Skjulte mangler: Hvornår er sælgeren ansvarlig i Holland?

En sælger i Holland er ansvarlig for en skjult mangel, når den leverede vare ikke har de egenskaber, som køberen kunne forvente. Artikel 7:17 i den hollandske borgerlige lovbog (Burgerlijk Wetboek) formulerer det bevidst på denne måde: spørgsmålet er ikke, om der foreligger en mangel, men om køberen med rimelighed kunne forvente, at varehuset var fri for den.

Denne test udarbejdes gennem to modsatrettede pligter. Sælgeren har pligt til at oplyse (medelingsplicht) om mangler, som han kender til og ved er relevante for køberen. Sælgeren kan ikke undslippe denne pligt ved at tie eller ved at påberåbe sig en generel udelukkelsesklausul. Køber har pligt til at undersøge (onderzoeksplicht). Denne pligt dækker, hvad en rimeligt omhyggelig køber ville have fundet ved en inspektion, eller ville have spurgt om i betragtning af, hvad de fik at vide. Hvor de to pligter kolliderer, har oplysningspligten generelt forrang: en sælger, der kendte til en mangel, kan normalt ikke påberåbe sig køberens manglende opdagelse af den.

Tidspunktet afgør mange tvister alene. I henhold til artikel 7:23 i den borgerlige lovbog skal en køber give sælgeren besked inden for rimelig tid efter at have opdaget manglen, eller efter det tidspunkt, hvor køberen med rimelighed burde have opdaget den. For en forbruger er en meddelelse inden for to måneder efter opdagelsen altid rettidig. Et krav forældes derefter to år efter denne meddelelse. For sent fremsatte klage afslutter et ellers gyldigt krav.

Ved salg af et hus udfører standardklausuler en stor del af arbejdet. Klausulen, hvor sælgeren kun garanterer, at ejendommen er egnet til normal brug som bolig, og aldersklausulen, der bruges til ældre ejendomme, flytter begge risikoen over på køberen. Du bør forstå deres virkning, før du underskriver, ikke bagefter.

Hvad er en skjult mangel i henhold til hollandsk lov?

En skjult mangel er en mangel ved den solgte ejendom, som køberen ikke kendte til og ikke med rimelighed kunne have bemærket, da kontrakten blev underskrevet. Hollandsk lov bruger ikke et separat begreb for "skjulte mangler": spørgsmålet er altid, om den leverede ejendom er i overensstemmelse med kontrakten (conformiteit).

Artikel 7:17 i den borgerlige lovbog fastsætter standarden. Ejendommen skal have de kvaliteter, som køberen kunne forvente på grundlag af kontrakten. Der tages hensyn til ejendommens art og de udtalelser, som sælgeren har fremsat om den. Køberen kan forvente de kvaliteter, der er nødvendige til normal brug, og dem, der er nødvendige til en særlig anvendelse, der er aftalt i kontrakten. De samme regler gælder for salg af varer, såsom maskiner, køretøjer eller lager, og for salg af fast ejendom.

Ordet "skjult" er relevant på grund af artikel 7:17(5). En køber kan ikke påberåbe sig en mangel, som de kendte til, eller med rimelighed kunne have kendt til, da aftalen blev indgået. En synlig revne i en væg eller et utæt tag, som nogen ville se under en fremvisning, vil sjældent give anledning til et krav. En mangel, der først viser sig senere, eller som sælgeren har skjult, er en anden sag.

Hvordan anvender domstolene overensstemmelsestesten?

Retten spørger, hvad denne køber med rimelighed kunne forvente af denne ejendom til denne pris med disse oplysninger. En mindre ufuldkommenhed gør ikke ejendommen uoverensstemmende; manglen skal være til hinder for normal brug eller en brug, som parterne har aftalt.

Flere faktorer spiller en rolle i den vurdering:

• Ejendommens art og alder : en køber af et hus bygget for et århundrede siden må forvente mere slid end en køber af et nybygget hus.

