derefter er de eneste udveje en aftalt betingelse, såsom et finansieringsklausul, den anden parts samtykke eller et juridisk grundlag for ophævelse.

Hvad en voorlopige koopovereenkomst egentlig er

Aftalen kaldes foreløbig, fordi den går forud for det notarielle overdragelsesdokument. Det er den eneste forstand, hvori den er foreløbig. I henhold til hollandsk lov sker ejerskab af fast ejendom kun gennem et dokument, der er udfærdiget af en notar (notaris) og registreret i Kadaster, så mellem underskrift og færdiggørelse er der en periode, normalt på en til tre måneder, hvor parterne er bundet af hinanden, men ejendommen endnu ikke har skiftet ejer. Købsaftalen regulerer denne periode.

Begge forpligtelser i den er reelle. Sælgeren skal levere ejendommen i den aftalte stand og fri for de hæftelser, der ikke blev oplyst; køberen skal betale prisen og møde op hos notaren på den aftalte dato. Undladelse af at gøre dette er et kontraktbrud, og de modelaftaler, der anvendes på det hollandske marked, pålægger det en bod. Enhver, der underskriver i den tro, at dokumentet blot dokumenterer en hensigt, har misforstået, hvad de har gjort.

Hvad aftalen skal indeholde

En købskontrakt foreligger, når parterne er enige om genstanden og prisen. Alt andet kan i princippet udfyldes af loven, men en brugbar hollandsk købsaftale registrerer betydeligt mere: parternes fulde navne og adresser, en nøjagtig beskrivelse af ejendommen med dens matrikelbetegnelse, prisen, overdragelsesdatoen, hvilket løsøre der er inkluderet, og den stand, hvori ejendommen leveres.

Derudover kommer klausulerne, der afgør, hvem der bærer hvilken risiko. Hvilke betingelser skal være opfyldt, og hvornår. Om køber betaler et depositum eller stiller en bankgaranti. Hvad sælger har oplyst om ejendommen, og hvad køber accepterer som en kendt mangel. Om sælger har oplyst om forhold som jordforurening, en underjordisk brændstoftank, asbest, status som monument eller en aktiv tvist med en nabo. De fleste tvister efter færdiggørelse viser sig at være tvister om en sætning, der aldrig blev skrevet ned.

Skriftlig formular og tre dages fortrydelsesret

Artikel 7:2 i den hollandske borgerlige lovbog (Burgerlijk Wetboek) finder anvendelse, når en bolig købes af en fysisk person, der ikke handler som led i et erhverv eller erhvervsmæssigt arbejde. Der følger to regler af denne. Købet skal indgås skriftligt, så en mundtlig aftale om prisen er endnu ikke bindende for den private køber af en bolig. Og køberen har en fortrydelsesret (bedenktijd) på tre dage, der løber fra dagen efter, at køberen modtager en kopi af den underskrevne aftale, hvor købet kan ophæves uden angivelse af grund og uden at skylde noget.

Tre detaljer afgør sagerne. Perioden skal omfatte mindst to dage, der ikke er en lørdag, en søndag eller en helligdag, så en levering om fredagen ikke koster køberen weekenden. Perioden løber fra modtagelsen af ​​det underskrevne dokument, hvorfor overdragelsesøjeblikket bør registreres. Og retten tilhører udelukkende køberen: en sælger, der fortryder handlen, har ingen fortrydelsesret, og det har en køber, der er en virksomhed, eller som køber i forbindelse med erhvervsmæssig udøvelse, heller ikke. Beskyttelsen kan ikke bortfalde til køberens ulempe.

Fortrydelsesfristen er kort og absolut. Brug den til at få aftalen tjekket, ikke til at forhandle. Hvis de samme parter indgår et nyt køb af den samme ejendom inden for seks måneder, får køberen ikke tre nye dage.

