En lejer af en bolig i Holland har huslejebeskyttelse (huurbescherming) i kraft af loven. I praksis betyder det, at en udlejer ikke blot kan opsige lejemålet: opsigelse er kun gyldig på et af de grundlag, som loven udtømmende opregner i artikel 7:274 i den hollandske borgerlige lovbog (Burgerlijk Wetboek, BW), og selv da fortsætter lejemålet, indtil lejeren accepterer det, eller en domstol opsiger det. Medlejere og lovligt accepterede underlejere deler denne beskyttelse.
Hvad tæller som beboelsesareal?
Lejebeskyttelse gælder kun, hvis den lejede ejendom kvalificerer som beboelsesrum (woonruimte). I henhold til artikel 7:233 i BW er beboelsesrum en bebygget fast ejendom, der udlejes som en selvstændig eller ikke-selvstændig bolig, en campingvogn eller en plads beregnet til permanent beboelse. Der skelnes ikke yderligere mellem selvstændig og ikke-selvstændig indkvartering med henblik på lejebeskyttelse.
Begrebet omfatter også fast tilbehør: faciliteter, der i sagens natur er uløseligt forbundet med boligen , campingvognen eller pladsen, eller som er en del af denne i henhold til lejeaftalen. I en boligblok kan dette omfatte trappeopgang, gallerier og gange samt centrale installationer, hvis aftalen udpeger dem som rum uden offentlig karakter.
Der er ikke tale om beboelsesrum i henhold til artikel 7:233 i BW, hvis det vedrører:
- kortvarig brug af boligareal, såsom et feriehus eller et byttehus. Den korte varighed refererer til brugens art, ikke den aftalte periode;
- et afhængigt beboelsesrum, udlejet sammen med erhvervslokaler. Boligen følger derefter den juridiske ordning for erhvervslokaler, ikke reglerne for boliger;
- en husbåd, hvilket generelt ikke passer til den juridiske definition i artikel 7:233 i BW, fordi det normalt mangler en varig forbindelse til jorden eller banken.
Hvad afgør, om en husleje er rimelig?
Lejere af regulerede (sociale) boliger drager fordel af lejeprisbeskyttelse. Følgende udgangspunkter gælder:
- Lejen skal stå i et rimeligt forhold til boligens kvalitet, herunder dens beliggenhed, målt i henhold til boligvurderingssystemet (WWS).
- Lejeren kan få Huslejeudvalget (Huurcommissie) til at fastsætte den oprindelige leje, i princippet inden for seks måneder efter lejemålets start. Huslejeudvalgets afgørelse er bindende, men kan stadig indbringes for byretten til prøvelse;
- Udlejeren kan ikke forhøje lejen ubegrænset: der gælder en maksimal årlig procentdel, som fastsættes af ministeren hvert år;
- Disse lovbestemmelser om huslejebeskyttelse er obligatoriske lov: en udlejer kan ikke fravige dem i lejekontrakten til skade for lejeren.
Siden lov om overkommelig husleje (Wet betaalbare huur), der trådte i kraft den 1. juli 2024, er boligvurderingssystemet bindende op til 186 point, ikke kun for almene boliger. Lejeboliger falder nu i tre segmenter baseret på deres WWS-score: almene boliger (op til 143 point), mellemklasselejeboliger (144 til 186 point) og den frie sektor (187 point og derover, hvor lejen forbliver frit forhandlebar). Prisgrænsen for hvert segment justeres hvert år. En lejer, hvis bolig scorer 186 point eller færre, kan anmode huslejeudvalget om at teste lejen i forhold til det gældende maksimum, også under en eksisterende lejeperiode. Ministeren fastsætter også en separat maksimal årlig lejestigning for hvert segment, som varierer mellem almene, mellemklasse- og frie boliger.
Kan en udlejer bare ophæve lejemålet?
Hvad angår beskyttelse mod opsigelse, skelner loven ikke mellem almene, mellemklasse- eller frie boliger: enhver lejer af boligareal er i princippet automatisk beskyttet mod opsigelse. Flere regler arbejder sammen for at opnå dette:
- Opsigelse fra udlejer ophæver ikke i sig selv lejemålet, jf. artikel 7:272 i BWUdlejer skal først forsøge at ophæve lejemålet ved gensidig aftale. Hvis lejeren ikke er enig, ophæver opsigelsen ikke lejeaftalen: den fortsætter, og udlejer skal anmode byretten om at ophæve den. Lejemålet ophører derefter først, når retten har truffet en uigenkaldelig afgørelse i sagen.
- Udlejeren skal give behørig meddelelse og angive en begrundelse, jf. artikel 7:271 i BWUdlejeren skal overholde et opsigelsesvarsel på mindst tre måneder, forhøjet med en måned for hvert år lejeren har boet i ejendommen, dog højst seks måneder. En lejer, der opsiger lejemålet, skal kun overholde et opsigelsesvarsel på en til tre måneder. Udover opsigelsesvarslet er angivelse af en begrundelse en væsentlig formalitet. Udlejeren skal påberåbe sig en af de opsigelsesgrunde, der er anført i artikel 7:274, stk. 1, BW:
- lejeren har ikke opført sig, som en god lejer bør;
- det vedrører et midlertidigt lejemål, der er omfattet af en af de lovpligtige undtagelser (se nedenfor) og opfylder de dertilhørende opsigelsesbetingelser;
- udlejeren har akut brug for det lejede til personlig brug, og lejeren kan skaffe anden passende bolig;
- lejeren accepterer ikke et rimeligt tilbud om at indgå en ny lejeaftale;
- udlejeren ønsker at give det lejede et formål, som den har i henhold til den gældende miljøplan (omgivelsesplan);
- det drejer sig om et afhængigt beboelsesrum, der udgør en del af udlejers egen primære bolig, og udlejers interesse i at ophæve lejemålet vejer tungere end lejers interesse i at fortsætte det.
