Korttidsudlejning og Airbnb i Holland: de juridiske regler

Korttidsudlejning af en hollandsk bolig er primært reguleret af offentlig ret og af kommunen snarere end af platformen. Udlejning af en bolig til turister fjerner den fra boligmassen, hvilket boligloven fra 2014 tillader en kommune at forbyde uden tilladelse, og de fleste byer har tilføjet et registreringsnummer, en anmeldelsespligt for hver udlejning og et loft over antallet af nætter. Oven i købet kommer omgivelsesplanen, som afgør, om hotellignende brug af en bolig overhovedet er tilladt på den pågældende adresse.

Denne artikel beskriver reglerne for korttidsleje i Holland: hvilken myndighed regulerer hvad, hvad en kommune kan kræve, hvordan håndhævelsen fungerer, og hvad du kan gøre mod en bøde, og hvad situationen er, hvis du er lejer i stedet for ejer. Reglerne for en grundejerforening er et separat emne, der behandles i vores artikel om korttidsleje og grundejerforeningen.

Hvor reglerne kommer fra

Fire regellag gælder samtidig, og overholdelse af det ene siger intet om de andre. Det første er boligloven fra 2014 (Huisvestingswet 2014), som giver kommunerne beføjelse til at beskytte boligmassen og, siden 2021, et specifikt sæt instrumenter til turistudlejning. Det andet er omgivelsesplanen, det kommunale planlægningsinstrument under miljø- og planlægningsloven, som bestemmer ejendommens tilladte funktion. Det tredje er privatretten: din lejekontrakt, dine realkreditforhold, din forsikring og, i en lejlighedsbygning, delingsdokumentet og foreningsreglerne. Det fjerde er europæisk: Forordning (EU) 2024/1028 om dataindsamling og -deling vedrørende korttidsudlejning af indkvartering, som har været gældende siden 20. maj 2026 og standardiserer registreringsnumre og datadeling mellem platforme på tværs af det indre marked.

Den praktiske konsekvens er, at der ikke findes et enkelt nationalt svar på, om du må udleje din bolig i Holland. Svaret afhænger af kommunen, adressen og din egen ejendomsret. Det følgende er den ramme, du skal bruge for at stille det rigtige spørgsmål i din egen sag.

Udtagning af en bolig fra boligmassen

Udgangspunktet i boligloven fra 2014 er beskyttelse af boliger. I henhold til artikel 21 i denne lov kan kommunalbestyrelsen udpege kategorier af boliger, der ikke må udtages fra boligmassen, sammenlægges, omdannes eller opdeles i separate enheder uden tilladelse. Hvor kommunen har brugt denne beføjelse i sin boligforordning (huisvestingsverordening), tæller udlejning af en udpeget bolig til turister som udtagelse fra boligmassen, fordi ejendommen ikke længere er tilgængelig til permanent beboelse.

Derfor er ferieboliger juridisk set en undtagelse snarere end en rettighed. Kommuner, der tillader det, gør det ved at fastsætte betingelserne i bekendtgørelsen, under hvilke tilbagetrækningstilladelse ikke er påkrævet: typisk et maksimalt antal nætter om året, et maksimalt antal gæster ad gangen, kravet om, at værten har ejendommen som sin primære bopæl, og forpligtelsen til at anmelde hver udlejning. Udlej ejendommen ud over disse betingelser, og du er tilbage i tilladelsesordningen, og en tilbagetrækningstilladelse gives ikke let i byer med boligmangel.

Registreringsnummer, anmeldelse og tilladelse

Siden loven om turistudlejning af boliger blev tilføjet til boligloven fra 2014 i 2021, har kommunerne tre instrumenter, de kan aktivere i deres boligforordning, i stigende rækkefølge efter alvorlighed. Det første er registreringspligten: Artikel 23a i loven gør det til en lovovertrædelse at udbyde en bolig til turistudlejning uden at angive registreringsnummeret i hver annonce. Nummeret udstedes af kommunen og identificerer adressen, hvilket er det, der overhovedet gør håndhævelse mulig.

Det andet er anmeldelsespligten: Hver enkelt udlejning skal anmeldes til kommunen på forhånd, så myndigheden kan tælle de anvendte nætter. Det tredje er et tilladelseskrav til turistudlejning, som kommunen kan pålægge, hvor presset på boligmassen berettiger det. En kommune kan kombinere disse og kan fastsætte et maksimalt antal nætter pr. kalenderår og et maksimalt antal gæster. Amsterdam er det strengeste eksempel: Ferieudlejning af en hel bolig er i øjeblikket begrænset til tredive nætter om året med maksimalt fire gæster, sammen med et registreringsnummer og en meddelelse for hver udlejning. Disse tal er fastsat i den kommunale vedtægt og kan ændres af byrådet, så tjek den aktuelle tekst til vedtægten for den pågældende kommune i stedet for at stole på en generel beskrivelse.

