Næsten alle internationale lejere i Holland betaler et depositum, og mange er bekymrede for, om de får det tilbage ved lejemålets udløb. Siden Wet goed verhuurderschap (loven om god udlejerskab) trådte i kraft den 1. juli 2023, er reglerne klarere: der er et loft over depositummet, en frist for tilbagebetaling og en pligt til skriftligt at forklare eventuelle tilbageholdte beløb. Denne artikel beskriver, hvad loven siger om depositum, servicegebyrer og mæglergebyrer, og hvad du kan gøre, hvis der opstår en tvist.
Hvor meget depositum kan en udlejer kræve?
I henhold til de generelle regler for adfærd i artikel 2 i Wet goed verhuurderschap og den regel, der er tilføjet til artikel 261b i bog 7 i den hollandske borgerlige lovbog ( Burgerlijk Wetboek ), må en udlejer ikke kræve et depositum ( waarborgsom ) på mere end det dobbelte af den almindelige leje . "Lige leje" ( kale huur ) er lejen for selve boligen eksklusive servicegebyrer, forsyningsomkostninger og eventuelle møblertillæg.
Loftet gælder kun fremadrettet, og der kræves stadig i praksis større depositum aftalt i henhold til ældre kontrakter. Hvis du underskrev før juli 2023, skal du ikke antage, at dit depositum er uanfægteligt: Byretten annullerede allerede for høje depositum, før loftet eksisterede, som en urimeligt byrdefuld bestemmelse i henhold til artikel 264 i bog 7 i den borgerlige lovbog. Rechtbank Noord-Holland annullerede en klausul om seks måneders depositum den 5. august 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) og fastslog, at et depositum på mere end det dobbelte af den månedlige husleje ikke er rimeligt, og Rechtbank Amsterdam reducere et depositum på over fire måneders husleje til to måneder den 4. marts 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Begge er afgørelser truffet i første instans snarere end bindende myndighed, og ingen rapporterede sager har endnu anvendt selve standarden for god udlejer på et depositum fra før 2023 - men den ældre retspraksis er fortsat det argument, der skal fremføres.
Hvis en udlejer beder om mere, behøver du ikke at betale det overskydende beløb, du kan få tilbagebetalt det, der allerede er overbetalt, og kommunen kan træffe tvangsindgreb. Bemærk, at "to måneders depositum plus en måneds husleje forud" ikke er et tremåneders depositum: husleje betalt forud er husleje, ikke sikkerhed. Et ikke-refunderbart "administrationsgebyr" oven i depositummet er slet ikke tilladt.
Hvornår skal depositummet returneres?
Loven fastsætter to frister, og at forveksle dem er den mest almindelige fejl.
- Hvis udlejeren ikke trækker noget fra, depositummet skal tilbagebetales inden for fjorten dage af lejemålets ophør.
- Hvis udlejeren trækker noget fra, perioden er tredive dage fra lejemålets ophør. Den ekstra tid er beregnet til at inspicere, kvantificere og dokumentere fradraget, ikke til forsinkelse.
En udlejer, der foretager fradrag, skal give dig en skriftlig specifikation af, hvad der tilbageholdes, og hvorfor, med en fuldstændig oversigt. En simpel erklæring om, at "der blev konstateret skade", opfylder ikke denne pligt, og det er i sig selv en misligholdelse at udelade den. En udlejer, der endnu ikke kan prissætte en reparation, skal stadig tilbagebetale det ubestridte beløb inden for tredive dage og specificere, hvad der stadig er omtvistet.
Hvad kan og kan ikke fradrages?
Tilladte fradrag er begrænsede: ubetalt husleje, ubetalte servicegebyrer, et aftalt energigebyr og skader, du har forårsaget. Almindelig slitage er ikke på denne liste, og "administrationsomkostninger" kan ikke fradrages blot fordi de nævnes i lejekontrakten.