Betingelser: hvordan et voorbehoud rent faktisk fungerer

En betingelse, eller et voorbehoud, er køberens primære flugtvej efter udløbet af fortrydelsestiden. Den mest kendte er finansieringsklausulen (financieringsvoorbehoud), som giver køberen ret til at ophæve købet, hvis der ikke indhentes et tilbud om realkreditlån. Den er ikke automatisk. Den eksisterer kun, hvis den er skrevet ind i aftalen, den varer kun indtil den dato, der er angivet deri, og den kan normalt kun påberåbes ved en skriftlig meddelelse, der er afgivet rettidigt og understøttet af dokumentation for afslagene.

Det sidste krav fanger folk. En køber, der lader datoen passere, eller som sender en udokumenteret e-mail, mister klausulen og forbliver bundet af et køb, de ikke kan finansiere, hvilket netop er den situation, bodsklausulen er designet til. Hvis en realkreditrådgiver har brug for mere tid, skal de skriftligt bede sælgeren om en forlængelse og også få forlængelsen skriftligt. Andre betingelser er også almindelige: en tilfredsstillende bygningsundersøgelse, salg af købers egen bolig, udstedelse af en tilladelse eller et positivt resultat fra kommunen vedrørende den tilsigtede anvendelse.

Depositum, bankgaranti og bodsklausul

De modelaftaler, der anvendes af de hollandske ejendomsmæglerforeninger, kræver, at køberen indbetaler et depositum på notarens klientkonto eller stiller en bankgaranti for det samme beløb, normalt ti procent af købsprisen, inden for et bestemt antal uger efter, at fortrydelsesfristen er udløbet. De samme modeller fastsætter bøden for manglende opfyldelse til ti procent af prisen, som skal betales oven i opfyldelsesforpligtelsen eller som kompensation, hvis sælgeren opløser aftalen.

Bøden forfalder ikke automatisk. Som regel skal den misligholdende part først have skriftlig meddelelse om at opfylde kontrakten inden for en fastsat frist, og først efter at denne periode er udløbet uden opfyldelse, er parten i misligholdelse. Den skadelidte part vælger derefter: at kræve opfyldelse eller at ophæve kontrakten og kræve bøden. En domstol kan reducere en kontraktlig bod, men kun hvor rimeligheden åbenbart kræver det, hvilket er en krævende test; det er en dårlig plan at antage, at en dommer blot vil nedskalere beløbet.

Forbedring: registrering af købet for at beskytte din position

Mellem underskrift og overdragelse er køberen eksponeret. Sælgeren kan sælge det samme hus til en anden, give pant i det eller blive erklæret konkurs, og en købsaftale i sig selv giver køberen kun et personligt krav. Artikel 7:3 i den borgerlige lovbog tillader registrering af køb af fast ejendom i de offentlige registre. Denne registrering, kendt under sit tyske navn Vormerkung, gør køberen immun over for et senere salg, et senere pant, en udlæg eller en insolvens på sælgers side.

Tinglysningen foretages af notaren og koster kun lidt. Dens virkning bortfalder med tilbagevirkende kraft, hvis ejendommen ikke er overdraget inden for seks måneder, og en ny tinglysning mellem de samme parter blokeres derefter i yderligere seks måneder, så det er et skjold for en normal færdiggørelsesperiode snarere end et ubestemt forbehold. I løbet af den tre dages fortrydelsesret kræver tinglysning en notarialbekræftelse. For ethvert køb med et langt tidsrum før færdiggørelse, eller hvor sælgers økonomi er usikker, bør det være standard.

Afbrydelse af forhandlingerne, før noget er underskrevet

Der er et stadie før aftalen, hvor intet er blevet underskrevet, og hollandsk lov giver det ikke helt frihed. Udgangspunktet er, at hver part kan afbryde forhandlingerne. Denne frihed ophører, hvor den anden part med rette kunne stole på, at en kontrakt kom i stand, eller hvor afbrydelse af andre grunde ville være uacceptabel; under disse omstændigheder kan den part, der forlader aftalen, blive ansvarlig for omkostninger og, undtagelsesvis, for tabet af handlen. Højesteret fastlagde denne test i sin dom af 12. august 2005 i CBB mod JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337), og den anvender den strengt: ansvar for afbrudte forhandlinger er undtagelsen, ikke reglen.

