Midlertidig udlejning i Holland: hvad er stadig tilladt siden 1. juli 2024?

Siden den 1. juli 2024 er midlertidig udlejning af beboelsesejendomme i Holland kun tilladt i specifikke situationer: Leje af selvstændig bolig indgås i princippet på ubestemt tid. De vigtigste undtagelser er kontrakter på op til to år for visse grupper af lejere, udlejning under en tomgangstilladelse og udlejning til brug, der i sagens natur er kortvarig, såsom ferieboliger.

Siden loven om tidsbegrænsede lejekontrakter ( Wet vaste huurcontracten ) trådte i kraft, eksisterer den generelle mulighed for en toårig tidsbegrænset kontrakt, der blot udløber på den aftalte dato, ikke længere. Midlertidig udlejning er fortsat mulig, men kun i de situationer, som loven nu angiver. Disse omfatter kontrakter på op til to år for specifikke grupper, såsom studerende, personer, der forlader en plejeinstitution, og personer, der midlertidigt har brug for en bolig på grund af arbejde eller skilsmisse; udlejning, mens udlejer midlertidigt bor et andet sted og har til hensigt at vende tilbage; og udlejning af ejendomme, der afventer nedrivning eller renovering i henhold til en tomgangstilladelse. Hver af disse har sine egne betingelser og formaliteter. En kontrakt, der ikke opfylder dem, er blot en lejekontrakt på ubestemt tid med fuld huslejebeskyttelse.

Derudover gælder to yderligere ordninger. Lejeniveauerne for en stor del af markedet fastsættes af boligvurderingssystemet ( woningwaarderingsstelsel , WWS), et pointsystem, der blev udvidet til at omfatte mellemmarkedslejer ved loven om overkommelig husleje ( Wet betaalbare huur ) på samme dato. En leje over det niveau, som pointene tillader, kan reduceres af huslejenævnet ( Huurcommissie ). Og korttidsudlejning og ferieudlejning er underlagt kommunale regler i henhold til boligloven ( Huisvestingswet 2014 ): mange kommuner kræver et registreringsnummer, sætter et loft over antallet af nætter om året og kræver anmeldelse af hver udlejning med betydelige bøder for udlejning uden dem.

Nedenfor beskriver vi, hvilke former for midlertidig udlejning der stadig er tilladt og under hvilke betingelser, hvad en udlejer skal arrangere, før lejeren flytter ind, og de fejl, der kan føre til, at en midlertidig kontrakt bliver permanent.

Hvad er de juridiske krav for midlertidig leje?

En midlertidig leje af et selvstændigt boligareal er kun gyldigt, hvis det falder ind under en af ​​de lovmæssige undtagelser og opfylder de gældende formaliteter. Derudover skal lejen overholde pointsystemet, hvor det gælder, og udlejeren skal følge reglerne i god udlejerlov.

Hvornår er en midlertidig kontrakt stadig tilladt?

Siden den 1. juli 2024 er tidsubegrænset lejemål standarden. En midlertidig kontrakt på højst to år kan kun tilbydes de specifikke grupper, der er udpeget ved lov. Andre eksisterende former for midlertidig udlejning, såsom udlejning i henhold til ledighedsloven, eksisterer fortsat.

Ifølge regeringen kan følgende grupper modtage en kontrakt på op til to år:

• studerende, der midlertidigt lejer sig ind i en anden kommune i forbindelse med deres studier;
• personer, der midlertidigt har brug for bolig på grund af arbejde eller renovering af deres hjem;
• personer, der flytter videre fra en pleje- eller social støtteinstitution;
• lejere med en såkaldt kontrakt om en ny chance;
• unge efterladte slægtninge, der overtager lejemålet fra en afdød forælder;
• fraskilte forældre, der har brug for midlertidig bolig i nærheden af ​​deres børn;
• arbejdere på Vadeøerne, der normalt bor på fastlandet;
• statusindehavere, der har forladt et modtagecenter og venter på permanent bolig.

Andre former for midlertidig udlejning forbliver uændrede. Disse omfatter udlejning i henhold til ledighedsloven ( Leegstandwet ), hvor ejeren skal have en tilladelse fra kommunen, for eksempel til en bolig, der er til salg eller afventer nedrivning eller renovering; udlejning, mens udlejer midlertidigt bor et andet sted og har til hensigt at vende tilbage (den såkaldte diplomatklausul); eksisterende målgruppekontrakter, såsom campus- og ungdomskontrakter; udlejning af et værelse i udlejers egen bolig ( hospitaverhuur ), hvor lejerbeskyttelsen er begrænset i de første ni måneder; og udlejning til brug, der i sin natur er kortvarig (artikel 7:232(2) i den hollandske borgerlige lovbog, BW), såsom et feriehus.

