Renovering med fortsat lejemål: Hvad skal en lejer acceptere?

Renovering med fortsat lejemål betyder, at udlejer udfører arbejde på ejendommen, mens lejemålet løber, og lejeren bliver boende. Hollandsk lov tillader dette: I henhold til artikel 7:220 i den hollandske borgerlige lovbog (Burgerlijk Wetboek) skal en lejer tolerere hastende arbejde og kun samarbejde om en renovering, hvis udlejer har fremsat et skriftligt forslag, der er rimeligt. Hvad lejeren ikke mister, er retten til en lejenedsættelse, til erstatning for skader og, hvor en flytning er uundgåelig, til et lovpligtigt tilskud til flytteomkostninger.

Næsten alle tvister drejer sig om to spørgsmål: Er der tale om presserende vedligeholdelse eller renovering, og er udlejers forslag rimeligt? Denne vejledning gælder for lejede boliger; situationen for erhvervslokaler er anderledes, som vores artikel om hollandsk erhvervslejelovgivning forklarer.

Behandles akut vedligeholdelse anderledes end renovering?

Ja. Hasterarbejder (dringende werkzaamheden) skal tolereres, mens en renovering (renovatie) kun binder dig, hvis udlejerens skriftlige forslag er rimeligt. Denne sondring er det første, man skal fastslå, fordi reglerne for hver enkelt er forskellige.

Skal I lade hastearbejder fortsætte?

Ja, du skal tillade dem, men du beholder dine krav på lejenedsættelse og erstatning. Hastearbejder er arbejder, der ikke med rimelighed kan udskydes til lejemålets udløb.

Udskiftning af en defekt kedel, reparation af et utæt tag, håndtering af sætninger, fjernelse af asbest fundet under andet arbejde, udskiftning af slidte rør: disse er vedligeholdelsesforpligtelser for udlejeren. Artikel 7:220, stk. 1 i den borgerlige lovbog forpligter lejeren til at tillade dem.

Tolerance er ikke accept uden konsekvenser. Den samme bestemmelse bevarer dine krav på lejenedsættelse, ophævelse af lejemålet, hvor tabet af nydelse er alvorligt, og erstatning. En udlejer, der lukker dit badeværelse af i tre uger, kan udføre arbejdet, men kan ikke også forvente at få den fulde leje.

Hvis du nægter adgang til uopsættelige arbejder, kan udlejeren anmode byretten om en kendelse, der giver adgang, med dækning af sagsomkostningerne og eventuelle skader forårsaget af forsinkelsen for din regning. Den bedre reaktion på dårligt organiseret arbejde er skriftligt at insistere på passende faciliteter og kræve den reduktion og erstatning, som loven allerede giver dig.

Hvornår skal man samarbejde om en renovering?

Kun når udlejer har fremsat et skriftligt forslag, der er rimeligt. Hvis du ikke er enig, skal udlejer anmode byretten om at afgøre det.

Renovering er forbedring snarere end reparation: bedre isolering, et nyt køkken eller badeværelse, en varmepumpe eller nedrivning og udskiftning. I henhold til artikel 7:220, stk. 2 i den borgerlige lovbog skal en udlejer, der ønsker at renovere, mens lejemålet løber, fremsætte et skriftligt forslag til lejeren, og lejeren skal kun samarbejde, hvis det er rimeligt.

Rimeligheden vurderes ud fra alle omstændigheder. Disse omfatter arbejdets art og nødvendighed, de interesser, udlejeren forfølger, konsekvenserne for denne lejer, varigheden og intensiteten af ​​generne, de faciliteter og den tilbudte kompensation, og om lejen vil stige bagefter. Et forslag om at isolere et tag over to dage på udlejers regning er let rimeligt. Et forslag om at tømme en ældre lejers lejlighed over fire måneder uden alternativ bolig og med en betydelig huslejestigning tilknyttet, er ikke.

Hvis lejeren nægter at samarbejde med et forslag, som udlejeren finder rimeligt, kan udlejeren ikke tvinge sig ind. Vejen er byretten (kantonrechter), som afgør, om forslaget var rimeligt. Udlejeren skal bevise, at det var det. Derfor skal forslaget være specifikt: hvad der skal gøres, i hvilke værelser, på hvilke datoer, med hvilke alternative faciliteter, til hvilken pris for lejeren, og med hvilken effekt på huslejen.