• Prisen : En meget lav pris kan være et tegn på, at køberen kan forvente mindre.

• Sælgers udtalelser : Det, sælgeren sagde i annoncen, spørgeskemaet eller under fremvisninger, former, hvad køberen kan forvente.

• Kontrakten : en aftalt særlig anvendelse, såsom ombygning af en bygning eller drift af en virksomhed fra den, hæver barren.

• Hvad køberen kunne se : jo mere åbenlys manglen er, desto svagere er kravet.

Typiske eksempler er strukturelle skader skjult bag ny puds, et fundamentsproblem, der ikke er synligt udefra, eller en mekanisk fejl i en maskine, der kun viser sig under fuld belastning. Hver sag afhænger af sine egne fakta.

Hvad skal sælgeren fortælle køberen?

Sælgeren skal oplyse køberen om mangler, som han kender til, og som han ved er relevante for køberen. Denne pligt går videre end at besvare direkte spørgsmål: en sælger, der kender til en relevant mangel, skal påpege den på eget initiativ.

Oplysningspligten følger af kravene om rimelighed og retfærdighed (redelijkheid en billijkheid), der gælder for kontrakter i henhold til hollandsk ret. En sælger kan ikke blot tie om en kendt mangel og håbe, at køberen ikke finder den. Tavshed om en kendsgerning, som sælgeren vidste var vigtig, kan føre til ansvar for manglende overensstemmelse og i nogle tilfælde til annullering af kontrakten på grund af fejl (dwaling).

En køber, der ønsker at gøre krav, skal generelt bevise, at ejendommen ikke var, som de kunne forvente. I praksis skal køberen bevise:

• At manglen eksisterede ved levering : problemet var allerede der, da ejendommen overgik til køberen, selvom det først viste sig senere.

• At køberen ikke vidste og ikke med rimelighed kunne vide det : manglen var ikke synlig ved en rimelig inspektion.

• At manglen har betydning : den påvirker normal brug eller en aftalt særlig brug af ejendommen.

• At køber ikke forårsagede det : manglen er ikke et resultat af købers egne handlinger efter levering.

Ved forbrugerkøb af løsøregenstande hjælper loven køberen. Hvis der opstår en mangel inden for et år efter levering, formodes den at have eksisteret ved levering, medmindre sælgeren beviser andet. Denne formodning gælder ikke ved salg af et hus.

Hvilke risici løber sælgeren?

En sælger, der undlader at oplyse om en kendt mangel, risikerer et krav om reparation, prisafslag, skader eller endda ophævelse af købet. Hvilket af disse krav køberen kan stille, afhænger af salgstypen, manglens alvor og hvad der står i kontrakten.

Hvilke fakta skal en sælger oplyse?

En sælger skal oplyse om alle kendte forhold, som en rimelig køber ønsker at vide, før vedkommende beslutter sig for at købe eller fastsætter prisen. Pligten gælder for salg af både huse, erhvervsejendomme og erhvervsaktiver.

I forbindelse med ejendomshandler drejer det sig ofte om tidligere vandskader eller lækager, problemer med fundamenter, strukturelle reparationer, asbest, jordforurening, skelletvister med naboer og tilladelsesproblemer i forbindelse med tilbygninger eller ombygninger. For varer kan det dreje sig om tidligere nedbrud, reparationer, ulykkesskader eller kendte konstruktionsfejl.

Sælgeren er ikke forpligtet til at oplyse om, hvad vedkommende ikke ved. En sælger, der havde klare indikationer på et problem og valgte ikke at undersøge sagen nærmere, kan dog opleve, at en domstol behandler det som værende kendt. At skjule en mangel, for eksempel ved at male over fugtige pletter før en fremvisning, vil i alvorlig grad svække ethvert forsvar.

Hvad kan køberen gøre krav på?

