Solenergiprojekter i Holland: tilladelser, jordrettigheder og net

Et solcelleprojekt i Holland kan kun finansieres, hvis fire spørgsmål besvares: hvem ejer installationen, hvem må bygge den, hvem må sælge strømmen, og hvornår netoperatøren tilslutter den. Tagpaneler til eget brug er normalt fritaget for tilladelse, men et projekt på en andens tag eller grund kræver en tinglyst ejendomsret (art. 5:101 BW), og en jordbaseret gård kræver en ombygningstilladelse og en nettilslutning, der kan tage år.

Hvad er de tre typer solcelleprojekter i henhold til hollandsk lov?

Hollandsk lov har ingen enkeltstående "sollov". Et solcelleprojekt er sammensat af ejendoms-, planlægnings-, energi-, kontrakt- og tilskudsret, og hvilken af ​​disse der er dominerende afhænger af projekttypen.

Solcelleanlæg på dit eget tag til eget brug er det enkleste tilfælde. Du ejer bygningen og installationen og forbruger selv strømmen. Der er normalt ingen tilladelse, ingen jordret til at bygge og intet spørgsmål om forsyningstilladelse; problemerne er byggeri, forsikring og nettilslutning.

Solenergi på et tag, der er udlejet til en tredjepart, adskiller ejerskab fra brug. En udvikler bygger og ejer installationen på dit tag og sælger strømmen til dig, din lejer eller til elnettet. Det kræver en taglejekontrakt, en overbygningsret, en aftale om tilslutningen og regler for, hvad der sker, hvis du sælger bygningen.

En jordmonteret solcellepark er et udviklingsprojekt. Det kræver byggetilladelse, en reel rettighed over jorden, der overlever et salg og understøtter et realkreditlån, en nettilslutning, der kan være år ude i fremtiden, og en fjernelsesplan til sidst.

Hvilke tilladelser kræver et solcelleprojekt?

Tagpaneler er normalt fritaget for tilladelser i henhold til Besluit bouwwerken leefomgeving; en jordmonteret gård har næsten altid brug for en omgivelsestilladelse til en aktivitet uden for planen.

Hvornår er solcelleanlæg på taget fritaget for tilladelse?

Normalt. I henhold til Omgevingswet er paneler og solfangere på et tag nationalt udpeget som en tilladelsesfri miljøplanaktivitet i Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 2.28 og art. 2.29 Bbl). På et skråtag skal panelerne sidde inden for tagplanet og følge dets vinkel; på et fladt tag skal de sættes tilbage fra kanten med mindst panelets højde; inverteren eller lagringen skal være inde i bygningen.

Tilladelsesfrihed er ikke regelfrihed. De tekniske krav i Bbl gælder stadig, og tagets styrke forårsager det største problem: et ældre industritag kan ofte ikke bære et ballasteret system. Få foretaget den strukturelle beregning, før du underskriver noget.

Hvad hvis bygningen er et fredet monument eller ligger i et beskyttet bybillede?

Så bortfalder undtagelsen. Artikel 2.30 i Bbl undtager nationale monumenter, midlertidigt beskyttede nationale monumenter og bygninger i et beskyttet by- eller landsbybillede. Disse kræver en omgivelsestilladelse, og på et nationalt monument vurderes en monumentaktivitet også, hvilket er en substantiel kulturarvsprøve. Kommunale og provinsielle monumenter behandles i henhold til miljøplanen eller den provinsielle regulering.

Hvilken tilladelse kræver en jordmonteret solcellepark?

En solcellepark på landbrugsjord eller ubrugt jord er næsten altid i strid med den funktion, som miljøplanen tildeler jorden. Det gør den til en miljøplanaktivitet uden for planen, den såkaldte buitenplanse omgevingsplanactiviteit eller BOPA, for hvilken der kræves en omgevingsvergunning (art. 5.1 Ow). Den almindelige procedure gælder som hovedregel: otte uger, der kan forlænges med seks uger. Den udvidede procedure med en periode på seks måneder gælder i de tilfælde, der er fastsat i Omgevingswet (art. 16.65 Ow).