| Kan generelt fradrages | Må ikke fratrækkes |
|---|---|
| Lejerestancer ved lejemålets ophør | Almindelig slitage (normal slitage): falmet maling, slidt tæppe, små sømhuller |
| Ubetalte servicegebyrer eller et underskud vist i den årlige opgørelse | Faste administrations-, kontrakt- eller ekspeditionsgebyrer, der ikke er knyttet til et faktisk tab |
| Et aftalt gebyr for energieffektivitetsmåling | Reparationer, der påhviler udlejer som ejer, herunder strukturel og udvendig vedligeholdelse |
| Skader, du har forårsaget: brandsår, brud, pletter, uautoriserede ændringer, der ikke er tilbageført, genstande, der ikke er blevet fjernet | Ombygning blot for at genudleje ejendommen, og omkostninger som udlejer ikke kan dokumentere eller ikke har specificeret skriftligt rettidigt |
Grænsen mellem skade og slitage er der, hvor de fleste tvister opstår. I henhold til artikel 218 i bog 7 i den borgerlige lovbog er du ansvarlig for skader forårsaget af noget, der kan tilskrives dig, og sådanne skader formodes at være dit ansvar, med undtagelse af brand og, for en bygnings ydre, skader på dette ydre. Denne formodning er reel, men den fungerer sammen med artikel 224 - og det er her, inspektionsrapporten bliver afgørende.
Ingen inspektionsrapport: hvem skal bevise hvad?
Artikel 224 i bog 7 i den borgerlige lovbog bestemmer, at hvis parterne udarbejdede en skriftlig beskrivelse af ejendommen, da du flyttede ind, skal du returnere den i den stand, der er registreret deri, bortset fra ændringer, du havde tilladelse til at foretage, og alt, der er forringet på grund af alder eller normal brug. Hvis der ikke er foretaget en sådan beskrivelse, formodes du at have modtaget ejendommen i den stand, den var i ved lejemålets ophør , og det er op til udlejer at bevise det modsatte.
I praksis betyder dette meget. Med en underskrevet indtjekningsrapport og daterede fotografier kan en udlejer, der finder en afsvidet bordplade, pege på rapporten og vise ændringen. Uden en sådan er udgangspunktet, at ejendommen allerede var i den stand, og udlejeren skal erstatte den formodning med andre beviser – hvilket ofte er vanskeligt, når man først er flyttet ud.
Hvordan fungerer servicegebyrer og forudbetalinger?
Servicegebyrer ( servicekosten ) betales oven i den nøgne husleje for varer og tjenester forbundet med at bo i ejendommen: rengøring af fællesarealer, en vicevært, fælles belysning, havevedligeholdelse, brug af møbler. De faktureres næsten altid som et månedligt forudbetaling ( voorschot ) og afregnes efterfølgende mod de faktiske omkostninger.
I henhold til artikel 259 i bog 7 i den borgerlige lovbog skal udlejeren give dig en specificeret årlig opgørelse over de faktiske omkostninger og hvordan de blev beregnet, inden for seks måneder efter kalenderårets udgang – i praksis senest den 1. juli. Hvis lejemålet ophører midt på året, dækker opgørelsen den del af året, du har lejet. I henhold til artikel 261 kan et forskud kun opkræves, når der er aftalt nye varer eller tjenesteydelser, eller efter en opgørelse, og hver opgørelse understøtter én forhøjelse. Artikel 260 giver begge parter mulighed for at anmode Huurcommissie om at fastsætte, hvad der rent faktisk skal betales.
Servicegebyrer har til formål at overvælte faktiske omkostninger, ikke at generere et overskud. Nogle varer opkræves muligvis slet ikke som servicegebyrer: plejeydelser såsom måltider eller alarmtjenester og omkostninger, der påhviler ejeren snarere end beboeren, såsom ejendomsskat. Omkostninger, der påhviler beboeren, såsom affaldsafgiften, kan overvæltes. Varmeforsyning har sin egen ordning under Warmtewet.
Forbrugsregninger er igen en separat kategori. Hvor ejendommen har sine egne målere, aftales gas, vand og elektricitet normalt direkte af dig eller leveres af udlejer og afregnes ud fra målt forbrug; disse er forbrugsgebyrer ( nutsvoorzieningen ), ikke servicegebyrer. En "total" leje, der klumper alt sammen, kan opdeles i sine komponenter efter anmodning.
En modernisering af reglerne for servicegebyrer er på vej
Et lovforslag kendt som Wet modernisering servicekosten har været undervejs i lovgivningsprocessen for at stramme servicegebyrordningen: en lukket, mere præcist defineret liste over fakturerbare omkostninger og en bekræftelse af, at kun faktiske omkostninger – aldrig en fortjenstmargen – må videreføres. Det træder i kraft den 1. januar 2027 sammen med Besluit servicekosten og Regeling servicekosten og begrænser fakturerbare omkostninger for nye kontrakter til otte definerede kategorier.
