Boliglån efter skilsmisse: fælles hæftelse og at få dit navn væk fra lånet

Et realkreditlån efter skilsmisse følger ikke den person, der beholder huset; det følger begge navne på lånet, indtil banken formelt siger andet. I Holland hæfter medlåntagere solidarisk, hvilket betyder, at långiveren kan kræve hele gælden fra en af ​​jer. At flytte ud, acceptere, at din eks skal betale, eller endda underskrive en skilsmissepagt ændrer intet i forhold til banken. Kun en fritagelse for solidarisk hæftelse, bevilget af långiveren, afslutter denne risiko.

Denne artikel omhandler boligen og lånet: hvordan hæftelse fungerer, hvordan en fritagelse opnås, hvad der sker, hvis banken nægter, og hvordan ejendommen overdrages hos notaren. Den bredere afvikling af aktiver er dækket i vores artikel om det begrænsede fælleseje , og spørgsmålet om, hvem der har ret til at blive boende i huset, behandles i skilsmisse og det ægteskabelige hjem.

Ejerskab og ansvar er to forskellige spørgsmål

Start med at adskille to ting, der konstant blandes sammen. Ejerskabet er registreret i overdragelsesdokumentet, der er registreret hos tinglysningskontoret (Kadaster), og angiver, hvem der ejer ejendommen, og i hvilket forhold. Hæftet følger af låneaftalen og pantebrevet og angiver, hvem der skylder banken. De samme to personer optræder normalt i begge, men ikke altid, og svarene kan variere.

Hvordan ejerskabet fordeles afhænger af forholdet. Ægtefæller og registrerede partnere, der blev gift eller registreret fra den 1. januar 2018, er i et begrænset formuefællesskab, så en bolig erhvervet under forholdet ejes i lige store andele, mens en bolig, som en af ​​dem ejede på forhånd, i princippet forbliver privat. For ægteskaber før denne dato gælder normalt det ældre, altomfattende fællesfællesskab. Ægtepagter kan ændre det hele, og et ægteskab indgået i udlandet kan være underlagt udenlandsk formueret, som en notar kan fastsætte. Vores artikel om formue inden for og efter ægteskabet beskriver ordningerne.

Ugifte partnere, der har købt ejendommen sammen, ejer ejendommen i et simpelt sameje i henhold til 3. bog i den borgerlige lovbog i de forhold, der er angivet i skødet. Disse forhold er ikke nødvendigvis fifty-fifty, og de følger ikke automatisk, hvem der betalte hvad. Hvis den ene partner bidrog med mere af købsprisen, end skødet viser, skal kravet herom baseres på noget andet, såsom en samejeaftale, et lån eller et krav om uberettiget berigelse, og det er netop den slags punkt, der burde have været registreret på det tidspunkt.

Hvad solidarisk hæftelse egentlig betyder

Når to personer optager et realkreditlån sammen, skylder de hver især banken hele gælden, ikke halvdelen. Det er solidarisk hæftelse (hoofdelijke verantwoordelijkheid) i henhold til bog 6 i den borgerlige lovbog. Långiveren kan vælge, hvilken debitor der skal forfølges, og kan forfølge den ene for alt. Mellem jer to kan den interne fordeling meget vel være fifty-fifty, og den, der betaler mere end sin interne andel, har regresret mod den anden. Men regres er et krav mod en privatperson, der er præcis lige så meget værd som den pågældende persons betalingsevne.

Tre konsekvenser følger, og de overrasker folk hver gang. Manglende betalinger påvirker begge kreditoplysninger hos det nationale kreditregister, uanset hvem der forårsagede dem. Et fælles realkreditlån tæller som en forpligtelse i vurderingen af ​​ethvert nyt lån, du ansøger om, hvilket er grunden til, at en tidligere partner, der er flyttet ud, ofte ikke kan købe sin egen bolig, før frigivelsen kommer. Og en aftale mellem jer to om, at den ene skal bære realkreditlånet, har kun virkning mellem jer: banken er ikke part i jeres pagt og er ikke bundet af den.

