De fem dyreste fejl i hollandsk byggelovgivning

De fem dyreste fejl i hollandsk byggelovgivning er alle konsekvenser af de samme to reformer. Siden 1. januar 2024 har Omgevingswet (miljø- og planlægningsloven) erstattet det tilladelsessystem, som de fleste retningslinjer stadig beskriver, og Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (loven om bygningskvalitetssikring) har omstødt entreprenørens ansvar for mangler, der ikke blev opdaget ved aflevering. Ved at arbejde ud fra antagelser om tilladelser, ansvar, advarsler, forsikring og tvistbilæggelse fra før 2024 løber projekter ind i problemer.

De fejl i den hollandske byggelovgivning, der er beskrevet nedenfor, følger alle af dette. Denne artikel beskriver, hvor lovgivningen står nu, og hvad man kan gøre anderledes. Den er skrevet til bygherrer, entreprenører, bygherrer og internationale parter, der bygger i Holland, og den forudsætter ingen kendskab til det hollandske system.

Hvad ændrede sig den 1. januar 2024, og hvorfor det er vigtigt

To reformer trådte i kraft samme dag. Omgivelseswet konsoliderede omkring 26 tidligere love, herunder Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet ruimtelijke ordening, Waterwet og Wet natuurbescherming, til ét enkelt system for det fysiske miljø. Samme dato blev Bouwbesluit 2012 erstattet af Besluit bouwwerken leefomgeving, som nu indeholder de tekniske bygningskrav. Enhver kilde, der fortæller dig, at du skal anvende Wabo, Bouwbesluit 2012 eller Wet natuurbescherming, beskriver en lov, der ikke længere gælder.

Samtidig ændrede Wet kwaliteitsborging voor het bouwen reglerne for kontraktindgåelse af arbejder i bog 7 i Burgerlijk Wetboek (borgerloven) og indførte privat kvalitetssikring for den klasse af byggearbejder med den laveste konsekvens, startende med nybyggeri og med separat renovering. I henhold til dette system erstattes den kommunale tekniske vurdering af en anmeldelse og af tilsyn fra en uafhængig kvalitetsborger, som ved færdiggørelsen skal erklære, at arbejdet overholder de tekniske regler.

De to reformer interagerer. Tilladelsesruten bestemmer, hvad du må bygge; de ​​privatretlige ændringer bestemmer, hvem der betaler, når det viser sig at være defekt. Kontrakter udarbejdet efter den ældre model er stadig i omløb, og standardbetingelserne skulle bringes i overensstemmelse, som offentliggørelsen af ​​en ændret version af UAV 2012 i februar 2025 viser. At kontrollere, hvilken version af hvilket sæt betingelser der gælder for din kontrakt, er nu et spørgsmål af første orden snarere end en formalitet.

Fejl nummer et: Behandling af miljøtilladelsen som én enkelt godkendelse

I henhold til Omgevingswet er den gamle integrerede byggetilladelse blevet opdelt. Et byggeprojekt kan kræve en teknisk byggetilladelse, en omgivelsesplan-aktivitetstilladelse til brug af stedet eller begge dele, og de to vurderes ud fra forskellige kriterier af potentielt forskellige myndigheder. Det er fuldt ud muligt at have det ene og mangle det andet, og først opdage manglen, når håndhævelsen træder i kraft.

Ud over disse kan et projekt kræve tilladelse til en vandrelateret aktivitet, til en aktivitet, der påvirker et beskyttet naturområde eller en beskyttet art, til arbejde på et fredet monument eller til en driftstilladelse fra kommunen. Hver procedure og behandlingstid har sin egen, og standardforberedelsesproceduren gælder for de mere komplekse ansøgninger med en væsentligt længere lovpligtig beslutningsperiode end den almindelige rute. Det er ved at indbygge tilladelsesstrategien i programmet i stedet for at behandle den som et administrativt skridt før starten på stedet, at tidsplanen holdes realistisk. Vores artikel om miljøtilladelsen i henhold til miljø- og planloven beskriver ruterne og beslutningsfristerne.