Agentgebyrer og forbuddet mod dobbelt opkrævning
Wet goed verhuurderschap forbyder udlejere og udlejningsformidlere at opkræve dobbelte agenturgebyrer – at tage et gebyr fra både udlejer og lejer for den samme transaktion. Dette ligger oven i den ældre regel i artikel 417 og 427 i bog 7 i den borgerlige lovbog: en agent, der handler på vegne af udlejer, har ikke også ret til et gebyr fra lejeren. Hvis ejendommen er i agentens egne bøger, bør du ikke betale noget som helst.
Lejeren må ikke opkræve gebyrer for kontraktomkostninger og nøglepenge. En udlejer kan opkræve betaling for noget, du rent faktisk drager fordel af, såsom et navneskilt ved døren, og du kan købe varer fra den afgående lejer til en aftalt pris ( overnamekosten ), men ingen af delene er en måde at genindføre et udlejningsgebyr på. Du betaler kun korrekt et gebyr, hvis du har engageret din egen udlejningsagent, en der arbejder uafhængigt af udlejere og finder bolig uden for agentens egen portefølje. Gebyrer opkrævet i strid med disse regler kan refunderes.
Den Wet goed verhuurderschap ud over depositum
Loven rækker ud over penge. Artikel 2 fastsætter nationale adfærdsregler for alle udlejere og udlejningsformidlere. De kræver, at udlejeren:
- afstå fra diskrimination ved udvælgelse af lejere og anvende en gennemsigtig udvælgelsesprocedure;
- afstå fra intimidering, hvilket omfatter trusler om at tilbageholde reparationer, afbryde tjenester eller beholde depositummet for at presse en lejer;
- registrere lejemålet i en skriftlig aftale;
- fortælle dig skriftligt, på et sprog du forstår, om din rettigheder og forpligtelser — hvordan depositummet fungerer, og hvornår det returneres, hvordan servicegebyrer afregnes, udlejers kontaktoplysninger og det kommunale rapporteringspunkt (det informationspligtDette er ikke begrænset til arbejdsmigranter, så i praksis bør en international lejer modtage denne information på engelsk;
- respektere depositumsloftet og reglerne for servicegebyrer og ikke opkræve dobbelte agenturgebyrer;
- overholde ekstra regler, hvor lejeren er EU-arbejdsmigrant, herunder en lejekontrakt, der holdes adskilt fra ansættelseskontrakten og oplysninger på et sprog, som arbejderen forstår.
Artikel 3 kræver, at udlejere og formidlere, der udlejer som led i en erhvervsmæssig virksomhed, har en skriftlig politik til forebyggelse af forskelsbehandling på boligmarkedet, og at de offentliggør og anvender den.
Det kommunale meldepunkt og håndhævelse
Siden 1. januar 2024 har alle kommuner skullet køre en rapporteringspunkt (rapporteringssted) i henhold til artikel 4: lavtærskel, gratis og åben for anonyme rapporter om uønsket udlejningsadfærd. Eindhoven og Amsterdam begge driver en. En rapport er ikke et krav om penge — meldpunktet vil ikke beordre dit depositum tilbagebetalt — men det udløser kommunens tilsynsrolle.
Håndhævelsen opbygges i etaper. En første overtrædelse medfører normalt en advarsel med en bemærkning om, at en yderligere overtrædelse kan føre til en bøde og offentliggørelse af overtræderens oplysninger. Gentagne eller alvorlige overtrædelser kan imødegås med et påbud ledsaget af en tvangsbøde ( last ord dwangsom ) eller administrativ tvang samt bøder. Artikel 19 i Wet goed verhuurderschap begrænser bøden til den fjerde kategori og stiger til den femte kategori for en udlejer, der gentager den samme overtrædelse inden for fire år. Beløbet, der er knyttet til hver kategori, er beskrevet i artikel 23 i straffeloven ( Wetboek van Strafrecht ) og justeres med jævne mellemrum, så tjek det aktuelle tal der i stedet for at stole på et tal citeret andetsteds. Som en sidste udvej kan kommunen overtage administrationen af ejendommen, og i henhold til artikel 5 kan den også kræve en udlejningstilladelse i udpegede områder.