Tre punkter er undervurderede. Deltagelse i det omkringliggende område forventes og testes alvorligt. Hvor kommunalbestyrelsen har udpeget aktiviteten, er byrådet en obligatorisk rådgiver (art. 16.15a Ow), hvilket gør en teknisk ansøgning til en politisk ansøgning; tjek kommunens egen udpegningsbeslutning. Og hvorvidt en miljøkonsekvensscreening (mer-beoordeling) er påkrævet, fremgår af bilag D til Besluit mer, som fastsætter tærskler efter areal og kapacitet.

Hvor er det tilladt at placere solcelleparker?

Zoneladderen, eller solstigen, er den prioriterede rækkefølge, der styrer solenergi til tage og allerede brugt eller lavværdijord frem for åbent landbrugsjord og natur. Det er politik, ikke lov: den stammer fra national politik fra 2019 og træder i kraft gennem provinsielle miljøvisioner og -regler samt gennem kommunal solenergipolitik, som fastsætter, hvor en gård kan komme i betragtning, og på hvilke betingelser.

Så "er dette tilladt" er det forkerte spørgsmål. Det rigtige spørgsmål er, om stedet falder ind under de kategorier, som provinsen og kommunen allerede har sagt, at de vil overveje. Uden for disse kategorier har ansøgeren begrundelsesbyrden.

Hvorfor er jordrettigheder det vigtigste emne på denne side?

Hvorfor er en lejekontrakt ikke nok til at beskytte et solcelleanlæg?

På grund af tiltrædelse (natrekking). Ejerskab af jord i Holland omfatter bygninger og anlæg, der er permanent forbundet med den (art. 5:20 BW). Hvis en bygherre opfører et solcelleanlæg på en andens jord eller et tag, bliver anlægget i kraft af loven grundejerens ejendom.

En lejekontrakt løser ikke dette. En lejekontrakt (huur) eller en landbrugslejekontrakt (pacht) giver kun en personlig brugsret; den fratager ikke anlægget grundejeren ejerskabet. En udvikler, der kun har en lejekontrakt, har brugt millioner på aktiver, der tilhører modparten, og kan ikke stille sikkerhed i dem.

Hvad er en overbygningsret?

Svaret er en opstalrecht: en reel ret til at eje eller erhverve ejendomsret til bygninger, arbejder eller beplantninger i, på eller over fast ejendom, der tilhører en anden (art. 5:101 BW). Det bryder tiltrædelsesreglen, så installationen forbliver rettighedshaverens ejendom.

Den skal oprettes ved notarialt skøde og tinglyses (art. 3:89 BW). Da det er en tinglig rettighed, binder den automatisk køberen af ​​jorden, og fordi den er tinglyst, kan den pantsættes. Derfor finansierer ingen bank en solcellepark på tredjepartsjord udelukkende ved en lejekontrakt. Skødet bør fastsætte varigheden, der matcher projektets levetid og aftagerne; vederlaget, om det er et periodisk gebyr (retributie) eller et kapitaliseret beløb; begrænsninger i opsigelse; pantsætning og overdragelse; og stillingen ved udgangen af ​​perioden.

Rettigheden kan oprettes uafhængigt eller som en rettighed afhængig af en underliggende lejekontrakt, således at begge løber og ophører samtidig. Hvad der ikke fungerer, er en lejekontrakt med et løfte om at tildele en overbygningsret "ved finansiel afslutning", hvilket eksponerer udvikleren i præcis den periode, hvor denne bruger penge.

To relaterede punkter er vigtige. Skattemyndighedernes regresret mod løsøre, der findes på en virksomheds område, kan omfatte udstyr, der tilhører en anden (art. 22 i Invorderingswet 1990), hvilket er en yderligere grund til at have en registreret tinglig rettighed. Og hvor jord udlejes til erhvervsmæssigt landbrug, gælder den lovpligtige aftaleordning (art. 7:311 i BW); en solcellepark er ikke landbrug, så dette forhold skal normalt ophøre først.

Hvad skal en tagleje dække?

Den samme analyse gælder for tage, med én nuance. Et ballasteret system, der hviler på taget, er muligvis ikke permanent forbundet med bygningen, så tilslutningen fungerer muligvis ikke. Argumentet er respektabelt, men ikke sikkert, og ingen långiver vil låne til det. I praksis kombineres en tagleje med en overdækning lige over taget, kablerne og teknikrummet.