Konsekvenserne af at bygge uden den rette tilladelse er i de fleste tilfælde administrative snarere end strafferetlige, og det er netop derfor, de undervurderes. Den kompetente myndighed kan pålægge arbejdet at stoppe, pålægge et påbud om tvangsbøde for hver dag eller hver overtrædelse, pålægge en administrativ bøde og kræve, at det ulovlige arbejde fortrydes. Bødeniveauer og tvangsbøder fastsættes fra sag til sag af den håndhævende myndighed inden for lovbestemte maksima, så ethvert offentliggjort interval er upålideligt; det, der er forudsigeligt, er, at omkostningerne ved nedrivning og forsinkelse overstiger omkostningerne ved tilladelsen med en størrelsesorden.

Legalisering efter omstændighederne er nogle gange mulig, og en myndighed er generelt forpligtet til at overveje det, før den håndhæver det, men det er ikke en rettighed. Hvis aktiviteten ikke passer ind i omgivelsesplanen, vil svaret normalt være nej.

Fejl to: at underskrive standardbetingelser uden at læse, hvad de gør

Hollandsk byggeri kører på standardiserede betingelser snarere end skræddersyede tegninger, og valget mellem dem fordeler risikoen, før en enkelt klausul forhandles. UAV'en, de ensartede administrative betingelser for udførelse af arbejdet, passer til den traditionelle model, hvor ordregiveren leverer designet, og entreprenøren udfører det. UAV-GC, betingelserne for integrerede kontrakter, passer til design og byggeri, hvor entreprenøren også tager ansvar for designet og måles i forhold til ydelseskrav snarere end i forhold til tegninger.

Tre konsekvenser følger af dette valg. Under den traditionelle model bærer ordregiveren risikoen for fejl og mangler i det leverede design, og entreprenørens advarselspligt er ordregiverens primære beskyttelse. Under den integrerede model bærer entreprenøren designrisikoen, hvilket afspejles i prisen og i niveauet af den erhvervsansvarsdækning, som entreprenøren skal have. Og mekanismen for variationer er forskellig: I den traditionelle model er en variation en formel instruktion, i den integrerede model vurderes den i forhold til ydelsesspecifikationen, hvilket er der, hvor tvister om, hvorvidt noget overhovedet var en variation, har tendens til at opstå.

Ingen af ​​vilkårene gælder af sig selv. De skal erklæres gældende og udleveres, og hvor de anvendes som generelle vilkår og betingelser, gælder de almindelige hollandske regler om urimeligt byrdefulde klausuler for den modpart, der er berettiget til at påberåbe sig dem. Vores note om generelle vilkår og betingelser forklarer, hvornår et sæt kan tilsidesættes, og vores vejledning til entreprisekontrakten dækker den grundlæggende struktur.

Den mest almindelige praktiske fejl er inkonsistens. En kontrakt, der erklærer dronen for anvendelig, derefter tilføjer en liste over ændringer udarbejdet til en anden ordning og endelig vedhæfter en specifikation, der indeholder sin egen prioritetsklausul, giver tre svar på det samme spørgsmål. Fastsæt prioritetsrækkefølgen i selve kontrakten på ét sted, og sørg for, at fristerne for meddelelser, ændringer og krav i de ændrede betingelser er dem, som dit projektteam rent faktisk arbejder efter.

Fejl tre: Antagelsen om levering ophører med entreprenørens ansvar

Det er den ændring, der rammer de fleste. Den gamle standard var, at entreprenøren ved levering var fritaget for ansvar for mangler, som ordregiveren med rimelighed burde have opdaget på det tidspunkt. Siden 1. januar 2024 er situationen i henhold til artikel 7:758, stk. 4, i den borgerlige lovbog den modsatte: entreprenøren forbliver ansvarlig for mangler, der ikke blev opdaget ved levering, medmindre disse mangler ikke kan tilskrives ham. Byrden er flyttet.