Fritagelse for solidarisk hæftelse

Fritagelse for solidarisk hæftelse (ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) er en beslutning truffet af långiver, og kun långiver kan give den. Ingen domstol kan beordre en bank til at fritage en låntager, og ingen skilsmissedom gør det automatisk. Banken vil kun give den, hvis den resterende låntager kan bære hele lånet alene, hvilket vurderes på stort set samme måde som en ny realkreditansøgning: indkomst, andre forpligtelser, ejendommens værdi og de gældende lånestandarder.

Det praktiske problem er, at en separation normalt reducerer lånekapaciteten på begge sider på én gang. To indkomster bliver til én, og underholdsforpligtelser tæller som en forpligtelse for betaleren og, inden for grænser og hvis tilstrækkelig sikkerhed, som indkomst for modtageren. Det er én grund til at afvikle underholdsbidrag og realkreditlån i samme transaktion i stedet for efter hinanden.

Banker ønsker generelt at se en underskrevet skilsmissepagt eller separationsaftale, der dokumenterer, hvem der overtager ejendommen og på hvilke vilkår, en nylig vurderingsrapport, bevis for indkomst og den aktuelle låneopgørelse. Hvor overtagelsen finansieres ved at forhøje realkreditlånet, vurderes denne forhøjelse som nyt lån, og i henhold til de regler, der har været gældende siden 2013, skal den tilbagebetales annuitet eller lineært, for at rentefradrag kan opnås. Hvorvidt og hvordan rentefradrag gælder for din situation, er et skattespørgsmål; stil det til en skatterådgiver i stedet for at antage svaret, da konsekvenserne af at tage fejl varer i årevis.

Hvis frigivelsen afvises, er du ikke løbet tør for muligheder, men de resterende er mere snævre: sælg ejendommen, find yderligere indkomst eller sikkerhed, der tilfredsstiller långiveren, bed en anden långiver om at refinansiere hele lånet i ét navn, eller forbliv medansvarlig i en defineret periode med klare skriftlige aftaler. Hvad du ikke bør gøre, er at behandle en afvisning som en grund til at lade sagen være uløst, fordi ansvaret blot fortsætter.

De tre ruter og hvad hver af dem koster dig

Næsten alle sager ender på en af ​​tre måder. Ved en overtagelse beholder den ene partner boligen og køber den andens andel; banken frigiver den afgående partner, og en notar udsteder en delingsaftale, der registreres hos tinglysningskontoret. Dette er det reneste resultat, og også det, der afhænger mest af overkommeligheden.

Ved et salg kommer ejendommen på markedet, realkreditlånet tilbagebetales fra provenuet, og det resterende beløb deles, eller underskuddet deles. Et salg kræver, at begge ejere samarbejder i hvert trin, fra ejendomsmæglerens instruktion til overdragelsesdokumentet, hvilket er grunden til, at en nægtelse af at underskrive har en så forstyrrende kraft.

Den tredje vej, at blive medejere i en periode, er nogle gange uundgåelig, for eksempel mens børnene afslutter et skoleår. Det er også den mest risikable, fordi ansvaret fortsætter fuldt ud, ingen af ​​parterne kan komme videre økonomisk, og tvister om vedligeholdelsesomkostninger og manglende betalinger ophobes. Hvis du vælger den, så fastlæg slutdatoen og exit-mekanismen skriftligt: ​​hvad udløser et salg, hvem instruerer mægleren, hvad der sker, hvis den ene part ikke vil underskrive, og hvordan omkostningerne deles indtil da.

Beregning af overværdien eller restgælden

Udkøbsbeløbet afhænger af ejendommens værdi og lånets restbeløb. WOZ-værdien giver en grov indikation til forhandlinger, men banker og notarer arbejder ud fra en nylig vurderingsrapport (taxatierrapport), og hvis parterne ikke kan blive enige om en vurderingsmand, er det billigere at udpege en i fællesskab eller at bede tre agenter om en vurdering end at føre retssag om det.

