Lejelovgivning i Eindhoven og Amsterdam: rettigheder og tvister

Hollandsk lejelovgivning (huurrecht) giver beboelseslejere i Eindhoven, Amsterdam og resten af ​​Holland stærk beskyttelse: en udlejer kan kun ophæve et lejemål på de grunde, der er anført i artikel 7:274 i den hollandske borgerlige lovbog (BW), og kun gennem retten, hvis lejeren ikke er enig. Den primære undtagelse er erhvervsejendomme, hvor parterne har mere kontraktlig frihed, og beskyttelsen afhænger af typen af ​​​​lejemål.

Denne artikel forklarer lejeres og udlejeres rettigheder, de mest almindelige tvister, hvilket organ der afgør dem, og hvilke frister der gælder. Reglerne findes i Bog 7 BW, artikel 7:201 ff., og de fleste af dem er ufravigelige: en klausul, der fraviger dem til lejerens ulempe, er ugyldig.

Hvilke regler gælder for din lejekontrakt?

Det afhænger af to spørgsmål: Er ejendommen beboelsesareal eller erhvervslokaler, og er huslejen reguleret? Private lejere har den bredeste beskyttelse, mens erhvervslejere har mindre.

For erhvervslokaler skelner loven mellem detail- og hotellokaler (artikel 7:290 i BW) med faste minimumsvilkår og beskyttelse mod opsigelse fra andre lokaler såsom kontorer (artikel 7:230a i BW), hvor lejeren primært har beskyttelse mod udsættelse. Fejl i en erhvervslejekontrakt kan derfor være omkostningsfulde.

Kan en boligleje stadig være midlertidig?

Siden den 1. juli 2024 er en lejekontrakt om bolig i princippet på ubestemt tid. I henhold til artikel 7:271 i BW ophører en tidsbegrænset lejekontrakt ikke automatisk, når perioden udløber; midlertidige kontrakter er kun mulige for kategorier af lejere, der er udpeget ved offentlig bekendtgørelse, såsom studerende.

Hvordan er huslejen reguleret?

Under the points system (woningwaarderingsstelsel, WWS) each home receives points for size, facilities, energy performance and WOZ value, and the points determine the maximum rent. Since the Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur) took effect on 1 July 2024, maximum rents apply to both the social and the mid-market rental sector; only above the mid-market rental threshold does the free sector start.

I henhold til artikel 7:249 i BW kan lejeren anmode huslejenævnet (Huurcommissie) om at fastsætte den aftalte oprindelige leje indtil seks måneder efter lejeforholdets start. Huurcommissies online huslejetjek viser pointene og den aktuelle maksimale leje for din bolig.

Hvilken instans afgør en lejetvist?

Huslejenævnet afgør tvister om husleje, lejestigninger, servicegebyrer og lejenedsættelser for mangler i de regulerede sektorer; underretten (kantonrechter) afgør alt andet, herunder opsigelse, udsættelse og gener. Du kan møde op for begge uden advokat.

I henhold til artikel 7:262 i BW er en afgørelse fra huslejenævnet bindende for begge parter, medmindre en af ​​dem anmoder byretten om at afgøre spørgsmålet inden otte uger efter afgørelsens fremsendelse. Huslejenævnet opkræver et gebyr for en procedure, mens byretten opkræver et retsgebyr.

Hvad hvis udlejeren beholder dit depositum?

I henhold til artikel 7:261b i BW må depositummet ikke overstige det dobbelte af den månedlige basisleje, og udlejeren skal tilbagebetale det inden for 14 dage efter lejemålets ophør. Hvis udlejeren modregner reparationsomkostninger eller ubetalt husleje, er fristen 30 dage, og udlejeren skal give en fuldstændig skriftlig specifikation af omkostningerne.

Normal slitage er ikke skader, som lejer skal betale for. Hvis udlejer ikke betaler, skal du sende et formelt skriftligt krav (ingebrekestelling) med en frist på f.eks. 14 dage. Hvis det ikke lykkes, skal du kræve depositummet ved byretten; et krav af denne størrelse kræver ikke en advokat.

Hvad med servicegebyrer?

Servicegebyrer (servicekosten) er omkostninger til ekstra ydelser og forsyninger, såsom rengøring af fællesområder eller belysning i trappeopgange. Udlejeren må kun opkræve de faktiske omkostninger eller et rimeligt beløb og skal give lejeren en årlig specificeret opgørelse i henhold til artikel 7:259 i BW.

Som lejer kan du bede om at få udleveret de underliggende fakturaer. Hvis I ikke kan blive enige om årsopgørelsen, kan du indbringe tvisten for Huslejenævnet.