Parterne kan fravige denne regel, men ikke tilfældigt. Fravigelsen skal være udtrykkeligt aftalt i kontrakten, og hvor principalen ikke handler som led i udøvelsen af ​​et erhverv eller forretning, kan reglen slet ikke udelukkes. I en kontrakt mellem virksomheder er det ikke tilstrækkeligt at underkende udelukkelsen i de generelle betingelser; det skal være en bestemmelse, som parterne faktisk har nævnt. Det var netop dette, der gjorde den ældre formulering af standardbetingelserne ubrugelig, og det foranledigede den ændrede version, der blev offentliggjort i februar 2025.

Med samme lov blev der indført yderligere tre privatretlige ændringer. Entreprenørens pligt til at advare om mangler i designet, materialerne eller instruktionerne fra ordregiveren skal nu gives skriftligt og utvetydigt med en forklaring af konsekvenserne, og denne pligt gælder for både eksisterende og nye kontrakter. For arbejde udført for en forbruger skal entreprenøren skriftligt informere klienten om den gældende forsikrings- eller garantidækning. Og forbrugerens ret til at tilbageholde de sidste fem procent af prisen er blevet strammet, således at entreprenøren aktivt skal sætte klienten i stand til at gøre den gældende, og enhver erstatningssikkerhed skal være tilsvarende.

I praksis betyder dette, at begge sider har brug for bedre registreringer. En entreprenør, der advarede mundtligt på et byggepladsmøde, har siden 2024 slet ikke advaret. En ordregiver, der accepterer levering uden en dokumenteret inspektion, er i en stærkere position end før, men skal stadig klage rettidigt, når en mangel opstår. Vores artikler om konstruktionsfejl og ansvar samt om tidsfristen for skjulte mangler beskriver, hvordan fristerne forløber, og vores vejledning om, hvad man skal gøre, når en entreprenør leverer dårligt arbejde, dækker de praktiske trin.

Fejl fire: At lade forsikring og sikkerhed ligge til sidst

Forsikring i hollandsk byggeri er arrangeret omkring arbejdet snarere end omkring parterne, og hullerne opstår i sømmene. All risks-dækningen i byggeriet beskytter arbejdet, materialerne og de midlertidige faciliteter mod fysisk skade under byggeriet og tegnes normalt af ordregiveren eller hovedentreprenøren på vegne af alle involverede parter. Den dækker ikke defekt arbejde som sådan: den dækker skader, og omkostningerne ved at udbedre den mangel, der forårsagede den, er typisk udelukket.

Dette hul lukkes af en erhvervsansvarsdækning for designere og entreprenører, samt af en almindelig ansvarsdækning for skader på tredjeparter og deres ejendom. Hvor entreprenøren bærer designansvaret i henhold til en integreret kontrakt, er en erhvervsansvarsdækning på et niveau, der matcher projektet, ikke valgfri, og kontrakten bør specificere forsikringssummen, den periode, hvor dækningen skal opretholdes efter færdiggørelsen, og forpligtelsen til at fremlægge dokumentation herfor.

Dækning af skjulte mangler og forsinkelse i opstart findes og er værd at overveje ved større projekter, men de er tegnet i kontrakten, så forsikringsselskabet vil gerne se den ansvarsordning, I rent faktisk har aftalt. Dette er endnu en grund til ikke at overlade afvigelsen fra den lovpligtige ansvarsregel til en sen forhandling: det ændrer den risiko, forsikringsselskabet bliver bedt om at tage.

Sikkerhed er den anden halvdel af billedet. En bankgaranti, en moderselskabsgaranti eller en fastholdelsesordning er det, der gør en ansvarsordning værd, hvis modparten bliver insolvent, og insolvens i byggeriet er ikke sjældent. Aftal instrumentet, dets ordlyd og dets udløbsdato samtidig med ansvarsklausulen, ikke bagefter.