Træk det udestående realkreditlån fra værdien. En positiv forskel er overværdien (overwaarde), som deles i de forhold, som ejendommen ejes i, normalt halvdelen af ​​hver for en fællesejet bolig. En negativ forskel er en restgæld (restschuld), som deles på samme måde, medmindre andet er aftalt. Det er værd at understrege: en restgæld er delt, den tilfalder ikke blot den, der forlader ejendommen.

Der opstår regelmæssigt to justeringer. Hvor den ene partner har betalt købsprisen fra private midler eller fra en arv eller gave, kan der foreligge et krav om refusion mod fællesskabet, og størrelsen afhænger af de regler, der gælder på betalingstidspunktet. Og hvor den ene partner har betalt hele realkreditlånet, mens begge fortsat hæfter, kan der forfalde et forlig mellem dem for den pågældende periode, modregnet i enhver kompensation for den eksklusive brug af boligen. Begge punkter er afgjort i pagten og overlades ikke til notaren.

Hvem må bo i huset, mens sagerne afgøres

Ejerskab afgør ikke beboelse under en skilsmisse. Mens sagen kører, kan begge ægtefæller anmode retten om foreløbige retsmidler, og en af ​​disse er den eksklusive brug af den ægteskabelige bolig i sagens varighed. Retten afvejer begge parters interesser og, hvor der er børn, stabiliteten i deres situation. Vores artikel om foreløbige retsmidler i skilsmissesager forklarer, hvordan denne ansøgning fungerer.

Efter skilsmissen er blevet registreret, er der en yderligere regel: Den ægtefælle, der boede i den ægteskabelige bolig på det tidspunkt, kan gøre krav på fortsat brug af den i seks måneder mod den anden, i henhold til artikel 1:165 i den borgerlige lovbog, selv når den anden er eneejer. Det er en pusterum, ikke en permanent rettighed, og det påvirker ikke, hvem der skylder realkreditlånet.

For ugifte partnere gælder intet af dette. Der er ingen lovfæstet ret til fortsat brugsret, og der er ingen procedure for foreløbige foranstaltninger knyttet til en skilsmisse, så beboelse følger af ejerskabet, af samlivsaftalen eller af, hvad parterne aftaler. I praksis kan en medejer, der holdes ude af ejendommen, anmode retten om adgang eller om aftaler om brugen af ​​ejendommen i en foreløbig retssag, og den medejer, der har eksklusiv brugsret, kan skylde den anden en brugskompensation.

Når den anden part ikke vil samarbejde

Nægtelse af at underskrive er den mest almindelige dødvande, og hollandsk lov har et svar på det. Ingen kan tvinges til at forblive i et sameje: Artikel 3:178 i den borgerlige lovbog giver enhver medejer mulighed for at kræve deling når som helst, og hvor parterne ikke kan blive enige, giver artikel 3:185 retten mulighed for at bestemme, hvordan delingen skal finde sted, herunder et salg og fordeling af provenuet. I hastende tilfælde giver artikel 3:174 retten mulighed for at bemyndige den ene medejer til at sælge ejendommen, således at salget kan fortsætte uden den andens underskrift.

Dette er reelle løsninger, men de tager tid og koster penge, så den fornuftige rækkefølge er først at forsøge at nå til enighed. Mægling, eller forhandling gennem to advokater, omdanner vurderingen og låneopgørelsen til forpligtelser med datoer. Hvis det mislykkes, kan en midlertidig afhjælpningsprocedure inden for få uger resultere i en afgørelse på de punkter, der ikke kan vente, såsom instruktion af en ejendomsmægler, adgang til fremvisninger eller betaling af den månedlige rate.

Uanset hvilken vej du vælger, så fortsæt med at betale realkreditlånet. Restancer skader begge parter, svækker sagen for en ansvarsfrihed og fører i værste fald til tvangsfuldbyrdelse fra långiverens side, hvor ejendommen sælges på långivers vilkår i stedet for dine.