Hvilken rute skal du tage?
Lejere og udlejere vælger ofte det forkerte forum og spilder måneder på det. De tre ruter tjener forskellige formål og kan bruges side om side.
| R | Brug det til | Hvad den leverer |
|---|---|---|
| Kommunalt rapporteringspunkt | Brud på reglerne for god forretningsskik: for højt depositum, ingen skriftlig specifikation, ingen årsopgørelse, diskrimination, intimidering, dobbelte agenturgebyrer | Tilsyn og håndhævelse, herunder advarsler og bøder. Ingen penge tilkendt. |
| Hurtigkommission | Servicegebyrer og forudbetalinger af forsyningsselskaber, lejeniveau, vedligeholdelsesmangler og samlede lejeindtægter | En bindende afgørelse om det skyldige beløb, medmindre en part går til retten; et beskedent gebyr opkræves |
| Landsret (kantonrechter) | Inddrivelse af depositum, skader, omstridte fradrag, tilbagebetaling af ulovlige gebyrer og alt, der ligger uden for Huurkommissionens ansvarsområde | En eksigibel dom om betaling med renter og generelt sagsomkostninger |
Et depositumskrav, hvis det ikke kan afgøres, hører under byretten; du behøver ikke en advokat der. Tvister om servicegebyrer er Huurcommissies område og billigere: gebyret ( leges ) er et beskedent fast beløb for en lejer eller anden privatperson og betydeligt højere for en udlejer eller anden juridisk enhed. De nuværende satser er fastsat ved ministeriel regulering og offentliggøres af Huurcommissie, så tjek dem der, før du ansøger. Efter en afgørelse fra Huurcommissie kan en utilfreds part indbringe sagen for byretten inden for otte uger ; hvor formanden har truffet afgørelsen alene, kan der indgives en indsigelse ( verzet ) inden for tre uger.
Hvad er tidsfristerne?
For servicegebyrer tillader artikel 260 i bog 7 i den borgerlige lovbog en anmodning til Huurcommissie, der dækker højst tolv måneder pr. omkostningskategori, og som fremsættes inden for fireogtyve måneder efter fristen for den årlige opgørelse. Hvis dette vindue ikke overskrides, lukker Huurcommissie-ruten.
Et krav om tilbagebetaling af depositum er et almindeligt krav, der er underlagt den femårige forældelsesfrist i artikel 307 i bog 3 i den borgerlige lovbog. Fem år lyder generøst, men forsinkelse koster dig bevis, så fremsæt dit krav skriftligt omgående; et skriftligt krav afbryder også forældelsesfristen.
For lejere
- Før du underskriver, skal du sammenligne depositummet med to måneders husleje, og spørge om eventuelle kontrakt-, administrations- eller udlejningsgebyrer.
- Insister på en indtjekningsrapport (opnavnestat) underskrevet af begge parter, tag daterede fotografier af hvert rum og registrer måleraflæsningerne.
- Gem bevis for betaling af depositum og alle forudbetalte servicegebyrer, og giv udlejeren din nye adresse og bankoplysninger skriftligt, når du flytter ud.
- Sæt kryds i din kalender den 1. juli for sidste års gebyropgørelse, og noter det 24-måneders vindue for Huurcommissie.
- Hvis en frist overskrides, skal du sende et skriftligt krav med en kort, klar betalingsfrist; hvis det ikke virker, skal du anmelde det til meldpunktet og overveje at anlægge sag.
For udlejere
- Få dine dokumenter i orden: en skriftlig aftale plus et informationsark, der dækker depositum, servicegebyrer, dine kontaktoplysninger og meldpunktet – på engelsk, hvis du udlejer til internationale gæster.
- Tag aldrig mere end to måneders husleje ved en ny udlejning, og skriv ikke det overskydende beløb om til et separat gebyr.
- Besigtigelse ved lejemålets start og slut, skriftligt og helst med lejer til stede.
- Betal tilbage inden for fjorten dage, hvis du ikke trækker noget fra; hvis du trækker fra, skal du tilbagebetale den ubestridte saldo og sende en fuldstændig skriftlig oversigt inden for tredive dage, understøttet af fakturaer. Du skal ikke opkræve betaling for slitage eller rutinemæssig renovering.