Fejl fem: Valg af det forkerte forum, eller slet intet forum

Byggetvister i Holland er ikke som standard sager for de almindelige domstole. Standardbetingelserne henviser tvister til voldgift ved Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, det specialiserede voldgiftsinstitut inden for byggeri, hvis voldgiftsmænd er advokater og tekniske eksperter. Det er normalt en fordel: voldgiftsretten forstår sagen og kan udpege sin egen ekspert. Det er også en forpligtelse, fordi en voldgiftsklausul udelukker den almindelige domstol, og en kendelse kun kan tilsidesættes af snævre grunde.

De praktiske fejl er af to slags. Den første er at aftale en voldgiftsklausul uden at vide det, fordi den er en del af standardbetingelser, der blev erklæret gældende i en købsordre. Den anden er at aftale modstridende klausuler i en kæde af kontrakter, således at hovedkontrakten går til voldgift, og underkontrakterne går til retten, hvilket gør det umuligt at samle parterne i én procedure og skaber risiko for inkonsistente resultater vedrørende det samme tekniske spørgsmål. Juster tvistbilæggelsesklausulerne nedad i kæden, eller accepter, at du vil føre retssag om den samme mangel to gange.

Uanset hvilket forum der anvendes, er det hurtigste instrument ofte den midlertidige foranstaltning. En kort procedure for voldgiftsmanden eller retten i en foreløbig sag kan sikre betaling, ophæve en suspension af arbejdet eller påtvinge adgang til stedet inden for få uger, og den bilægger ofte den underliggende tvist. Ekspertvurdering og mægling har deres plads, især hvor parterne skal fortsætte med at arbejde sammen, men de har brug for en klausul, der angiver, hvad der sker, hvis de mislykkes.

Et par ord om standardfristerne for klager. Både vilkårene og den borgerlige lovbog indeholder frister for at protestere over mangler og for at fremsætte krav, og de er korte. En mangel, der opdages og derefter drøftes uformelt i seks måneder, er en mangel, der muligvis ikke længere kan retsforfølges. Indsend klagen skriftligt den dag, du opdager den, og forbehold dig udtrykkeligt dine rettigheder; det alene sikrer flere krav end noget andet enkelt skridt.

Miljø- og jordforhold: den risiko, der sjældent fordeles korrekt

Siden Omgevingswet trådte i kraft, findes reglerne om jord, vand, støj, emissioner og beskyttet natur i vid udstrækning i denne lov og i dekreterne i henhold til den, primært Besluit activiteiten leefgeving og Besluit kwaliteit leefgeving, sammen med den kommunale miljøplan. Wet milieubeheer eksisterer stadig, men har et snævrere anvendelsesområde, end den havde. Det praktiske punkt for et projekt er, at de gældende regler for et specifikt område nu i høj grad afhænger af den lokale miljøplan, som varierer fra kommune til kommune og stadig er under udvikling i mange af dem i overgangsperioden.

Forurenet jord, ueksploderet ammunition, arkæologiske fund og beskyttede arter er de klassiske årsager til forsinkelser, og kontrakten angiver sjældent tydeligt, hvem der bærer dem. Under traditionelle forhold giver jordforhold, der afviger fra, hvad entreprenøren med rimelighed kunne have forventet, generelt ret til yderligere betaling og tid; under integrerede kontrakter afhænger fordelingen af ​​den risikoplan, parterne har aftalt, og en ufuldstændig tidsplan fører som standard til en tvist. En undersøgelse af stedet før kontrakten er billigere end den efterfølgende diskussion, og resultaterne bør være et bilag til kontrakten med en udtrykkelig erklæring om, hvem der bærer, hvad der blev og ikke blev afsløret.