Platforme er en del af håndhævelseskæden snarere end tilskuere. I henhold til den europæiske forordning skal onlineplatformen sikre, at et registreringsnummer vises, og på anmodning verificere det mod den kompetente myndigheds data, og den skal dele bookingdata med medlemsstaten via et enkelt digitalt indgangspunkt. En annonce uden et gyldigt nummer kan fjernes. I praksis betyder det, at det nummer, kommunen udsteder, og ikke platformkontoen, er det, der gør en annonce lovlig.

Tillader omgivelsesplanen denne brug?

Et registreringsnummer siger intet om planlovgivningen. I henhold til miljø- og planloven, som erstattede de gamle zoneplaner den 1. januar 2024, har hver kommune én omgivelsesplan, der tildeler funktioner til steder. Hvor funktionen er bolig (wonen), kan erhvervsudlejning til en række gæster udgøre en anden anvendelse, på samme måde som drift af et bed and breakfast eller et hotel gør. Nogle planer tillader udtrykkeligt en begrænset form for feriebolig eller bed and breakfast inden for boligfunktionen; andre gør ikke.

Hvis anvendelsen ikke passer, er ruten en ansøgning om miljø- og byggetilladelse til en aktivitet, der afviger fra omgivelsesplanen, som kommunalbestyrelsen træffer afgørelse om. Dette er en skønsmæssig beslutning, der afvejes mod den afbalancerede funktionsfordeling til steder, og i områder med boligmangel afvises den ofte. To punkter er værd at bemærke: håndhævelse af planlægning kan udløses af en nabos anmodning om håndhævelse, som myndigheden i princippet er forpligtet til at handle på, og planreglerne binder ejendommen, så en ny ejer arver problemet.

Håndhævelse: bøder, påbud og hvordan man reagerer

Håndhævelsen ligger hos kommunen, og den har to forskellige typer instrumenter. En kendelse om tvangsbøde (last order dwangsom) har til formål at stoppe adfærden: den pålægger dig at ophøre med udlejningen og fastsætter et beløb, der skal betales for hver overtrædelse eller hver uge, situationen fortsætter. En administrativ bøde i henhold til boligloven af ​​2014 er straffende: den sanktionerer det, der allerede er sket, og beløbene er fastsat i den kommunale bekendtgørelse med højere takster for gentagne overtrædelser og for kommerciel udnyttelse. Begge kan rettes mod den, der rent faktisk har fjernet boligen fra boligmassen, hvilket kan være ejeren, men i lige så høj grad den lejer, der fremlejede den.

Da bøden er strafgivende, gælder de sikkerhedsforanstaltninger, der følger med en strafferetlig sigtelse. Kommunen har bevisbyrden for, at denne bolig blev udlejet på disse datoer, og den skal gøre det på baggrund af beviser, der holder: platformdata, rapporter og observationer, nøgleoverdragelser, udtalelser. Du er ikke forpligtet til at samarbejde om din egen straf, og en forhastet forklaring ved døren bliver ofte det stærkeste bevis mod værten. Søg rådgivning, før du reagerer på en rapport om fund.

Proceduren er den samme som i den generelle forvaltningslov. Du har seks uger fra datoen for afgørelsen til at indgive en klage til kommunen, derefter seks uger til at klage til byretten over afgørelsen om indsigelse, og derefter kan du klage videre til Statsrådets afdeling for forvaltningsret. Overskridelse af seks-ugers perioden er normalt fatalt, så noter den den dag, afgørelsen kommer. Hvis der allerede er afholdt en tvangsbøde, følger en separat afgørelse om inddrivelse, som har sin egen klagefrist.

Hvis du er lejer: fremleje og Airbnb

Lejere står over for en strengere regel end ejere, og den overses ofte. Artikel 7:244 i den borgerlige lovbog bestemmer, at lejeren af ​​en bolig ikke har ret til at overlade ejendommen, helt eller delvist, til en anden. Der er én undtagelse: en lejer af en selvstændig bolig, der har sin primære bopæl der, kan overlade en del af den til brug. Udlejning af hele boligen til gæster, selv i en weekend, falder derfor uden for, hvad en lejer må gøre, uanset hvad lejekontrakten siger, og hvad kommunen tillader.

Konsekvenserne er alvorlige. Udlejere, og især almene boligselskaber, behandler uautoriseret feriebolig som en alvorlig overtrædelse og anmoder retten om at ophæve lejemålet og beordre udsættelse; domstolene giver regelmæssigt medhold i dette, især hvor udlejningen var kommerciel og gentagen. Derudover kan udlejeren kræve fortjenesten fra udlejningen som erstatning, så indtægterne ikke forbliver hos lejeren. Læg den kommunale bøde oveni, og et par weekenders udlejning bliver en meget dyr øvelse. Hvis du er lejer, der overvejer dette, er den eneste sikre vej skriftlig tilladelse fra udlejeren på forhånd, og selv da gælder de kommunale regler stadig. Vores oversigt over lejerrettigheder i Holland beskriver den bredere ramme.