- En domstol kan kun ophæve lejemålet på en af grundene i artikel 7:274, stk. 1, BWDisse grunde er udtømmende: i retssager er opsigelse af enhver anden grund ikke mulig. Hvis en af grundene er berettiget, skal retten i princippet imødekomme udlejerens krav uden yderligere, separat interesseafvejning. Der gælder en undtagelse for den hastende personlige brugsgrund, hvor lejerens mulighed for at finde alternativ bolig er en del af testen. Når kravet imødekommes, fastsætter retten også datoen for fraflytning af ejendommen. Hvis udlejerens krav afvises, kan det samme lejemål i princippet ikke ophæves igen af samme grund i tre år.
Hvordan har midlertidige lejemål ændret sig?
Lejebeskyttelse blev tidligere kritiseret for at gå for vidt og afskrække ejere fra at udleje boliger. Som svar herpå indførte lovgiver den 1. juli 2016 loven om overførsel af boligmarkedet (Wet doorstroming huurmarkt 2015), som gjorde det muligt at udleje selvstændige boliger i op til to år og ikke-selvstændige boliger i op til fem år uden lejebeskyttelse: Lejemålet ophørte derefter ved udløbet af lejeperioden uden at udlejeren skulle give varsel.
Den tilgang er siden blevet vendt om. Siden den 1. juli 2024 har loven om tidsbegrænsede lejekontrakter (Wet vaste huurcontracten) gjort en tidsubegrænset lejekontrakt til standarden igen. En udlejer må kun tilbyde en midlertidig lejekontrakt på op til to år i specifikke, begrænsede situationer, såsom: studieboliger til en lejer, der midlertidigt skal studere andetsteds, bolig under akut renovering af lejerens egen bolig, bolig til lejere, der flytter fra et krisecenter eller en akut social nødsituation, en ny chance til en lejer, hvis tidligere lejekontrakt ophørte på grund af alvorlig gene eller ved gensidig aftale, et efterlevende husstandsmedlem, der ikke kan påberåbe sig de sædvanlige successionsregler i artikel 7:268 i BW, eller separerede forældre, der ønsker at forblive tæt på deres børn. Uden for disse situationer fortsætter en beboelseslejekontrakt nu igen på ubestemt tid, indtil udlejer påberåber sig et af grundlagene i artikel 7:274 i BW.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg miste huslejebeskyttelse ved at underskrive en midlertidig kontrakt?
Kun hvis den midlertidige kontrakt falder ind under en af de lovmæssige undtagelser i henhold til loven om tidsbegrænset leje, såsom studieboliger eller bolig under akut renovering. Uden for disse situationer er et lejemål til beboelse igen tidsubegrænset ifølge loven, uanset hvad der står i kontrakten.
Hvad kan jeg gøre, hvis jeg synes, min husleje er for høj?
Hvis din bolig falder inden for de regulerede segmenter, kan du bede Huslejenævnet om at vurdere lejen i forhold til boligvurderingssystemet. For et nyt lejemål er dette i princippet muligt inden for seks måneder fra startdatoen; for et eksisterende reguleret lejemål kan en anmodning også fremsættes senere.
Gælder huslejebeskyttelse også for fremlejere?
En fremlejer, der lovligt har fremlejet ejendommen, deler hovedlejerens huslejebeskyttelse. Fremleje uden udlejers samtykke kan, afhængigt af aftalen, i sig selv være grundlag for udlejer til at ophæve hovedlejemålet.
Resumé
- Lejebeskyttelse gælder, når en ejendom kvalificerer som beboelsesrum i henhold til artikel 7:233 i BW; ferieboliger, afhængige boliger og husbåde falder generelt uden for den.
- Lejere af regulerede boliger kan få den oprindelige leje og den løbende leje op til 186 WWS-point testet af huslejeudvalget i henhold til loven om overkommelig husleje.
- En udlejer kan ikke ophæve et lejemål alene ved opsigelse: uden aftale kan kun en domstol ophæve det, og kun på en af de udtømmende grunde i artikel 7:274 i BW.
- Siden loven om fast leje af 1. juli 2024 er midlertidige kontrakter uden huslejebeskyttelse undtagelsen, ikke reglen.
Hvis en udlejer bestrider, at beskyttelsen gælder, afgøres spørgsmålet normalt i retten. Vores lejeadvokater kan rådgive om situationen, inden dette stadie nås. Hvordan uopsigelighed fungerer efter tilbagevenden til tidsubegrænsede kontrakter, er beskrevet i vores artikel om tidsbegrænsede lejekontrakter.
Er du usikker på, hvor du står? Fortæl os om din situation. Vi giver dig besked om dine muligheder inden for en arbejdsdag.