Midlertidige kontrakter indgået før 1. juli 2024 forbliver gyldige efter de gamle regler. Hvis en sådan kontrakt forlænges, skal lejeren dog tilbydes en ubestemt kontrakt.

Hvilke formaliteter og dokumenter er nødvendige?

En midlertidig kontrakt skal være skriftlig og skal angive årsagen til dens midlertidige karakter samt dens slutdato. Udlejeren skal også skriftligt underrette lejeren mindst en måned og højst tre måneder før slutdatoen om, at kontrakten ophører.

Hvis udlejer ikke giver denne opsigelse rettidigt, ophører kontrakten ikke på den aftalte dato, men fortsætter, og kan derefter kun opsiges af de lovmæssige grunde, der gælder for tidsubegrænsede lejemål. Registrer i kontrakten, hvilken undtagelse der gælder, og gem de supplerende dokumenter, såsom bevis for lejers indskrivning som studerende, fraflytningstilladelsen eller dokumenter, der viser, at du vil vende tilbage til ejendommen. Hvis der senere opstår en tvist, skal udlejer kunne påvise, at undtagelsen gjaldt fra starten.

Lejen skal også overholde reglerne. Siden 1. juli 2024 anvender loven om overkommelig leje pointsystemet på boliger med 144 til 186 point (mellemleje), udover den sociale lejesektor under 144 point. For disse boliger må lejen ikke overstige det maksimum, der følger af pointene. Siden 1. januar 2025 skal udlejer vedlægge en pointberegning til nye lejekontrakter for sådanne boliger. Kun boliger med 187 point eller mere falder ind under den frie sektor. Du kan læse mere om loven om overkommelig leje og hvordan pointsystemet fungerer.

I henhold til loven om godt udlejerskab ( Wet goed verhuurderschap ), som har været gældende siden 1. juli 2023, skal udlejere dokumentere alle aftaler med lejeren skriftligt, give oplysninger om lejerens generelle rettigheder og forpligtelser, ikke kræve et depositum på mere end to måneders grundleje og forhindre forskelsbehandling og intimidering.

Hvad sker der, hvis du ikke overholder reglerne?

En midlertidig kontrakt, der ikke opfylder de lovmæssige krav, behandles som en kontrakt på ubestemt tid. Kommuner kan også pålægge udlejere sanktioner, der ikke overholder god udlejerlovgivningen, såsom en administrativ bøde.

For lejere betyder dette en stærk beskyttelse. En lejer med en midlertidig kontrakt, der ikke opfylder nogen undtagelsesbestemmelse, kan i princippet blive boende efter den aftalte slutdato, og udlejer kan kun opsige lejemålet på et lovbestemt grundlag, såsom presserende eget brug, med rettens godkendelse (artikel 7:271 og 7:274 i BW). En lejer, der betaler en for høj husleje, kan anmode huslejenævnet om at vurdere den; i princippet skal dette ske inden for seks måneder efter lejeforholdets begyndelse (artikel 7:249 i BW). Huslejenævnet kan derefter reducere lejen med tilbagevirkende kraft til lejeforholdets begyndelse.

Kommunerne har fået flere beføjelser til at håndhæve reglerne. I henhold til loven om god udlejerskab kan de pålægge bøder og i alvorlige tilfælde endda overtage administrationen af ​​en ejendom. Udlejere, der gentagne gange overtræder reglerne, kan også blive pålagt at indhente en udlejningstilladelse i visse områder.

En omhyggelig tilgang betaler sig. Undersøg din situation i forhold til undtagelserne, før du tilbyder en midlertidig kontrakt, opbevar korrekt dokumentation, og søg juridisk rådgivning, hvis du er usikker. Reglerne for midlertidig udlejning i Holland udvikler sig løbende med et klart fokus på sikkerhed for lejere.

Tabellen nedenfor opsummerer de vigtigste situationer, hvor midlertidig udlejning stadig er mulig, og hvilke dokumenter der skal opbevares.

Hvad skal værter og udlejere gøre?