Hvordan fungerer halvfjerdsprocentsreglen i komplekser med ti eller flere boliger?

Hvor mindst ti enheder, der udgør én bygning, renoveres, anses et forslag for rimeligt, når mindst halvfjerds procent af lejerne har accepteret det. En lejer, der er uenig, har derefter otte uger til at anmode retten om at afgøre andet.

Artikel 7:220, stk. 3, i den borgerlige lovbog finder anvendelse, når renoveringen vedrører mindst ti bolig- eller erhvervsenheder, der danner en samlet strukturel enhed.

En lejer, der ikke er enig, kan anmode byretten om at afgøre, at forslaget ikke er rimeligt i deres tilfælde, inden for otte uger efter udlejerens skriftlige meddelelse om, at halvfjerds procent er nået. Lad denne periode gå, og forslaget betragtes som rimeligt i forhold til dig.

De halvfjerds procent tælles blandt lejerne i de involverede enheder, ikke blandt dem, der deltog i et møde, og udlejeren skal kunne bevise optællingen. Formodningen ophæver heller ikke dine individuelle krav på kompensation, huslejenedsættelse eller flyttebidrag.

Indgå aftaler, før de 70 procent er optællet: Lejere, der organiserer sig tidligt, har reel indflydelse på tidsplanen, faciliteterne og kompensationen. Vores oversigt over lejerrettigheder i Holland viser, hvad du kan insistere på.

Kan udlejer ophæve lejekontrakten for i stedet at renovere?

Kun gennem retten, og kun hvis renoveringen ikke er mulig med lejeren i hus. Opsigelse af lejemålet med henblik på renovering er en anden vej end renovering med fortsat lejemål, og sikkerhedsforanstaltningerne er betydeligt strengere.

En lejekontrakt til beboelse i Holland ophører ikke, fordi udlejeren opsiger lejemålet. Opsigelsen træder kun i kraft, hvis lejeren samtykker, eller hvis retten ophæver lejemålet. Retten kan kun gøre dette af en af ​​de grunde, der er anført i artikel 7:274 i den borgerlige lovbog. En af disse grunde er presserende egen brug. Artikel 7:274, stk. 3, bestemmer udtrykkeligt, at egen brug omfatter renovering af beboelsesejendom, som ikke er mulig uden at ophæve lejemålet.

Ordene "ikke muligt" er nøglen. Det er ikke nok, at ubebygget ejendom ville være billigere, hurtigere eller mere bekvemt. Udlejeren skal plausible, at det påtænkte arbejde reelt ikke kan udføres med lejeren på stedet. Nedrivning og genopbygning af bygninger vil normalt være berettiget. Udskiftning af køkkener og badeværelser vil normalt ikke være det, fordi det kan organiseres i faser med midlertidige faciliteter. Derudover skal retten være overbevist om, at lejeren kan skaffe anden passende indkvartering, og den vil afveje begge parters interesser.

Hvis lejemålet ophæves på denne grund, fastsætter retten et bidrag til lejerens flytte- og renoveringsomkostninger. Hvis udlejer planlægger at udleje den renoverede ejendom igen på stort set uændrede vilkår, er der ingen egen brug, og renoveringsproceduren gælder i stedet. Udsættelsesprocessen for lejede ejendomme går altid gennem retten, aldrig gennem Huurcommissie (Lejeretten).

Hvilke penge kan en lejer kræve?

Der er tre separate rettigheder: et tilskud til flytteomkostninger, en nedsættelse af huslejen og erstatning for skader. De forveksles ofte med hinanden, men de kan eksistere sideløbende med hinanden, og de kræves på forskellige måder.

Hvornår skal der betales et bidrag til flytteomkostninger?

Det skyldes, når renoveringen gør det reelt nødvendigt for lejeren at flytte ud. For selvstændige boliger fastsætter loven et minimumsbeløb.