Køber kan anmode om afhjælpning af manglen, kræve erstatning eller i alvorlige tilfælde ophæve købet. Forbrugere, der køber varer, har også en lovfæstet ret til at annullere eller få afslag i prisen.

Et erstatningskrav kræver normalt, at sælgeren først får en rimelig mulighed for at opfylde aftalen i en skriftlig misligholdelsesmeddelelse (ingebrekestelling), medmindre opfyldelse er blevet umulig. Retten vil afveje manglens karakter, hvad sælgeren vidste, og hvad begge parter med rimelighed kunne forvente på salgstidspunktet.

Tabellen nedenfor opsummerer de vigtigste løsninger.

Hvordan forskyder kontraktklausuler risikoen?

Kontraktklausuler kan flytte en del af risikoen for skjulte mangler fra sælger til køber, men de kan ikke beskytte en sælger, der bevidst har skjult en mangel. Ordlyden af ​​hver klausul bestemmer, hvor langt den rækker.

I en standard hollandsk huskøbsaftale garanterer sælgeren typisk kun, at ejendommen er egnet til normal brug som bolig. Alt ud over dette, såsom brug som kontor eller ombygning til lejligheder, sker på købers risiko, medmindre andet er aftalt. For ældre huse er en aldersklausul (ouderdomsclausule) almindelig. Den fastslår, at bygningens kvalitet er lavere end en ny ejendoms, og at køberen accepterer dette. Domstolene giver generelt sådanne klausuler virkning, men de læser dem i lyset af, hvad sælgeren vidste og sagde.

Om købers undersøgelsespligt blev opfyldt, afhænger også af omstændighederne. En køber, der bemærker tegn på fugt og ikke spørger om dem, eller som springer en inspektion af et tydeligt gammelt tag over, vil have sværere ved at fremsætte et krav. En køber, der stillede et specifikt spørgsmål og fik et beroligende svar, kan i princippet stole på dette svar, selvom en nærmere inspektion ville have afsløret problemet.

I forbindelse med erhvervskøb aftaler parterne ofte specifikke garantier og et loft eller en tidsfrist for reklamationer. En professionel sælger, der anvender generelle vilkår og betingelser, skal også tage hensyn til reglerne om urimeligt byrdefulde klausuler, især over for forbrugere.

Hvad skal en køber gøre efter at have opdaget en mangel?

Registrer manglen, underret sælgeren skriftligt hurtigst muligt, og få rådgivning, inden du udfører dyre reparationer. Hurtig handling beskytter både dit krav og din dokumentation.

Hvordan registrerer du manglen?

Indsaml beviser, så snart du opdager problemet, før noget repareres. Uden beviser er det vanskeligt at vise, at manglen eksisterede ved levering, og hvad det koster at udbedre den.

Nyttige beviser inkluderer:

• Daterede fotografier og videooptagelser

• En rapport fra en uafhængig ekspert , såsom en bygningssagkyndig for et hus eller en teknisk ekspert for maskiner

• Salgsdokumenterne : købsaftalen, salgsannoncen, sælgers spørgeskema og eventuel inspektionsrapport

• Vedligeholdelses- og reparationsrapporter modtaget fra sælger

• Al korrespondance med sælgeren , inklusive beskeder udvekslet før salget

• Tilbud på reparation fra mindst én entreprenør

En ekspertrapport er ofte afgørende. Den kan fastslå årsagen til manglen, om den allerede var til stede ved levering, og om den var synlig ved en normal inspektion. Giv sælgeren mulighed for at inspicere manglen, før du reparerer den, medmindre der er behov for hasteforanstaltninger for at forhindre yderligere skade.

Du skal generelt bevise de fakta, som dit krav er baseret på. Mange tvister afgøres efter en udveksling af ekspertrapporter. Hvis der ikke opnås et forlig, går sagen til den civile domstol, og retten kan udpege en ekspert.