Skriv alt ned, dokumenter ejendommens tilstand, besvar reparationsanmodninger omgående og respekter lejerens ret til privatlivets fred. Sammenlign huslejen med pointsystemet og før korrekt økonomisk optegnelse.

Hvordan udarbejder man en klar lejekontrakt?

En klar skriftlig lejekontrakt er grundlaget for ansvarlig udlejning og er også påkrævet i henhold til loven om god udlejerskab. Den bør indeholde varigheden og, for en midlertidig kontrakt, det juridiske grundlag for den, leje og servicegebyrer, depositum, vedligeholdelsesansvar og ejendommens stand.

Nøgleelementer er den præcise varighed, en klar fordeling af vedligeholdelsen mellem udlejer og lejer, en beskrivelse af ejendommens stand og klare økonomiske vilkår. Mindre reparationer påhviler i princippet lejeren, og udlejeren er ansvarlig for mangler og større vedligeholdelse (artikel 7:204, 7:206 og 7:217 i BW). Udarbejd en inspektionsrapport med fotografier ved lejemålets begyndelse, underskrevet af begge parter. Ved lejemålets ophør skal lejeren returnere ejendommen i den stand, der er beskrevet i rapporten, bortset fra normal slitage (artikel 7:224 i BW). Uden en rapport formodes lejeren at have modtaget ejendommen i god stand, hvilket er til ulempe for lejeren; en underskrevet rapport undgår diskussion for begge parter.

Hvordan håndterer du forholdet til din lejer?

God ledelse går ud over at overholde lovgivningen. Kommuniker tydeligt, håndter reparationsanmodninger omgående, og inspicer kun ejendommen efter aftale med lejeren.

Aftal, hvordan lejer kan anmelde mangler, og hvor hurtigt I vil reagere. Hvis udlejer ikke afhjælper en mangel, kan lejer i visse tilfælde udføre reparationen og fratrække omkostningerne i lejen eller kræve en lejenedsættelse (artikel 7:206 og 7:207 i BW). Du kan læse mere om udlejers forpligtelser i denne henseende.

Respekter lejers privatliv. Loven indeholder ikke en fast opsigelsesfrist for besøg, men en udlejer må ikke træde ind i boligen uden lejers tilladelse. Lejeren skal dog tillade, at der udføres hastende arbejde, og det er normalt at aftale i kontrakten, at lejeren tillader fremvisninger ved lejemålets ophør på rimelige tidspunkter. Aftal en rimelig opsigelsesfrist for besigtigelser i kontrakten, og før en fortegnelse over besøg, reparationer og kommunikation. Det er med til at forhindre tvister og, hvis der opstår sådanne, til at bevise, hvad der blev aftalt.

Hvordan håndterer du økonomiske og juridiske risici?

Hold dig informeret om reglerne for husleje, beregn den tilladte husleje og eventuelle stigninger korrekt, og før korrekt optegnelse. Overvej forsikring og planlæg for ledighed og tvister.

For boliger i den regulerede sektor følger den maksimale leje af pointberegningen. Lejestigninger er også underlagt lovpligtige maksimumbeløb, der fastsættes hvert år; for den frie sektor og mellemklassen gælder separate maksimumbeløb. Tjek altid de aktuelle procenter, før du foreslår en lejestigning, og følg proceduren for et forslag til lejestigning.

Tegn en forsikring, der dækker skader på ejendommen, ansvar og, hvor det er relevant, tab af lejeindtægter. Lav beredskabsplaner for ledighed, lejertvister og akut vedligeholdelse. Udlejere, der kender reglerne, opretholder et transparent forhold til deres lejere og administrerer deres ejendom systematisk, er bedst placeret i et marked, der i stigende grad lægger vægt på lejerbeskyttelse og stabilitet.

Tabellen nedenfor opsummerer de vigtigste gode praksisser for udlejere.

Hvad skal man ikke gøre: hvilke fejl bør man undgå?

De mest almindelige fejl er at tilbyde en midlertidig kontrakt uden en gyldig undtagelse, opkræve mere end pointsystemet tillader, og tilsidesætte lejerens rettigheder. Hver af disse kan gøre kontrakten permanent, reducere huslejen eller føre til en bøde.

Hvilke kontraktfejl forekommer oftest?

Den største fejltagelse er at tilbyde en midlertidig kontrakt, hvor der ikke gælder nogen undtagelse. En sådan kontrakt er så blot en lejekontrakt på ubestemt tid, og udlejer mister muligheden for at opsige den på den aftalte dato.