Artikel 7:220, stk. 5 i den borgerlige lovbog forpligter udlejeren til at bidrage til de omkostninger, som flytningen medfører. Det lovpligtige minimum for selvstændige boliger fastsættes ved ministeriel regulering og justeres hvert år den 1. marts i overensstemmelse med forbrugerprisindekset. Brug det tal, der er offentliggjort for det år, hvor flytningen finder sted, ikke et tal, der er citeret i en ældre artikel eller i et brev fra udlejeren. Ethvert bidrag, som lejeren modtager fra kommunen for den samme flytning, kan modregnes i det.

Flytning er nødvendig, hvis vigtige faciliteter såsom køkken, badeværelse eller varme vil være ude af brug i en længere periode, ikke blot fordi arbejdet er ubehageligt. En udlejer, der tilbyder en midlertidig erstatningsbolig (wisselwoning), skylder stadig bidraget, fordi det dækker flytning og ommøblering, ikke huslejen af ​​erstatningsboligen.

En midlertidig bolig stilles normalt til rådighed under en separat brugsaftale, så den oprindelige lejekontrakt blot fortsætter. Kontroller inden underskrivelse, at det fremgår, at din lejekontrakt forbliver i kraft, at du vender tilbage til din egen bolig efter arbejdet, og hvem der betaler driftsomkostningerne i mellemtiden.

Hvornår kan man få en lejenedsættelse under arbejdet?

Du kan kræve et forholdsmæssigt afslag, så snart udlejeren får kendskab til tabet af nydelse. Anmeld det skriftligt, da det fastsætter startdatoen.

I henhold til artikel 7:207 i den borgerlige lovbog giver en mangel, der forringer din glæde, dig ret til en forholdsmæssig lejenedsættelse fra det øjeblik, udlejeren blev underrettet om eller på anden måde var opmærksom på den.

Der er to strenge frister. Før du anmoder Huurcommissie om et midlertidigt afslag, skal du give udlejeren seks uger til at afhjælpe manglen. Hvis du derefter venter mere end seks måneder efter meddelelsen, er afslaget begrænset til de seks måneder, der gik, før din anmodning blev indsendt.

Hvordan kan der indsendes erstatning for skader og ekstraudgifter?

Som almindelige skader, med kvitteringer, og ikke gennem Huurcommissie. Udlejer er ansvarlig, hvor skaden kan tilskrives udlejer eller de engagerede entreprenører.

Beskadigede møbler, ødelagte gulve, ekstra omkostninger ved at spise ude, mens køkkenet er ubrugeligt, og yderligere varmeudgifter kræves som almindelige erstatninger; Huurcommissie har ingen jurisdiktion over disse.

I almene boliger er meget af dette ordnet i en social plan , som boligforeningen forhandler med lejerorganisationen: et genetilskud, flyttebidrag, den midlertidige bolig og retten til at vende tilbage. Det er en aftale snarere end en lovpligtig forpligtelse, og den kan ikke fratage det lovpligtige minimum for flytteomkostninger.

Kan huslejen stige efter renoveringen?

Ja, forbedringer kan retfærdiggøre en højere husleje. For regulerede og mellemlejeboliger er stigningen begrænset af pointsystemet, og du kan få en foreslået stigning testet af Huurcommissie.

For regulerede boliger, og siden Wet betaalbare huur af 1. juli 2024 også for mellemlejeboliger, følger den maksimale lejepris af pointsystemet ( woningwaarderingssystemet ). Isolering, et nyt køkken eller en bedre energimærkning tilføjer point og hæver dermed maksimumlejen; over det regulerede interval er det lejevilkårene, der bestemmer.

En huslejestigning efter forbedringer er et forslag, ikke en beslutning. Lejeren af ​​en reguleret eller mellemstor bolig, der ikke accepterer den, kan anmode Huurcommissie om at teste den i forhold til pointsystemet og den årlige maksimale stigning, som regeringen fastsætter hvert år. Haster vedligeholdelse berettiger ikke i sig selv en stigning.

Lejere i liberaliserede boliger er i en svagere position med hensyn til husleje og bør læse deres kontrakt nøje, fordi indeksklausulen i høj grad bestemmer, hvad der sker. At gennemgå denne klausul før underskrivelse er den billigste beskyttelse, der er tilgængelig, som det fremgår af vores notat om juridisk rådgivning om kontrakter .