Et relateret punkt vedrører gæsterne. Udlejning til et formål, der i sagens natur er af kort varighed, falder uden for de beskyttende regler for boligleje i henhold til artikel 7:232 i den borgerlige lovbog, hvilket er grunden til, at en ægte turist ikke erhverver besiddelse. Denne undtagelse anvendes snævert: den ser på anvendelsens art, den måde, ejendommen er møbleret og markedsført på, og opholdets længde, ikke på etiketten i kontrakten. En såkaldt korttidskontrakt, der bruges til at huse en person i flere måneder, er sandsynligvis en almindelig boligleje med al den beskyttelse, det medfører, herunder de regler, der er indført ved loven om affordable rent (lov om affordable rent).

Hvis du er ejer: realkreditlån, forsikring og forening

Ejere har deres egne restriktioner, der ligger uden for offentlig ret. De fleste pantebreve indeholder en udlejningsklausul (huurbeding) baseret på artikel 3:264 i den borgerlige lovbog, hvorefter ejendommen ikke må udlejes uden långivers samtykke; erhvervsmæssig korttidsudlejning er normalt omfattet af denne klausul, og misligholdelse er et grundlag for långiver at handle. Husforsikring er den anden fælde: mange bygnings- og indboforsikringer udelukker skader forårsaget af betalende gæster eller kræver anmeldelse af erhvervsmæssig brug, så et krav efter en dårlig weekend kan afvises netop, når det er relevant.

I en lejlighedsbygning afgør delingsdokumentet og foreningens regler, om korttidsudlejning overhovedet er tilladt, og foreningen kan håndhæve sine egne regler uafhængigt af kommunen. Denne ordning er beskrevet separat i vores artikel om korttidsudlejning og grundejerforeningen . Rækkefølgen, der skal kontrolleres, er: først delingsdokumentet og foreningens regler, derefter den kommunale vedtægt og omgivelsesplanen, derefter realkreditlånet og forsikringen. Enhver af dem kan gøre planen umulig.

Turistskat og indkomst

Kommuner kan opkræve turistskat på overnatninger foretaget af personer, der ikke er registrerede som beboere, og det er normalt den person, der udbyder indkvarteringen, der skal betale skat, uanset om platformen opkræver den eller ej. Satser og regler varierer fra kommune til kommune og fastsættes årligt i den lokale skatteforordning, så få dem fra kommunen selv. Den indkomst, du modtager, og spørgsmålet om, hvorvidt udlejningsaktivitet overgår i en virksomhed eller pålægges moms, er et spørgsmål for en skatterådgiver; vi yder ikke skatterådgivning og vil henvise dig til en, hvis sagen kræver det. Hvad vi understreger, er, at skatteforholdene og boligrettens forhold er uafhængige: Betaling af turistskat gør ikke en ulovlig udlejning lovlig, og et registreringsnummer afgør ikke din skattesituation.

Hvad skal du tjekke, før du lister

Start med adressen i stedet for platformen. Slå kommunens gældende boligregulativ op, og find ud af, om der kræves et registreringsnummer, en anmeldelse og en tilladelse, og hvad det maksimale antal nætter og gæster er. Tjek derefter boligplanen for stedet. Læs derefter dine egne dokumenter: lejekontrakten, hvis du lejer, delings- og samejereglerne, hvis du ejer en lejlighed, pantebrevet og forsikringen. Først derefter giver det mening at oprette en annonce.

Gem optegnelser fra starten. Notér hver udlejning, gem de meddelelser, du har indsendt, og gem den korrespondance, hvori tilladelsen blev givet. Hvis der sker håndhævelse, er det denne fil, der afgør sagen, fordi tvisten næsten altid handler om, hvor mange nætter der blev udlejet, og af hvem. Og hvis du modtager en rapport om fund, en påtænkt beslutning eller en bøde, skal du reagere inden for den angivne frist og indhente rådgivning, før du forklarer noget: en administrativ bøde af denne art er en straffende sanktion, og kommunen skal bevise sin sag.

Law & More rådgiver ejere, lejere, investorer og grundejerforeninger om regler for korttidsleje i Holland: boligforordningen og registrerings- og tilladelsesordningen, ejendommens planlægningsmæssige situation, indsigelser og klager over bøder og tvangspåbud samt tvister med udlejere eller foreninger. Hvis du ønsker din situation gennemgået, før du udlejer, eller hvis du har været konfronteret med håndhævelse, kan vores ejendomsret hold på Law & More hjælper gerne.

Hvordan Law & More kan hjælpe dig med dette, er forklaret på vores ejendomsadvokat .