Vejret (recht van overpad): hvordan det opstår, fungerer og slutter

En vejret (recht van overpad) giver ejeren af ​​en ejendom ret til at krydse nabojord. Det er en servitut (erfdienstbaarheid): en reel rettighed knyttet til jorden, så den binder enhver fremtidig ejer af den jord, den krydser, uanset om de vidste om den, da de købte.

En servitut opstår ved notarialt skøde registreret i de offentlige registre, eller ved forældelse efter ti eller tyve års brug. En sti, der har været brugt i årtier, er derfor ikke automatisk en vejret, men fraværet af en skriftlig aftale betyder heller ikke, at der ikke eksisterer nogen rettighed. Hvor en grund slet ikke har adgang til en offentlig vej, kan ejeren gøre krav på en nødvendig vej (noodweg) over nabojord mod kompensation (artikel 5:57 i den hollandske borgerlige lovbog, BW).

Hvad er en vejret?

En vejret er en servitut: en byrde på en ejendom til fordel for en anden. I henhold til artikel 5:70 i BW forpligter den ejeren af ​​den belastede jord til at tolerere noget, i dette tilfælde passage.

En vejret involverer altid to ejendomme. Den ejendom, der drager fordel af retten, er den herskende ejendom (heersend erf): for eksempel en grund bag andre huse, der nås via en nabos indkørsel. Den ejendom, der bærer byrden, er den tjenende ejendom (dienend erf): det land, som stien løber over.

Fordi det er en tinglig rettighed (zakelijk recht), forbliver vejretten gældende, når en af ​​ejendommene sælges. En ny ejer af den herskende ejendom har automatisk retten; en ny ejer af den tjenende ejendom er bundet af den. Når du køber en ejendom, kontrollerer notaren tinglysningskontoret (Kadaster) for registrerede servitutter, men en ret erhvervet ved forældelse fremgår ikke der.

Hvordan oprettes en vejret?

Ved et notarielt dokument registreret i Kadaster, eller ved forældelse efter længere tids brug. En uformel aftale mellem naboer er ikke en vejret og kan i princippet ophæves.

Ved notarialdokument

Den klareste rute er etablering (vestiging) ved notarialdokument. Ejerne aftaler ruten, den tilladte brug (kun til fods, eller også i bil eller maskiner) og aftaler om vedligeholdelse, porte og omkostninger. En notar (notaris) udarbejder derefter stiftelsesdokumentet, ofte med et kort, og registrerer det i de offentlige registre, der føres af Kadaster.

Det er tinglysningen, der gør retten effektiv mod senere købere. En aftale uden skøde og tinglysning er kun en personlig kontrakt mellem de nuværende ejere. Skødet kan også indeholde en kvalitativ forpligtelse (kwalitatieve plichting, artikel 6:252 BW) eller en klausul om tidsubegrænset gyldighed (kettingbeding) for pligter ud over at tolerere overgang, såsom at bidrage til vedligeholdelse.

Efter recept

En vejret kan også opstå ved langvarig brug, kendt som forældelse (verjaring). En person, der besidder en vejret i god tro (te goeder trouw) i en uafbrudt periode på ti år, erhverver den (artikel 3:99 BW). God tro betyder, at brugeren med rimelighed troede, at de havde retten, for eksempel fordi deres købekontrakt henviste til en vejret, der aldrig blev behørigt fastslået.

Uden god tro er perioden tyve år: ejerens krav på at ophøre med besiddelsen forældes derefter, og besidderen bliver berettiget til retten (artikel 3:105 og 3:306 i BW). I praksis er dette den vej, der oftest påberåbes.

Det er vanskeligt at bevise forældelse. Brugen skal have været kontinuerlig, uafbrudt og utvetydig på en måde, der tydeligt gjorde det muligt for ejeren at gøre krav på en rettighed. Brug, som ejeren blot tolererer som en naboskabsgest, tæller ikke. Bevismateriale kan omfatte gamle fotografier, vidneudsagn, luftfotos og vedligeholdelsesjournaler.

Hvordan adskiller en vejret sig fra en tilladelse eller en offentlig vej?