Hvad skal udlejeren arrangere, mens arbejdet står på?

Hjemmet skal forblive beboeligt, essentielle faciliteter skal fortsat fungere eller udskiftes, og gener skal begrænses så vidt det er rimeligt muligt. Disse almindelige forpligtelser sættes ikke på pause, fordi et projekt er i gang.

Vand, elektricitet, varme og sanitet er essentielle faciliteter: hvis de afbrydes, skal udlejeren tilbyde et brugbart alternativ eller acceptere, at der forfalder en lejereduktion i henhold til artikel 7:207. Udlejer og entreprenører må ikke træde ind uden din samtykke undtagen i nødstilfælde; aftaler skal ske skriftligt.

Støj, støv og arbejdstider er underlagt miljøreglerne for byggearbejde og eventuelle tilladelsesbetingelser. Ud over disse skal udlejer begrænse gener med foranstaltninger som støvskærme, et midlertidigt køkken eller møbelopbevaring og forbliver ansvarlig over for dig for entreprenørerne. Selve arbejdets kvalitet er et spørgsmål om hollandsk byggelovgivning ; vores vejledning til bygherrer og entreprenører dækker denne side.

Siden den 1. juli 2023 kræver loven om god udlejerskab ( Wet goed verhuurderschap ) at udlejere skriftligt informerer lejere om deres rettigheder og forbyder intimidering. Den håndhæves af kommunen, ikke Huurcommissie, og giver lejere ingen vetoret over renovering. En udlejer, der bruger arbejdet til at presse en lejer til at forlade boligen, handler i strid med den.

Depositummet dækker skader forårsaget af lejeren, ikke arbejdet eller skader forårsaget af entreprenører. En dateret fotojournal eller en fælles inspektionsrapport før arbejdet påbegyndes beskytter begge parter.

Er det relevant, om din udlejer er en boligforening eller en privat ejer?

De lovmæssige regler er de samme for alle udlejere. Det, der adskiller sig, er høringsprocessen omkring dem, som er langt mere udviklet i almene boliger.

Artikel 7:220 i den borgerlige lovbog gælder for alle udlejere. Inden for den sociale sektor giver loven om konsultation af lejere og udlejere ( Wet op het overleg huurders verhuurder ) også en anerkendt lejerorganisation ret til information, konsultation og rådgivning om renoveringsplaner, før der foretages en optælling på 70 procent.

Private lejere har de samme lovfæstede rettigheder, men udøver dem normalt individuelt, så det skriftlige tilbud er det dokument, alt måles i forhold til. Halvfjerdsprocentsreglen gælder også for private komplekser med ti eller flere enheder. Vores oversigt over dine rettigheder som lejer gælder for begge sektorer; forskellene i forhold til erhvervslejemål er beskrevet i vores sammenligning af ejendomsret og erhvervslejeret.

Udlejere med midlertidige lejekontrakter bør tjekke deres situation, inden de påbegynder arbejdet, se vores artikel om midlertidig udlejning af ejendomme . Investorer bør tage hensyn til lejerens situation i værdiansættelsen, som omtalt i hollandsk ejendomsret og almindelige faldgruber i hollandsk ejendomsret.

Hvor afgøres renoveringstvister?

Lejeniveauer, lejestigninger, servicegebyrer og midlertidige lejenedsættelser for regulerede og mellemlejeboliger går til Huurcommissie. Alt andet går til byretten. Valg af det rigtige forum er vigtigt, fordi de to organer har skarpt opdelte kompetencer.

Lejekommissionen behandler lejeniveauet, en foreslået forhøjelse, servicegebyrer og en midlertidig lejenedsættelse for en mangel i regulerede og mellemlejeboliger. Den opkræver et gebyr, som refunderes til en lejer, der vinder lejemålet, og dens afgørelser er bindende for begge parter, medmindre en af ​​dem indgiver sagen til byretten inden for den frist, der er angivet i afgørelsen.