En brugbar taglejekontrakt afgør også adgang og varsel, ansvar for lækager og skader, hvem der betaler, når taget skal udskiftes og panelerne fjernes og genmonteres, den belastning taget skal bære, forsikring og positionen ved et salg.

Hvorfor bestemmer nettilslutningen nu tidslinjen?

Nettet er den bindende begrænsning for hollandsk solenergi i dag. Netoperatørerne siger klart, at nettet er fuldt et stigende antal steder, og i store dele af landet er ny tilførselskapacitet ikke tilgængelig efter anmodning. Hvor der ikke er nogen, sætter projektet sig i kø, mens operatøren undersøger håndtering af belastninger og forstærkning.

For ethvert projekt af stor skala er det transportindikationen, og senere forbindelses- og transportaftalen, der styrer tidsplanen, tilskudsansøgningen og finansieringen. Fastlæg først forbindelsespositionen, og design den kommercielle struktur omkring den. Hvor der ikke er fast kapacitet tilgængelig, er alternativerne fleksible transportkontrakter, kabelpooling, designmæssig afkortning og lagring bag forbindelsen. Et afkortet projekt producerer mindre, og aftagskontrakten skal afspejle dette.

Hvornår skal man have en forsyningstilladelse for at sælge solenergi?

Hvis du producerer strøm på dit eget tag og bruger strømmen selv, forsyner du ikke nogen, og der følger ingen energiregulering. Det ændrer sig, så snart strømmen overføres til en anden part.

I henhold til Energiewet er det forbudt at levere elektricitet eller gas til en slutbruger med en lille tilslutning uden tilladelse (art. 2.17 Energiewet). Kravet er knyttet til størrelsen af ​​kundens tilslutning, og det afgør de fleste tilfælde. Forsyning af en erhvervslejer med sin egen store tilslutning kræver ingen tilladelse og dokumenteres som en elkøbsaftale på stedet . Forsyning af små forbrugere via din egen tilslutning er omfattet af forbuddet, medmindre der gælder en undtagelse.

Hvor en bygning har én tilslutning og flere små lejere, er de anvendte strukturer et anerkendt lukket distributionssystem (art. 3.7 Energiewet), levering gennem en licenseret part eller en servicebetalingsordning, der sender strøm igennem til kostpris.

Energiafgift følger den samme kæde. Den opkræves ved levering via en tilslutning; hvor en forbruger leverer elektricitet videre til en anden forbruger, pålægges afgiften længere nede. For vedvarende elektricitet, som en udlejer producerer på eller i nærheden af ​​bygningen og leverer til en beboer, gælder en specifik undtagelse (art. 50 og art. 53 Wbm), betinget af en erklæring, en administration og korrekt måling (art. 8ab Uitvoeringsregeling belastingen op milieugrondslag).

Hvornår ophører salderingsregeling (nettomåling)?

Nettingsordningen, salderingsreguleringen, hvor en lille forbruger afregner elektricitet, der tilføres nettet, med elektricitet, der tages fra den, ophører den 1. januar 2027. Den nedtrappes ikke; den ophører.

Fra denne dato modtager ejere af solpaneler en betaling fra deres leverandør for alt, hvad de sender tilbage. Indtil 2030 skal denne betaling være mindst halvtreds procent af den nøgne forsyningstarif for elektricitet. Leverandører kan opkræve tilførselsomkostninger, men kun de omkostninger, de faktisk afholder, og Autoriteit Consument en Markt (ACM) fører tilsyn med begge. Nettingreglen findes i Energiewet (art. 2.31 Energiewet), som har erstattet Elektriciteitswet 1998 og Gaswet.

For denne målgruppe er det vigtige punkt et andet. Netting har altid kun været anvendt på små forbindelser, aldrig på kommercielle taginstallationer på store forbindelser eller på solcelleparker. En business case for et kommercielt projekt, der er afhængig af netting, er forkert, og var det også før 2027.

Hvordan finansieres et solcelleprojekt: tilskud eller PPA?