- Send den årlige opgørelse senest den 1. juli, specificeret og baseret på faktiske omkostninger, og hold øje med moderniseringen af servicegebyrreglerne beskrevet ovenfor.
Sammenfattende
- Et depositum for et lejemål indgået den 1. juli 2023 eller senere må ikke overstige det dobbelte af den nøje fastsatte leje; ældre, større depositum kan ofte stadig anfægtes.
- Depositummet skal tilbagebetales inden for fjorten dage, hvis der ikke er fratrukket noget, eller inden for tredive dage med en fuldstændig skriftlig specifikation, hvis der er fratrukket noget.
- Uden en underskrevet indtjekningsrapport formodes ejendommen at have været i sin ophørsstand hele tiden, hvilket gør det svært for en udlejer at opretholde fradrag for "skader".
- Servicegebyrer skal afregnes i henhold til en specificeret årsopgørelse senest den 1. juli hvert år, og tvister herom afgøres af Huurcommissie, ikke byretten.
- Vælg det rette forum: meldpunt for adfærdsbrud, Huurcommissie for servicegebyrer og byretten for at inddrive penge såsom selve depositummet.
Kan en udlejer i Holland tilbageholde mit depositum?
Kun af begrænsede årsager: huslejerestancer, ubetalte servicegebyrer, et aftalt energigebyr og skader, du har forårsaget ud over normal slitage. Alt tilbageholdt beløb skal forklares i en skriftlig specifikation med en fuldstændig oversigt, der sendes inden for tredive dage efter lejemålets ophør. En udlejer, der tilbageholder beløb uden en specifikation eller på grund af slitage, misligholder lejemålet.
Hvor stort et depositum kan en udlejer kræve?
For aftaler indgået den 1. juli 2023 eller senere, højst det dobbelte af den nøje fastsatte leje — lejen eksklusive servicegebyrer, forbrugsafgifter og møbeltillæg. Loftet ændrer sig med din leje i stedet for at være et fast eurobeløb. Hvis du blev bedt om mere, behøver du ikke at betale det overskydende beløb og kan få det refunderet.
Hvornår skal mit depositum returneres?
Inden for fjorten dage efter lejemålets ophør, hvis udlejer ikke trækker fra. Hvis udlejer trækker fra, er perioden tredive dage, og fradraget skal ledsages af en skriftlig specifikation. Den længere periode er til kvantificering og dokumentation af fradraget, ikke til udsættelse af betaling: den ubestridte del skal stadig tilbagebetales til tiden.
Hvad hvis der ikke var en inspektionsrapport, da jeg flyttede ind?
Loven forudsætter derefter, at du modtog ejendommen i den stand, den var i ved lejemålets ophør, så udlejeren kan ikke blot hævde, at skaden er din. Udlejeren kan stadig bevise det modsatte, for eksempel med tidligere fotografier eller en entreprenørs dokumentation, men det er ofte vanskeligt. Hvor der findes en underskrevet indtjekningsrapport, er den referencen.
Min udlejer har aldrig sendt en opgørelse over servicegebyret. Hvad kan jeg gøre?
Udlejeren skal fremlægge en specificeret årsopgørelse inden for seks måneder efter kalenderårets udgang, dvs. senest den 1. juli. Bed om den skriftligt først. Hvis den ikke ankommer, eller tallene ser forkerte ud, kan du bede Huurcommissie om at fastsætte, hvad der skal betales – pr. omkostningskategori, over op til tolv måneder og inden for fireogtyve måneder efter fristen for opgørelsen. Du kan også anmelde manglen til meldpunt.
Skal jeg gå til Huurcommissie eller til retten angående mit depositum?
Til retten. Huslejekommissionen afgør tvister om husleje, vedligeholdelse og serviceudgifter; den tilkender ikke tilbagebetaling af depositum. Dette krav indbringes for byretten, som kan afsige en eksigibel dom med renter. Det er ofte umagen værd at anmelde udlejeren til meldpuntet samtidig, fordi håndhævelsespres nogle gange sikrer betaling uden sagsanlæg.
Er du usikker på, hvor du står? Fortæl os om din situation. Vi giver dig besked om dine muligheder inden for en arbejdsdag.
Hvordan Law & More kan hjælpe dig med dette, er forklaret på vores advokat inden for lejeforhold .