Byretten afgør, om et renoveringsforslag er rimeligt, om lejeren skal samarbejde, om lejemålet kan ophæves, og om der kan fremsættes erstatningskrav. Der kan indgives en summarisk proces, når arbejdet er påbegyndt, som ikke burde være påbegyndt. Hvis din klage vedrører den måde, sagen blev håndteret på, snarere end resultatet, kan du indgive en klage til retten.

De fleste renoveringstvister handler om planlægning, faciliteter og penge, og løses ofte hurtigere ved forhandling. Mægling er en realistisk mulighed, fordi lejeforholdet normalt fortsætter i årevis.

Hvad skal man som lejer tjekke?

Din holdning afhænger af det skriftlige forslag og af fristerne i artikel 7:220 og artikel 7:207 i den borgerlige lovbog. Tjek disse punkter:

• Tjek om arbejdet er akut vedligeholdelse eller renovering, og om du har modtaget et skriftligt tilbud.
• Tjek forslaget for datoer, værelser, alternative faciliteter, kompensation og effekten på huslejen.
• I et kompleks med ti eller flere enheder skal du notere datoen for opsigelsen med halvfems procents varsel; otte-ugers perioden løber fra dette tidspunkt.
• Rapporter ethvert tab af glæde skriftligt, og før en logbog over dagene uden nødvendige faciliteter.
• Fotografér boligen før og under arbejdet, og gem kvitteringer for alle ekstra udgifter.
• Bekræft mundtlige løfter via e-mail samme dag.

Hvad skal man som udlejer tjekke?

En renovering, der ikke er ordentligt forberedt, ender for byretten, hvor du skal bevise, at dit forslag var rimeligt. Rådgivning i forberedelsesfasen er normalt mere nyttig end i en retssag, som vores note om samarbejde med specialister i ejendomsret forklarer. Tjek disse punkter:

• Lav et specifikt skriftligt forslag: arbejdet, værelserne, datoerne, alternative faciliteter, kompensation og huslejeeffekt.
• Gem dokumentation for hvornår og til hvem forslaget blev sendt.
• For ti eller flere enheder skal du registrere hver lejers samtykke, så du kan bevise, at de har optællet halvfjerds procent.
• Budgetter mindst det lovpligtige flyttebidrag for hver lejer, der skal flytte ud.
• For en boligforening: inddrag den anerkendte lejerorganisation, inden planen præsenteres.
• Få udarbejdet en fælles inspektionsrapport, inden arbejdet påbegyndes.

Hvad kan vi gøre for dig med renovering med fortsat lejemål?

Vores advokater inden for lejemål rådgive udlejere, boligforeninger og lejere; læs mere om vores lejeadvokater i Eindhoven og Amsterdam og vores tilgang til Hollandsk ejendoms- og lejeret:

• Vi udarbejder et renoveringsforslag, eller vurderer et, du har modtaget, i forhold til artikel 7:220 i den borgerlige lovbog.
• Vi kører eller kontrollerer halvfjerdsprocentsproceduren og otteugers perioden.
• Vi forhandler en socialplan med boligforeningen eller lejerorganisationen.
• Vi kræver eller modsætter os en nedsættelse af huslejen, erstatning og flytteudgiftsbidrag.
• Vi fører sager ved Huurcommissie eller underretten, herunder summariske retssager.

Resumé

• Hastearbejder skal tolereres i henhold til artikel 7:220, stk. 1 i den borgerlige lovbog, men du beholder dine krav på lejenedsættelse, opløsning og erstatning.
• En renovering binder dig kun, hvis udlejers skriftlige forslag er rimeligt; i et kompleks med ti eller flere enheder skaber en 70 procents enighed en formodning om rimelighed, som du kan anfægte inden for otte uger.
• Det er kun muligt at ophæve lejemålet for at renovere gennem retten, og kun hvis arbejdet ikke kan udføres med lejeren i behold (artikel 7:274, stk. 3).
• Flytteomkostninger, lejenedsættelse og skader er separate krav; anmeld mangler skriftligt og overhold seksugers og seksmåneders perioderne for Huurcommissie.
• Leje og midlertidige lejenedsættelser for regulerede og mellemlejeboliger går til Huurcommissie; rimelighed, opsigelse og erstatning går til byretten.

Ofte stillede spørgsmål