Hvilke tidsfrister gælder?

Du skal underrette sælgeren inden for rimelig tid efter, at du har opdaget manglen, og du skal derefter fremsætte dit krav inden for to år efter denne meddelelse. Disse regler findes i artikel 7:23 i den borgerlige lovbog.

Detaljerne er vigtige:

• Meddelelse : Køber mister retten til at påberåbe sig manglen, hvis køber ikke underretter sælger inden for rimelig tid efter at have opdaget den, eller efter at køber med rimelighed burde have opdaget den.

• Forbrugere : Ved forbrugerkøb er en meddelelse inden for to måneder efter opdagelsen altid rettidig.

• Sælgers viden : Hvis ejendommen mangler en egenskab, som sælger har angivet, eller hvis manglen vedrører fakta, som sælger kendte eller burde have kendt, men ikke oplyste om, begynder den rimelige tid først ved den faktiske opdagelse.

• Forældelse : Krav forældes to år efter meddelelsen. Køber kan stadig gøre prisafslag eller erstatning gældende som forsvar mod et krav om betaling af prisen.

• Hensigt : Toårsperioden løber ikke, så længe køberen ikke kan udøve sine rettigheder på grund af sælgers hensigt.

Giv skriftlig meddelelse, beskriv manglen tydeligt, og gem bevis for afsendelse. En kort e-mail eller et brev er tilstrækkeligt til at opfylde kravet om meddelelse; det behøver ikke at indeholde en fuldstændig reklamation.

Hvad skal du som køber tjekke?

De fleste krav vindes eller tabes på baggrund af, hvad du spurgte om og registrerede før underskrivelsen, og hvor hurtigt du gav besked bagefter. I henhold til artikel 7:17(5) i den borgerlige lovbog kan du ikke påberåbe dig en mangel, du med rimelighed kunne have kendskab til.

• Bed sælgeren om det udfyldte spørgeskema og alle inspektions- eller undersøgelsesrapporter, som de har, før du underskriver.
• Få udført en uafhængig bygningsinspektion (bouwkundige keuring), eller gør købet betinget af en sådan.
• Tjek om kontrakten indeholder en klausul om normal brug eller en aldersklausul, og hvilke risici den påfører dig.
• Stil specifikke spørgsmål til sælgeren skriftligt, og gem svarene.
• Efter at have opdaget en mangel, skal du give sælgeren skriftlig meddelelse; som forbruger er en meddelelse inden for to måneder altid rettidig (artikel 7:23).
• Gem fotografier og en ekspertrapport, og lad sælgeren inspicere, før du reparerer.

Hvordan kan en sælger begrænse ansvaret?

En sælger begrænser sit ansvar primært ved at oplyse sin viden skriftligt og inden kontrakten underskrives. Tydelige kontraktvilkår hjælper, men de beskytter ikke en sælger, der har holdt tavshed om en kendt mangel.

Hvad skal sælgeren registrere og oplyse?

Indsaml de relevante dokumenter inden salget, og del dem med køberen. En skriftlig oversigt over, hvad du har oplyst, er din bedste dokumentation, hvis der opstår en tvist senere.

Nyttige dokumenter inkluderer:

• Vedligeholdelsesjournaler

• Inspektions- og undersøgelsesrapporter

• Ejendommens eller genstandens historie , herunder tidligere problemer

• Fakturaer og dokumentation for reparationer og renoveringer

• Miljø- eller strukturrapporter , såsom jord- eller asbestundersøgelser

Registrer kendte mangler i en skriftlig erklæring eller i sælgers spørgeskema, og henvis til det i købsaftalen. Jo mere specifikt en mangel beskrives, desto sværere er det for køberen senere at argumentere for, at de ikke kendte til den. En vag bemærkning som "noget vedligeholdelse kan være nødvendigt" giver ringe beskyttelse.

Kan en udelukkelsesklausul beskytte sælgeren?