Hvad hvis udlejer forsømmer vedligeholdelsen?

I henhold til artikel 7:206 i BW skal udlejeren udbedre mangler på lejerens anmodning, medmindre det er umuligt eller urimeligt dyrt; mindre reparationer er lejerens ansvar. En mangel er en tilstand, der forhindrer lejeren i at bruge boligen, som han eller hun var berettiget til at forvente, såsom et utæt tag eller defekt varmeanlæg.

Stop ikke blot med at betale huslejen: det kan i sig selv være en misligholdelse og føre til et krav om ophævelse. Anmeld manglen skriftligt med en rimelig frist. Hvis udlejer ikke handler, kan du anmode om en midlertidig lejenedsættelse via huslejenævnet i de regulerede sektorer eller via byretten, som også kan pålægge reparationerne. Se også vores artikel om udlejers forpligtelser.

Kan udlejer ophæve lejemålet?

Kun på lovmæssigt grundlag, og hvis lejeren ikke er enig, kun gennem retten. Et brev, en e-mail eller en sms, der beder dig om at flytte, har ingen juridisk virkning i sig selv.

Grundene i artikel 7:274 i BW omfatter: lejeren har ikke opført sig som en god lejer; udlejeren har presserende brug for boligen til eget brug (dringend eigen gebruik), og lejeren kan skaffe anden passende bolig; og lejeren afviser et rimeligt tilbud om en ny lejeaftale. Ved alvorlige misligholdelser, såsom betydelige huslejerestancer eller alvorlig gene, kan udlejeren også anmode retten om at ophæve lejemålet. Udsættelse er kun mulig på baggrund af en retsafgørelse; læs mere om den juridiske udsættelsesproces for lejede ejendomme.

Hvad skal man som lejer tjekke?

De fleste lejerkrav går tabt på grund af overskredne frister eller manglende beviser.

• Blev din lejekontrakt påbegyndt for mindre end seks måneder siden? Så kan du stadig få den oprindelige leje opgjort (artikel 7:249 i BW).
• Er depositummet højere end det dobbelte af den månedlige grundleje?
• Har du rapporteret mangler skriftligt, med billeder og en deadline?
• Har du modtaget en specificeret årlig opgørelse over servicegebyrer?
• Er der givet en opsigelse af boligen på et af grundlagene i artikel 7:274 i BW? Flyt ikke ud, før en domstol har afgjort det.

Hvad skal man som udlejer tjekke?

Udlejere står over for faste regler for husleje, depositum og opsigelse, og en klausul, der fraviger disse til lejerens ulempe, er ugyldig.

• Holder den aftalte leje sig inden for det maksimale beløb i henhold til pointsystemet?
• Overstiger depositummet det dobbelte af den månedlige basisleje, og kan du returnere det inden for 14 eller 30 dage?
• Er en tidsbegrænset kontrakt tilladt for denne lejer, eller er det en lejekontrakt på ubestemt tid?
• Sender I en specificeret opgørelse over servicegebyrer hvert år?
• Hvis du ønsker at ophæve lejemålet: hvilket grundlag i artikel 7:274 i BW gælder, og kan du bevise det?

Hvad kan vi gøre for dig inden for lejeret?

Vores advokater inden for lejemål in Eindhoven og Amsterdam rådgive lejere og udlejere på engelsk og hollandsk.

• Vi gennemgår din lejekontrakt og forklarer hver klausul, inden du underskriver.
• Vi kontrollerer huslejen i forhold til pointsystemet og indgiver anmodningen til Huslejenævnet.
• Vi udarbejder det formelle krav om depositum eller reparationer.
• Vi vurderer en påbudsskrivelse og forbereder dit forsvar ved byretten.
• For udlejere: Vi udarbejder opsigelsesvarselet og retssagen.

Resumé

• En udlejer kan kun ophæve et lejemål på en af ​​grundene i artikel 7:274 i BW, og hvis lejeren gør indsigelse, kun gennem retten.
• Since 1 July 2024 residential tenancies are in principle for an indefinite period, and maximum rents also apply to the mid-market rental sector.
• Den oprindelige leje kan fastsættes af huslejenævnet inden for seks måneder efter lejeforholdets begyndelse (artikel 7:249 i BW).
• Depositummet er højst det dobbelte af den månedlige basisleje og skal tilbagebetales inden for 14 dage eller 30 dage, hvis der sker modregning i omkostninger (artikel 7:261b i BW).

Ofte stillede spørgsmål