Andre fejl er at klassificere lejemålet forkert, for eksempel at kalde et almindeligt lejemål "korttidslejemål" eller "ferieudlejning", mens lejeren rent faktisk bor der, at undlade at angive årsagen til den midlertidige karakter i kontrakten og at glemme at sende opsigelsen om slutdatoen en til tre måneder i forvejen. Udlejere bør omhyggeligt kontrollere deres specifikke situation i forhold til de lovmæssige undtagelser. For lejere er det nyttigt at lære mere om lejerrettigheder og -beskyttelse, før de underskriver, eller når en udlejer påberåber sig slutdatoen.

Udlejning i henhold til ledighedsloven, udlejning til en udpeget gruppe og udlejning under midlertidigt fravær kræver hver især specifik dokumentation og et præcist juridisk grundlag. En kontrakt, der henviser til den forkerte undtagelse, eller slet ikke til nogen, tilbyder ringe beskyttelse.

Hvilke økonomiske fejl bør du undgå?

De mest almindelige økonomiske fejl er at forlange en husleje over den maksimale leje i henhold til pointsystemet, ikke at give en pointberegning og at forhøje huslejen til over den tilladte procentdel. Lejeren kan få disse rettet af huslejenævnet eller retten.

Typiske økonomiske faldgruber er:

• at sætte lejen over det maksimale, der er tilladt i henhold til pointsystemet;
• undladelse af at vedhæfte den krævede pointberegning til kontrakten;
• forhøjelse af lejen uden et ordentligt forslag eller over det lovpligtige maksimum;
• opkrævning af serviceomkostninger uden en korrekt årsopgørelse;
• at bede om et depositum på mere end to måneders grundleje.

Kommuner kan håndhæve loven om overkommelig husleje og loven om god udlejerskab, og lejere kan anfægte huslejen gennem huslejenævnet. En reduceret husleje kan føre til tilbagebetaling af det, lejeren har betalt for meget, hvilket kan løbe op i et betydeligt beløb over tid.

Hvilke fejl bør du undgå i din omgang med lejere?

Udlejere undervurderer sommetider vigtigheden af ​​kommunikation og lejerens rettigheder. I henhold til loven om god udlejerskab er intimidering og diskrimination forbudt, og udlejere skal informere lejere om deres rettigheder.

Almindelige fejl på dette område omfatter:

• reagerer langsomt på reparationsanmodninger;
• at gå ind i hjemmet uden tilladelse;
• undladelse af at acceptere eller give rimeligt varsel om inspektioner;
• ikke dokumenterer kommunikation og vedligeholdelse.

Etabler klare kommunikationskanaler, reager hurtigt på reparationsanmodninger og før registre over alle kontakter. Kommuner kan træffe foranstaltninger mod udlejere, der ikke opfylder kravene i loven om god udlejerskab.

Udlejning på det nuværende marked kræver en informeret og omhyggelig tilgang. Udlejere, der investerer i at forstå reglerne, fører korrekte optegnelser og opretholder et professionelt forhold til deres lejere, undgår økonomiske og juridiske konsekvenser. Reglerne fokuserer fortsat på stabilitet for lejere og et retfærdigt marked.

Hvad gælder for virksomheder, der udlejer ejendomme?

Virksomheder udlejer ejendomme på to måder: erhvervslokaler til deres egen drift og boliger til at huse medarbejdere, såsom expats. Erhvervslokaler har deres egne lejeregler, mens boliger udlejet til medarbejdere stadig kan falde ind under lejeloven.

Hvordan bør en virksomhed strukturere sine lejekontrakter?

For erhvervslokaler afhænger reglerne af lokaletypen. Butiks-, restaurant- og lignende lokaler, der er åbne for offentligheden (artikel 7:290 i BW), har en stærk beskyttelse: i princippet en første periode på fem år, efterfulgt af en anden periode på fem år. En kontrakt på op til to år er mulig, men hvis lejeren forbliver i brug efter denne periode, anses kontrakten for at være indgået for fem år (artikel 7:301 i BW). Kontorer og andre erhvervslokaler (artikel 7:230a i BW) har langt mindre beskyttelse, så selve kontrakten bestemmer de fleste af rettighederne.