Tilladelse fra en nabo er personlig og kan i princippet trækkes tilbage; en vejret er en reel rettighed, der binder senere ejere. En offentlig vej er åben for alle og falder ind under offentlig ret.

Tilladelse eller ren tolerance ophører normalt, når naboen trækker den tilbage eller sælger ejendommen, selvom der kan kræves en rimelig varselsperiode, hvis aftalen har eksisteret i lang tid. En privat sti kan også blive en offentlig vej. I henhold til artikel 4 i vejloven (Wegenwet) sker det, hvis den har været åben for alle i tredive år, hvis den har været åben for alle i ti år og vedligeholdt af en offentlig myndighed, eller hvis ejeren har gjort den tilgængelig for alle.

Kan man kræve betaling for en vejret?

Ja, hvis parterne er enige. Skødet kan indeholde bestemmelser om en engangsbetaling eller en periodisk betaling (retributie) fra ejeren af ​​den herskende ejendom (artikel 5:70 stk. 2 i BW).

Af nødvendighed fastsætter loven selv en erstatning, som fastsættes af retten, hvis parterne ikke kan blive enige. For en rettighed erhvervet ved forældelse er der ingen erstatning: retten opstår ved lovens kraft.

Hvad hvis din grund ikke har adgang til en offentlig vej?

Så kan du gøre krav på en nødvendig adgang over nabojord. Dette er ikke en servitut, men en lovbestemt rettighed, som retten kan fastsætte mod kompensation til naboen.

I henhold til artikel 5:57 i BW kan ejeren af ​​jord uden passende adgang til offentlig vej kræve, at de omkringliggende ejere tillader en nødvendig adgang. Hvis de ikke kan blive enige, fastsætter retten ruten og kompensationen. Hvis jorden blev indhegnet, fordi en større grund blev opdelt eller delvist solgt, skal vejen i princippet løbe over den jord, der blev udskilt. Når jorden har sin egen passende adgang, er nødvendigheden ikke længere berettiget.

Hvad er hver enkelt ejers rettigheder og pligter?

Brugeren kan krydse jorden som aftalt, men på den måde, der er mindst belastende for den tilknyttede jord. Ejeren af ​​den tilknyttede jord må ikke hindre passage, men bevarer retten til at bruge og forvalte jorden.

Indholdet af retten bestemmes først af stiftelsesdokumentet. Hvis retten er opstået ved forældelse, følger dens indhold af den måde, den faktisk blev udøvet på i forældelsesperioden (artikel 5:73 i BW). Medmindre andet er fastsat i dokumentet, kan ejeren af ​​den herskende ejendom udføre de nødvendige arbejder for at udøve retten og afholde sine omkostninger (artikel 5:75 i BW).

Ejeren af ​​den tilknyttede jord kan anmode om, at ruten flyttes til en anden del af jorden, forudsat at dette ikke reducerer brugerens nydelse af retten (artikel 5:73, stk. 2 i BW). En port er ofte tilladt af sikkerhedsmæssige årsager, forudsat at brugeren modtager en nøgle eller kode; en låst port uden nøgle er en hindring.

Hvad skal du som bruger af stien kontrollere?

Som ejer af den herskende ejendom afhænger din position af skødet eller af bevis for langvarig brug.

• Hent stiftelsesbeviset og et kadasteruddrag, og læs den tilladte anvendelse og rute.
• Tjek om din brug holder sig inden for dette område: en fortov dækker ikke biler eller varevogne.
• Tjek, hvem der betaler for underholdsbidrag; uden en aftale er det dig (artikel 5:75 i BW).
• Hvis der ikke er noget skøde, så indsaml dateret bevis for ti eller tyve års brug nu.
• Behold en nøgle eller kode til enhver port, og registrer hver forhindring med daterede fotos.

Hvad skal man som ejer af grunden være opmærksom på?

Som ejer af den tjenende ejendom skal du tolerere passage, men kun inden for rettens rammer.

• Tjek Kadasteret og dit købeskøde for tinglyste servitutter, inden du bygger eller indhegner.
• Tjek om den faktiske anvendelse overstiger skødet, for eksempel erhvervstrafik på en privat fortov.
• Giv brugeren en nøgle eller kode, før du placerer en port på tværs af stien.
• Overvej at anmode om flytning af ruten i henhold til artikel 5:73, stk. 2 i BW, hvis det blokerer planer.
• Vurder, om rettigheden kan ophæves i henhold til artikel 5:79 i BW, for eksempel fordi den anden grund nu har sin egen adgang.