National realkreditgaranti og en restgæld

Hvis lånet er dækket af den nationale realkreditgaranti (Nationale Hypotheek Garantie, NHG), kan en restgæld efter et tvangsauktion eftergives. Brud på forholdet er en af ​​de anerkendte situationer, men eftergivelsen er betinget: salget skal håndteres med garantifondens inddragelse og godkendelse, begge tidligere partnere skal samarbejde, og låntagerne må ikke have handlet culpøst. Garantigrænsen og betingelserne fastsættes hvert år af garantifonden og offentliggøres på dens hjemmeside, så tjek den version, der gælder for dit lån, i stedet for at stole på generelle tal.

Hvor der ikke er NHG-dækning, er restgælden en almindelig fællesgæld. Den forbliver efter salget, kan retsforfølges fuldt ud mod begge låntagere, og den skal afregnes mellem parterne i klausulen. At blive enige om, hvem der betaler hvad, på hvilken tidsplan, og hvad der sker, hvis en af ​​dem misligholder, er forskellen på en lukket sag og et krav, der dukker op igen år senere.

Den rigtige rækkefølge af trin

Rækkefølgen er vigtigere end hastigheden. Fastslå først, hvem der ejer ejendommen, og i hvilke forhold, og hvilken ejendomsordning der styrer forholdet. Indhent den aktuelle låneopgørelse og en nylig vurdering, så over- eller underværdien er et tal snarere end en vurdering. Først derefter forhandles vilkårene: hvem overtager huset, hvad overtagelsen er, hvordan omkostningerne til vurdering, notar og bank deles, fra hvilken dato beboeren bærer de løbende omkostninger, og hvornår alt skal være færdigt.

Registrer disse vilkår i en skriftlig aftale. For ægtefæller og registrerede partnere er det skilsmissepagten, som også omhandler underholdsbidrag, pensionsrettigheder og resten af ​​​​aftalen; vores artikel om det ægteskabelige hjem efter skilsmisse viser, hvordan boligparagrafen passer ind i den. For ugifte partnere er det en separationsaftale, der registrerer delingen af ​​​​samejet. Tag den underskrevne aftale med til långiveren, få fritagelsen skriftligt, og instruer først derefter notaren, som udarbejder delingsdokumentet og, hvor frikøbet er finansieret, det nye pantebrev. Den fratrædende partner er fri fra det øjeblik, fritagelsen træder i kraft, og skødet er tinglyst, og ikke en dag tidligere.

To løse ender er værd at lukke på samme tid. Opdater enhver tidsbegrænset livsforsikring, der er knyttet til realkreditlånet, da policer ofte udpeger den tidligere partner som begunstiget eller som forsikringstager. Og tjek, hvad der sker med en ny partner, der tiltræder lånet senere: en medunderskrivende partner hæfter solidarisk på samme måde, hvilket er en beslutning, der træffes bevidst snarere end som en del af en indflytningsweekend.

Hvornår skal man inddrage en advokat

Enkle sager med en god indkomst og en samarbejdsvillig ekspartner kan ofte håndteres af realkreditrådgiveren og notaren. Juridisk rådgivning tjener sin plads, hvor tallene er omstridte, hvor ejendomsforholdene er uklare eller fremmede, hvor der er tale om refusionskrav eller en virksomhed, hvor den ene part nægter at underskrive eller at forlade aftalen, eller hvor restancer er begyndt at ophobe sig.

Law & More rådgiver ægtefæller, registrerede partnere og samlevende om boligsiden af ​​en separation: afvikling af samejet, frigørelse fra solidarisk hæftelse, ægtepagt og sager, hvor samarbejdet mislykkes. Hvis dit navn stadig står på et realkreditlån i et hus, du ikke længere bor i, eller du ønsker at beholde boligen og har brug for at vide, om det er realistisk, er vores familieretsteamet vil kortlægge positionen sammen med dig.