Når en virksomhed udlejer boliger til medarbejdere, bør den kontrollere, om lejemålet falder ind under lejeloven, og i så fald, om en midlertidig kontrakt er tilladt. Ægte korttidsbolig i en kort periode kan kvalificere som brug, der i sin natur er kortvarig, men en bolig, der er lejet til en medarbejders ansættelse i et år eller længere, gør det normalt ikke. Kommunale regler om korttids- og værelsesudlejning kan også gælde.

Hovedpunkter for virksomhedslejekontrakter er:

• en præcis beskrivelse af den påtænkte anvendelse af ejendommen;
• det juridiske grundlag for enhver midlertidig karakter af lejemålet;
• en inspektionsrapport og en opgørelse ved starten;
• klare aftaler om vedligeholdelse og ændringer;
• en klar udgang: løbetid, opsigelsesvarsel og den stand, hvori ejendommen skal returneres.

Hvilke økonomiske og lovgivningsmæssige kontroller er nødvendige?

Virksomheder, der udlejer boliger, for eksempel til deres egne medarbejdere, skal overholde de samme lejeregler som andre udlejere, herunder pointsystemet og god udlejerlovgivningen. Virksomheder, der udlejer boliger, bør kontrollere, at leje og servicegebyrer er korrekte.

Vigtige punkter er:

• en korrekt lejeberegning, herunder en pointberegning hvor det er nødvendigt;
• gennemsigtige økonomiske optegnelser;
• dokumentation for, hvordan lejen blev fastsat;
• periodisk kontrol af overholdelse af ændrede regler;
• skatte- og lønmæssige konsekvenser af at stille bolig til rådighed for medarbejdere, hvilket bør tjekkes med en skatterådgiver.

Kommuner kan undersøge udlejningspraksis, herunder virksomheders, så de kan føre korrekte optegnelser og være i stand til at begrunde lejen og kontraktens struktur.

Hvordan håndterer virksomhederne risiciene?

Virksomheder begrænser risiciene ved at leje ejendomme gennem forsikring, beredskabsplanlægning, juridisk gennemgang af kontrakter og klare interne procedurer. Det gælder både for erhvervslokaler og boliger til medarbejdere.

Nyttige foranstaltninger er:

• tilstrækkelig forsikring for ejendom, ansvar og driftstab;
• beredskabsplaner for tidlig opsigelse, ledige stillinger og tvister;
• juridisk gennemgang før underskrift;
• træning for personale, der administrerer ejendomme;
• systematisk dokumentation af kontrakter, inspektioner og korrespondance.

Virksomheder, der kombinerer operationelle behov med overholdelse af lovgivningen og regelmæssigt gennemgår deres udlejningsportefølje, er bedst placeret til at forvalte deres ejendomme på et strengt reguleret marked.

Sammenfattende

• Siden den 1. juli 2024 er en lejekontrakt om selvstændig bolig i princippet indgået på ubestemt tid.
• Midlertidige kontrakter på op til to år er kun mulige for udvalgte grupper; udlejning i henhold til ledighedsloven af ​​et værelse i eget hjem eller til reel kortvarig brug er fortsat mulig under midlertidigt fravær.
• Send lejeren skriftlig besked om slutdatoen en til tre måneder i forvejen; ellers fortsætter kontrakten.
• For boliger op til 186 point følger den maksimale leje af pointsystemet, og der skal vedlægges en pointberegning til nye kontrakter.
• Ifølge udlejerloven skal aftaler være skriftlige, depositummet er begrænset til to måneders grundleje, og kommunerne kan pålægge bøder.

Ofte stillede spørgsmål

Hvordan kan Law & More hjælp til midlertidig udlejning?

Siden 1. juli 2024 er midlertidig udlejning blevet betydeligt mere begrænset, og en lille fejl i kontrakten eller lejen kan gøre et lejemål permanent eller føre til en lejenedsættelse. Law & More rådgiver udlejere, lejere og virksomheder om lejekontrakter, pointsystemet og reglerne for midlertidig og korttidsudlejning på hollandsk og engelsk. Vi udarbejder og gennemgår kontrakter og bistår i sager for huslejenævnet og retten. Besøg. vores hovedside for mere information om vores ejendomsmæglerpraksis.

Er du usikker på, hvor du står? Fortæl os om din situation. Vi giver dig besked om dine muligheder inden for en arbejdsdag.

Hvordan Law & More kan hjælpe dig med dette, er forklaret på vores advokat inden for lejeforhold .