Hvor lang er opsigelsesfristen for erhvervslokaler?

For erhvervslokaler i henhold til 7:290 er den lovpligtige minimumsopsigelsesperiode et år. Opsigelsen skal ske skriftligt ved anbefalet brev eller fogedskrivelse. For erhvervslokaler i henhold til 7:230a gælder den i kontrakten aftalte periode; der er ingen lovpligtig minimumsperiode.

Hvad er beskyttelsen mod udsættelse i henhold til 7:230a?

Efter lejemålets ophør kan lejeren af erhvervslokalet 7:230a anmode byretten om at forlænge udsættelsesperioden. Denne anmodning skal indgives inden for to måneder efter den meddelte udsættelsesdato. Den maksimale forlængelse er i alt tre år.

Hvad er en opsigelsesklausul i en lejekontrakt?

En opsigelsesklausul er en kontraktbestemmelse, der giver en eller begge parter ret til at opsige lejemålet før tid. For erhvervslokaler i henhold til paragraf 7:290 skal sådanne klausuler være i overensstemmelse med den obligatoriske lovmæssige beskyttelse af lejeren.

Opsigelse af erhvervslejemål: opsigelse og begrundelse

Hvordan du opsiger en erhvervslejekontrakt afhænger af typen af lokaler. For detail- og hotellokaler (7:290-lokaler) kræver opsigelse en fogedkendelse eller et anbefalet brev, en opsigelsesfrist på mindst et år og, for udlejer, en lovbestemt begrundelse; for kontorer og andre lokaler (7:230a-lokaler) behøver udlejer ingen begrundelse, men lejeren kan anmode retten om at udsætte udsættelsen i op til tre år.

Hvilken ordning der gælder, forklares i del 1 af denne serie: 7:290 eller 7:230a? Denne del dækker opsigelse under begge ordninger.

Indholdsfortegnelse

Hvordan opsiger man en lejekontrakt på 7:290 lokaler?

Ved fogedkendelse (exploot) eller anbefalet brev med en opsigelsesfrist på mindst et år ved udløbet af den indeværende lejeperiode (artikel 7:293(2) i den hollandske borgerlige lovbog, BW). En opsigelse via e-mail eller telefon har ingen retsvirkning, og lejemålet fortsætter blot.

En lejekontrakt i henhold til paragraf 7:290 løber normalt i fem år og forlænges derefter ved lov med yderligere fem år (artikel 7:292 i BW). Både udlejer og lejer kan opsige lejemålet ved udgangen af den første eller anden periode. Hvis ingen opsiger lejemålet efter ti år, fortsætter det på ubestemt tid og kan derefter opsiges med samme form og varsel (artikel 7:300 i BW). Hvis du misser datoen, løber lejemålet frem til den næste mulige ophørsdato.

Hvilke grundlag kan udlejeren påberåbe sig?

Kun de grunde, der er anført i artikel 7:296 i BW, og opsigelsesbrevet, skal angive disse; ellers er opsigelsen ugyldig (artikel 7:294 i BW). Der er to grunde mod udløbet af den første femårsperiode:

lejeren ikke har drevet virksomheden, som en god lejer bør; eller
udlejeren, en ægtefælle eller registreret partner, en slægtning i første grad eller et plejebarn har akut brug for lejemålet til egen varig brug, herunder renovering, der er umulig uden at ophæve lejemålet.

Ved udløbet af den anden periode træffer retten afgørelse om en rimelig afvejning af udlejers og lejers interesser (artikel 7:296(3) i BW). Retten skal under alle omstændigheder imødekomme kravet, hvis en af de to ovenstående grunde finder anvendelse, hvis lejeren afviser et rimeligt tilbud om en ny lejekontrakt, der ikke ændrer lejen, eller hvis udlejeren ønsker at realisere en anvendelse, der er tildelt lejemålet i henhold til den gældende miljøplan (omgivelsesplan) (artikel 7:296(4) i BW).

Hvad sker der, hvis lejeren ønsker at blive boende?

Intet, medmindre lejeren skriftligt accepterer det. En opsagt lejekontrakt vedrørende en 7:290-lejemåls gyldighed forbliver i kraft ifølge loven, indtil byretten (kantonrechter) uigenkaldeligt har truffet afgørelse om udlejers krav om at fastsætte en slutdato (artikel 7:295(1) i BW).

Udlejeren kan kun fremsætte dette krav, hvis lejeren ikke inden for seks uger efter opsigelsen skriftligt har bekræftet sit samtykke (artikel 7:295(2) i BW). Denne seksugers periode er ikke en frist for lejeren. Tavshed beskytter lejeren, men det er tydeligere at angive skriftligt, at man ikke samtykker.

Hvordan opsiger man en lejekontrakt på en 7:230a-lokal?

En tidsbegrænset lejekontrakt for lokaler i henhold til 7:230a ophører automatisk, når lejeperioden udløber (artikel 7:228(1) i BW). En lejekontrakt på ubestemt tid ophører med opsigelse til en lejebetalingsdag med en opsigelsesfrist på mindst en måned, medmindre kontrakten indeholder bestemmelser om en længere periode (artikel 7:228(2) i BW).

Udlejer behøver ingen begrundelse og behøver ikke at forklare opsigelsen. Lejer har ingen ret til forlængelse af lejemålet.

Hvordan fungerer beskyttelse mod udsættelse?

Lejeren kan anmode byretten om at forlænge udsættelsesperioden. Anmodningen skal indgives inden for to måneder efter den dato, hvor udsættelsen blev skriftligt meddelt (artikel 7:230a(1) i BW), og suspenderer forpligtelsen til at flytte, indtil retten har truffet afgørelse.