Den primære støtteordning for større projekter er SDE++, som subsidierer den urentable del af vedvarende produktion og CO2-reduktion for virksomheder og nonprofitorganisationer. Ansøgninger indsendes i en årlig runde i konkurrerende faser med stigende subsidieintensiteter. Åbnings- og lukningsdatoer, antallet af faser og budgettet fastsættes for hver runde af den ansvarlige minister og offentliggøres af RVO, som administrerer ordningen, så tjek den runde, der faktisk er åben, før du forpligter dig til en tidsplan. Et proceduremæssigt punkt er afgørende: Tilladelsen skal allerede være i hus, når ansøgningen indsendes, så planlægnings- og subsidieplaner skal planlægges sammen.

For mindre og kooperative projekter er alternativerne den kooperative produktionsordning, energiinvesteringstilskuddet og andre skattemæssige faciliteter, og for de mindste den ovenfor beskrevne feed-in-betaling. Uden tilskud er vejen en elkøbsaftale.

En PPA er en langsigtet kontrakt om at sælge produktionen til en virksomhedsaftager eller en forhandler. Forhandlingerne drejer sig om løbetid, fast volumen mod betaling som produceret, indeksering, oprindelsesgarantier, ubalance- og profilrisiko, negative priser, afkortning, kreditstøtte og lovændring. Hvor projektet er finansieret via PPA'en, vil långiveren ønske en direkte aftale med aftageren.

Hvorfor er forsikring blevet en betingelse for solcelleanlæg på taget?

Forsikring er blevet en reel hindring for solcelleanlæg på tage og er nu en forudgående betingelse snarere end en eftertanke. Efter brandskader i forbindelse med solcelleanlæg strammede forsikringsselskaberne betingelserne kraftigt: uafhængig inspektion i et anerkendt omfang før spændingssætning og periodisk bagefter, krav til kabler, stik og isolering, og i nogle tilfælde afvisning af fornyelse.

Tre konsekvenser følger. Tagejerens ejendomsforsikring skal give samtykke før byggeriet, og lejekontrakten bør angive dette. Lejekontrakten og vedligeholdelseskontrakten bør fordele ansvaret for inspektioner og defekter og give tagejeren en afhjælpning, hvis installationen gør bygningen uforsikringsbar. Det omfang, forsikringsselskaber normalt arbejder efter, er SCIOS Scope 12, en inspektion af installationen kombineret med en risikovurdering af tagbelastning, ventilation, brandbare tagmaterialer og forbindelser, udført ved færdiggørelse og gentaget med jævne mellemrum. Det bindende krav er det, der står i den pågældende forsikringsselskabs police eller klausul, så udarbejd lejekontrakten og vedligeholdelseskontrakten i forhold til dette dokument.

Kan en lejlighedsejer installere solpaneler på et fælles tag?

Ikke alene. I en bygning opdelt i lejlighedsrettigheder er taget normalt en fælles del, og en individuel ejer kan ikke blot placere paneler på det. Installation kræver en beslutning truffet af ejerforeningen, vereniging van eigenaars (art. 5:124 BW), truffet i overensstemmelse med delingsskødet. Hvor én ejer får eksklusiv brugsret til en del af det fælles tag, skal skødet ændres, hvilket kræver et kvalificeret flertal og et notarialt dokument (art. 5:139 BW).

Hvad sker der med solcellerettigheder, når bygningen eller grunden sælges?

Hvad en køber arver afhænger af rettighedernes form. En tinglyst rettighed til overbygning binder køberen automatisk: den overtager ejendomsretten til installationen i en tredjeparts resterende periode. En lejekontrakt fortsætter også efter ejerskifte (art. 7:226 BW), men giver kun en personlig brugsret. Forpligtelser, der ikke er reelle rettigheder, skal sikres ved en kædeklausul og en kvalitativ forpligtelse (art. 6:252 BW).

Due diligence bør omfatte skødet over overbygningen og dets løbetid, lejemålet, tilslutnings- og transportaftalen og dens kapacitet, tilskudsbeslutningen og hvorvidt den overdrages, elkøbsaftalen og dens bestemmelser om ændring af kontrol, forsikrings- og inspektionsrapporter samt flyttesikkerhedsstillelse.

Hvem betaler for at fjerne en solcellepark, når dens levetid er slut?

En solcellepark har en defineret levetid, og jorden forventes at vende tilbage til sin tidligere anvendelse. Forpligtelsen til nedtagning og restaurering bør fremgå tre steder: i tilladelsen eller aftalen med kommunen, som almindeligvis stiller fjernelse som en betingelse; i skødet over ejendommen; og i sikkerhedsstillelsen.