En udelukkelsesklausul kan beskytte sælgeren mod mangler, som sælgeren ikke kendte til, men generelt ikke mod mangler, som sælgeren kendte til og ikke oplyste om. En generel klausul om, at køberen "accepterer ejendommen, som den er", læses snævert.

Udarbejd specifikke klausuler. Navngiv den kendte mangel, angiv, at køber accepterer den, og aftal, hvor det er relevant, en tidsfrist eller et loft for reklamationer. En specifik klausul om en navngiven mangel vil normalt gælde; en generel udelukkelse er langt mindre pålidelig.

Hvordan skal sælgeren besvare køberens spørgsmål?

Besvar alle spørgsmål fuldt ud og sandfærdigt, og skriftligt hvor det er muligt. Et forkert svar kan gøre sælgeren ansvarlig, selv for en mangel, som køberen kunne have opdaget.

Oplys tidligt. En mangel, der nævnes for første gang hos notaren, efter at køber har forpligtet sig, inviterer til en tvist. Information, der gives rettidigt, giver køberen mulighed for at beslutte købet og prisen med fuld viden, hvilket netop er det, der beskytter sælgeren senere.

Hvad skal man som sælger tjekke?

Din bedste beskyttelse er en skriftlig registrering af, hvad du oplyste om, før kontrakten blev underskrevet. En klausul kan ikke reparere en oplysning, du aldrig har givet.

• Angiv alle defekter, du kender til, i spørgeskemaet, herunder tidligere lækager, reparationer af fundamenter, asbest og problemer med tilladelser.
• Vedhæft rapporter og reparationsfakturaer til købsaftalen, og henvis til dem i den.
• Kontroller, at hver udelukkelsesklausul angiver den specifikke mangel; en generel "som den er"-klausul skal læses snævert.
• Besvar køberens spørgsmål skriftligt, og ret et tidligere svar, hvis du får mere at vide inden levering.
• Giv køberen en fuld inspektion inden underskrift.
• Som erhvervssælger bør du kontrollere, om din ansvarsforsikring dækker krav om manglende overensstemmelse.

Hvad kan vi gøre for dig med skjulte fejl?

Vores team af advokater med speciale i fast ejendom bistår både købere og sælgere, lige fra købsaftalen til et krav i retten.

• Vi gennemgår købsaftalen, spørgeskemaet og eventuelle udelukkelsesklausuler, inden du underskriver.
• Vi vurderer, om en mangel er en mangel i henhold til artikel 7:17 i den borgerlige lovbog, og om din meddelelse blev givet rettidigt.
• Vi udarbejder den skriftlige meddelelse om manglen og misligholdelsesmeddelelsen (ingebrekestelling) til sælger.
• Vi instruerer en uafhængig ekspert og bruger rapporten i forhandlinger.
• Vi reagerer på en købers krav på vegne af en sælger, baseret på hvad der blev oplyst og hvornår.
• Vi anlægger eller forsvarer kravet ved byretten (rechtbank).

Resumé

• En sælger er ansvarlig, når ejendommen ikke har de egenskaber, som køberen med rimelighed kunne forvente (artikel 7:17 i den borgerlige lovbog).

• Sælgeren skal oplyse om kendte mangler, der er af betydning for køberen; køberen skal foretage en rimelig undersøgelse. Oplysningspligten gælder generelt.

• Køber skal underrette sælgeren inden for rimelig tid efter opdagelsen (for forbrugere: to måneder er altid rettidig), og krav forældes to år efter meddelelsen (artikel 7:23).

• Standardklausuler, såsom klausuler om normal brug og alder i hussalg, flytter risikoen til køber, men beskytter ikke en sælger, der har skjult en kendt mangel.

• Registrer manglen, anmeld den skriftligt og gem dokumentation; sælgere bør oplyse skriftligt inden underskrift.

Ofte stillede spørgsmål