Retten imødekommer kun anmodningen, hvis lejerens interesser skades mere alvorligt ved udsættelse end udlejerens interesser ved fortsat brug. Forlængelsen er højst et år efter lejemålets udløb og kan forlænges to gange med højst et år, dvs. tre år i alt; hver yderligere anmodning skal indgives senest en måned før den indeværende periodes udløb (artikel 7:230a(5) i BW). Beskyttelsen gælder ikke, hvis lejeren har opsagt, udtrykkeligt har samtykket eller er blevet pålagt at fraflytte for kontraktbrud (artikel 7:230a(2) i BW).

Kan en opsigelsesklausul ophæve lejemålet før tid?

Ja, hvis kontrakten indeholder en, og du følger dens nøje. En opsigelsesklausul giver en eller begge parter ret til at opsige kontrakten før udløbet af den aftalte periode.

For lejemål i henhold til paragraf 7:290 er den lovmæssige beskyttelse obligatorisk. En klausul, der i realiteten tillader udlejer at opsige lejemålet når som helst uden lovmæssig grund, kan være i konflikt med denne beskyttelse og kan derefter ugyldiggøres. I alle tilfælde: brug den korrekte dato, opsigelsesfrist og formular (skrivelse eller anbefalet brev); én dags forsinkelse betyder, at lejemålet løber videre.

Hvilke fejl ser vi oftest?

Opsigelse for sent, så opsigelsesfristen på et år ikke overholdes, og lejekontrakten løber i endnu en periode.
Opsigelse af 7:290 lokaler via almindelig e-mail eller brev i stedet for pr. skrivelse eller anbefalet brev.
Som udlejer opsiger man 7:290 lejemål uden at angive en lovmæssig grund, hvilket gør opsigelsen ugyldig.
Som lejer at underskrive et samtykke til opsigelse uden rådgivning og derved give afkald på beskyttelsen i henhold til artikel 7:295 i BW.
For lokaler i 7:230a, misser man fristen på to måneder for beskyttelse mod udsættelse.
Glemmer forpligtelsen til at returnere lejemålet i den aftalte stand ved lejemålets udløb.

Hvad skal man som lejer tjekke?

Er dit lokale 7:290 eller 7:230a?
Hvad er slutdatoen for den nuværende periode, og hvornår skal meddelelsen være udlejer i hænde?
Angiver udlejerens opsigelsesbrev en lovbestemt begrundelse (artikel 7:294 i BW)?
Har du undgået at underskrive et samtykke til opsigelse, før du har indhentet rådgivning?
For 7:230a-lejemål: Hvornår slutter den to måneder lange periode for beskyttelse mod udsættelse?
Hvilken stand skal lokalerne være i, når du returnerer dem?

Hvad skal man som udlejer tjekke?

Sendes meddelelsen via fogedskrivelse eller anbefalet brev mindst et år før fristens udløb?
Hvilken begrundelse i artikel 7:296 i BW gælder på denne ophørsdato, og kan du dokumentere det?
Er begrundelsen angivet i opsigelsesbrevet med en anmodning om skriftligt samtykke inden for seks uger?
Er en brudklausul forenelig med den obligatoriske beskyttelse af 7:290-lokaler?
Er du klar til at anlægge sag ved byretten, hvis lejeren ikke samtykker?

Hvad kan vi gøre for dig i forbindelse med opsigelse af en erhvervslejekontrakt?

Vores lejeadvokater bistår lejere og udlejere af erhvervsejendomme.

Vi afgør, om din lejekontrakt falder ind under 7:290 eller 7:230a, og hvilke ophørsdatoer der gælder.
Vi udarbejder opsigelsen med den korrekte begrundelse, formular og dato og sørger for forkyndelse ved foged.
Vi vurderer en opsigelse, du har modtaget, og udarbejder et svar på samtykke.
Vi indgiver eller forsvarer kravet om at fastsætte en slutdato for byretten.
Vi indgiver en anmodning om beskyttelse mod udsættelse inden for fristen på to måneder.

Resumé

7:290 lokaler: opsigelse ved stævning eller anbefalet brev med mindst et års varsel ved udløbet af en periode.
Udlejeren skal have en lovbestemt begrundelse i henhold til artikel 7:296 i BW og angive den; ellers er opsigelsen ugyldig.
Lejekontrakten forbliver i kraft, indtil retten afsiger afgørelse, medmindre lejeren skriftligt samtykker.
7:230a lokaler: ingen grund nødvendig; mindst en måneds varsel ved ubestemt lejekontrakt.
En lejer i henhold til 7:230a-loven kan anmode om udsættelse af udsættelse inden for to måneder, i op til tre år i alt.

Læs også del 3: mangler i dine erhvervslokaler.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er opsigelsesfristen for erhvervslokaler?

For 7:290-lejemål mindst et år, ved fogedkendelse eller anbefalet brev (artikel 7:293 BW). For en ubestemt lejekontrakt af 7:230a-lejemål mindst én måned mod en lejebetalingsdag, medmindre kontrakten indeholder en længere periode (artikel 7:228 BW).

Kan en udlejer blot ophæve lejemålet for en butik?

Nej. For lejemål i henhold til § 7:290 skal udlejeren angive en lovhjemmel i henhold til artikel 7:296 i BW, og lejemålet fortsætter, indtil byretten har afsagt afgørelse, medmindre lejeren skriftligt samtykker.

Hvad er beskyttelse mod udsættelse for lokaler i henhold til 7:230a?

Lejeren kan anmode byretten om at forlænge udsættelsesperioden. Anmodningen skal indgives inden for to måneder efter den meddelte udsættelsesdato; forlængelsen er højst et år og kan fornyes to gange.