Sikkerhed er det, som grundejere oftest begår fejl i. Udvikleren, der byggede gården, ejer den muligvis ikke i år 22. Kræv en bankgaranti eller tilsvarende, der er baseret på et uafhængigt skøn over fjernelses- og restaureringsomkostninger, indekseret og finansieret af indtægter. En fjernelsesforpligtelse, som en virksomhed skylder, hvis eneste aktiv er en afskrevet gård, er ikke meget værd.

Hvad skal man som grundejer eller taggejer undersøge?

Størstedelen af ​​din indflydelse eksisterer, før du giver eksklusivitet eller underskriver vilkår og betingelser, ofte år før byggeriet starter.

Til en solcellepark på din grund

• Insistér på en overbygningsret, ikke en lejekontrakt, før du tildeler eksklusivitet.
• Tjek først provinsens og kommunens solenergipolitik.
• Håndter først eventuelle eksisterende aftaler, lejekontrakter og realkreditlån.
• Aftal vederlaget, indeksreguleringen og betalingerne i udviklingsperioden.
• Udvikling af loft med en longstop-dato knyttet til tilladelse og net.
• Sikker fjernelse med en indekseret garanti; kontrol over kontrolskift.
• Reguler adgang, kabler, hegn, dræning og jordkvalitet.

Til installation på dit tag

• Indhent den strukturelle beregning og afgør, hvem der betaler for forstærkningen.
• Gør lejekontrakten betinget af dit forsikringsselskabs samtykke.
• Tjek om det er et monument eller et beskyttet bybillede.
• Kombiner taglejen med en overflade lige over taget og kablerne.
• Afgør, hvem der tager magten, til hvilken pris, og eventuelle licensspørgsmål.
• Reguler tagudskiftning, lækager, skader og udbedring ved tagperiodens afslutning.
• Tjek hvordan netkapaciteten deles med dit eget forbrug.

Hvad skal man som udvikler tjekke?

En långiver vil teste hvert af disse punkter i due diligence før finansiel afslutning.

• Sikr dig en rettighed til overbygning ved notarialbekræftelse og tinglysning (art. 3:89 og art. 5:101 BW), før du bruger penge på byggeri.
• Indhent transportindikationen fra netoperatøren, inden køreplanen eller aftaget fastsættes.
• Hav omgivelsestilladelsen i hus, inden du ansøger om SDE++, da RVO kræver det sammen med ansøgningen.
• Undersøg om salg af strøm til små forbindelser kræver en forsyningstilladelse (art. 2.17 Energiewet) eller et anerkendt lukket system (art. 3.7 Energiewet).
• Indhent tagsejerens forsikringsselskabs samtykke og aftal, hvem der udfører SCIOS Scope 12-inspektionerne.

Hvad kan vi gøre for dig med dit solcelleprojekt?

Vores energiadvokater repræsenterer grundejere, tagejere, udviklere og aftagere.

• Vi udarbejder eller gennemgår skødet over overbygningen, taglejekontrakten og flyttesikkerheden.
• Vi sammenligner planlægningspositionen med provinsens og kommunens solenergipolitik og udarbejder tilladelsesstrategien.
• Vi vurderer, om din forsyningsstruktur har brug for en licens i henhold til Energiewet.
• Vi forhandler PPA'en, herunder begrænsning, negative priser og lovændring.
• Vi udfører juridisk due diligence, når et projekt, tag eller en grund skifter hænder.

Resumé

• Et solcelleprojekt er ikke ét juridisk spørgsmål, men flere: ejerskab af installationen, jordretten, nettilslutningen og, hvis du sælger strøm til andre, et licensspørgsmål.
• En lejekontrakt alene beskytter aldrig en bygherres ejerskab af installationen; kun en tinglyst opstalrecht gør det.
• Det er nu normalt nettilslutningen, ikke tilladelsen, der sætter tidslinjen for et projekt af enhver skala.
• Salderingsreguleringen ophører den 1. januar 2027 uden en nedtrapning, men den har aldrig været relevant for kommercielle taginstallationer eller solcelleparker i første omgang.
• Forsikring, sikkerhed for nedlukning og tidsplanen for tilskud er betingelser for finansiering, ikke papirarbejde for at vente til enden.

Ofte stillede spørgsmål