Hvad hvis der opstår en tvist?

De fleste tvister handler om obstruktion, mere omfattende brug end aftalt eller hvem der betaler for vedligeholdelse. Start med en samtale, overvej derefter mægling, og gå kun til retten som en sidste udvej.

Mange kommuner tilbyder nabomægling (buurtbemiddeling) med uddannede frivillige, normalt uden omkostninger for naboerne; en professionel mægler eller bindende rådgivning (bindend advies) fra en uafhængig ekspert er andre muligheder. Inden du tager skridt, skal du indsamle daterede fotos, vidneudsagn, skødet, et kadasteruddrag og din korrespondance.

Hvilken domstol afgør?

I hastende tilfælde, for eksempel når en sti er blokeret, og du ikke kan nå dit hjem eller din virksomhed, kan du anmode den foreløbige retshjælper (voorzieningenrechter) om en kendelse i summarisk retssag (kort geding) om at fjerne forhindringen. Tvister om, hvorvidt en vejret eksisterer, dens rute eller dens indhold, afgøres ved almindelige retssager ved byretten (rechtbank). Hvis tvisten også vedrører byggearbejde ved siden af, kan du læse om de juridiske muligheder, hvis dine naboer bygger uden tilladelse.

Kan en vejret ændres eller ophæves?

Ja: ved aftale mellem ejerne, registreret i et notarialt dokument eller af retten på specifikke lovmæssige grundlag. En vejret ophører ikke blot fordi én ejer ønsker det.

Ved aftale giver ejeren af ​​den herskende ejendom afkald på retten, eller parterne aftaler en ny fremgangsmåde eller betingelser. En notar registrerer dette i en aflysnings- eller ændringsaftale og registrerer den i Kadaster; uden registrering binder ændringen kun de nuværende ejere.

Uden aftale kan ejeren af ​​den tjenstgivende ejendom anmode retten om at gribe ind. I henhold til artikel 5:78 i BW kan retten ændre eller ophæve en servitut på grund af uforudsete omstændigheder, der gør det urimeligt at bevare den uændret, eller, når den har eksisteret i tyve år, fordi den er i strid med almenvellet; retten kan tilkende erstatning. I henhold til artikel 5:79 i BW kan retten ophæve en servitut, hvis dens udøvelse er blevet umulig, eller hvis ejeren af ​​den herskende ejendom ikke længere har en rimelig interesse i den, og denne interesse sandsynligvis ikke vil vende tilbage. Teksten findes i bog 5 i den hollandske borgerlige lovbog på wetten.overheid.nl.

Hvad kan vi gøre for dig med en vejret?

Som forklaret på vores side om ejendomsadvokater , rådgiver vi ejendomsejere, købere og udviklere om servitutter og nabotvister.

• Vi gennemgår stiftelsesdokumentet og Kadaster-uddraget og forklarer, hvilken anvendelse der er tilladt.
• Vi vurderer, om en vejret er opstået ved ti eller tyve års forældelse.
• Vi udarbejder vilkårene for en ny, ændret eller ophævet servitut for notaren.
• Vi sender en formel påkravning til den nabo, der blokerer eller overbruger stien.
• Vi indleder summarisk retssag eller ordinær retssag ved byretten.

Resumé

• En vejret er en servitut: en reel rettighed knyttet til jorden, der binder fremtidige ejere.
• Den opstår ved en notarialhandling registreret i Kadaster, eller ved forældelse efter ti års god tro eller tyve års besiddelse.
• Jord uden adgang til offentlig vej kan opnå adgang af nødvendighed i henhold til artikel 5:57 i BW mod kompensation.
• Brugeren skal benytte stien på den mindst belastende måde og bærer normalt vedligeholdelsen; den anden ejer må ikke hindre passagen.
• En vejret kan ændres eller ophæves ved aftale eller, på de betingelser, der er anført i artikel 5:78 og 5:79 i BW, af retten.

Ofte stillede spørgsmål