Hensigtserklæringer i forbindelse med virksomhedsopkøb

Ved salg af en virksomhed eller aktier er det dokument, der går forud for handlen, en hensigtserklæring (intentionverklaring). Her betyder betegnelsen mindre end ordlyden. De fleste hensigtserklæringer lader de kommercielle vilkår være ubindende, mens de gør en håndfuld klausuler fuldt bindende: fortrolighed, eksklusivitet i en bestemt periode, hvem der betaler omkostningerne ved due diligence, gældende lov og værneting. Hvis intentionen er, at der ikke foreligger nogen aftale, før en aktiekøbsaftale er underskrevet, så sig det i en enkelt utvetydig sætning, fordi et brev, der lyder som en afsluttet handel, vil blive behandlet som en.

Offentliggørelse, undersøgelse og de klausuler, der flytter risikoen

Hollandsk lov deler ansvaret for mangler mellem en sælgers oplysningspligt og en købers undersøgelsespligt. Sælgeren skal fortælle køberen, hvad de ved om mangler, der hindrer normal brug, selvom køberen ikke spørger; en sælger, der tier om et utæt tag eller et strukturelt problem, kan ikke senere skjule sig bag køberens manglende undersøgelse. Køberen skal på sin side foretage de undersøgelser, som en rimelig omhyggelig køber ville foretage, hvilket for en ældre ejendom normalt betyder en strukturel gennemgang.

Hvor de to pligter mødes, har sælgerpligten generelt forrang: tavshed om en kendt mangel afhjælpes ikke af, at køberen ikke har undersøgt sagen. Derfor indeholder standardaftalerne et sæt klausuler, der har til formål at flytte grænsen. En aldersklausul (ouderdomsclausule) fastslår, at ejendommen er gammel, og at køberen accepterer en lavere byggestandard. En ikke-beboelsesklausul (niet-zelfbewoningsclausule) bruges af arvinger og investorer, der aldrig har boet i ejendommen og derfor ikke kan sige meget om den. En klausul, hvor køberen accepterer en navngiven mangel, fjerner denne mangel helt fra diskussionen.

Ingen af ​​disse klausuler er ufarlige standardbestemmelser. Hver enkelt indsnævrer, hvad køberen kan gøre krav på senere, og hver enkelt er til forhandling. Hvis en sælger tilføjer en sent i processen, skal du betragte det som et signal om at spørge, hvad de ved, og registrere svaret i aftalen i stedet for i en e-mail.

Hvad du skal kontrollere, før du underskriver

Læs beskrivelsen af ​​det, du køber, i forhold til matrikeluddraget og planerne, ikke i forhold til salgsbrochuren. Kontroller, at alle de betingelser, du påberåber dig, er i dokumentet med en dato og en procedure for at påberåbe sig dem. Sammenlign færdiggørelsesdatoen med den dato, dit realkredittilbud udløber, og hvis du også sælger, i forhold til færdiggørelsesdatoen for dit eget salg. Tjek, hvad sælgeren har erklæret, og hvad du har accepteret, fordi en klausul, hvor du accepterer ejendommen, som den står, indsnævrer dine retsmidler bagefter betydeligt.

To punkter fortjener separat opmærksomhed. Reklamation over mangler skal fremsættes inden for rimelig tid efter opdagelsen; den faste tomånedersregel, der gælder for forbrugerkøb af løsøre, gælder ikke for køb af et hus, men forsinkelse koster stadig køberen deres krav. Og overførselsskat, rentelettelser og eventuelle skattemæssige konsekvenser af den struktur, du vælger, er sager for en skatterådgiver, ikke for din advokat eller din ejendomsmægler.

Law & More gennemgår og udarbejder hollandske købsaftaler for købere og sælgere, forhandler betingelser og afslutningsdatoer og handler, når en aftale mislykkes, og der kræves en bod. kontraktadvokater arbejde på hollandsk og engelsk og give et klart svar på, hvor du står. Fortæl os om din situationVi giver dig besked om dine muligheder inden for én arbejdsdag.

Hvordan Law & More kan hjælpe dig med dette, er forklaret på vores ejendomsadvokat .