Kvælstofaflejring er fortsat den begrænsning, der stopper projekter fuldstændigt snarere end at forsinke dem. Hvor et projekt kan påvirke et beskyttet Natura 2000-område, kræves en vurdering, og samtykke kan nægtes. Dette er et område, hvor retspraksis har ændret sig gentagne gange, så en vurdering udarbejdet for et tidligere projekt er ikke en pålidelig vejledning til et nuværende. Søg specialiseret økologisk og juridisk rådgivning i gennemførlighedsfasen, ikke efter designet er fastlagt.

Hvor arbejdet påvirker naboejendomme, gælder den almindelige erstatningsret og de specifikke regler om gener og nedsynkning ud over tilladelsen. En tilladelse er ikke en licens til at forårsage skade: den autoriserer aktiviteten i henhold til offentlig ret og lader det privatretlige ansvar over for naboer være fuldstændig intakt. Vores artikel om fundamentskader omhandler den dyreste version af dette problem.

Hvem svarer for hvad i kæden

En ordregiver har kontrakt med en hovedentreprenør, hovedentreprenøren med underentreprenører, og designet ligger hos en arkitekt eller et ingeniørfirma, der kan være engageret af begge. Når noget fejler, er hvert af disse forhold underlagt sin egen kontrakt, og der er ingen generel regel om, at ansvar automatisk går ned i kæden.

Ordregiverens krav ligger normalt mod dennes egen kontraktpart, hvilket betyder, at hovedentreprenøren står til ansvar for de underentreprenørers præstationer, som denne har engageret. Hovedentreprenøren skal derefter videreføre kravet i henhold til underentreprisen, og det fungerer kun, hvis underentreprisen afspejler hovedkontrakten i omfang, opsigelsesfrister og ansvarsbegrænsning. Et back-to-back-gældsproblem, hvor hovedentreprenøren skylder mere, end den kan inddrive, er en af ​​de dyreste tegnefejl i byggeriet, og den er usynlig, indtil der ankommer et krav.

Designere er normalt engageret på deres egne professionelle vilkår, som typisk begrænser ansvaret med henvisning til honoraret og forkorter kravsperioden. Om dette loft kan håndhæves over for en principal, der har lidt et langt større tab, afhænger af omstændighederne, og en alvorlig fejl kan omgå en forældelsesklausul. Hvor den samme mangel involverer både design og udførelse, kan man forvente en diskussion om fordeling, og forvent, at den løses ved ekspertudsagn snarere end ved kontraktteksten. Vores artikel om mangler i nybyggede boliger viser, hvordan disse argumenter fungerer i praksis, og købere af nybyggede ejendomme bør også læse vores vejledning om lejlighedsrettigheder og ejerforeningen , som er der, hvor ansvaret for en fælles bygning faktisk ligger.

Hvad skal du gøre, før du underskriver

Fire kontroller tegner sig for størstedelen af ​​den undgåelige risiko. Fastlæg hvilke samtykker projektet har brug for i henhold til Omgevingswet, og hvem der ansøger om hver enkelt, og angiv beslutningsfristerne i programmet. Fastlæg hvilket sæt standardbetingelser der gælder, i hvilken version, og læs ændringsplanen i forhold til den for interne modstridelser. Fastlæg, hvad kontrakten siger om ansvar for mangler, der ikke opdages ved levering, og om enhver afvigelse fra lovreglen er aftalt udtrykkeligt og kan håndhæves. Og fastlæg, at tvistbilæggelsesklausulerne i hovedkontrakten og i underkontrakterne peger på samme forum.

Derefter skal du opsætte projektet, så papirarbejdet er tilgængeligt, når det er nødvendigt: skriftlige advarsler, skriftlige ændringsinstruktioner, skriftlige klager, en leveringsrapport og en færdiggørelsesfil. Hollandske byggetvister afgøres på baggrund af dokumenter, og den part med den bedste historik vinder normalt pointtavlen, uanset hvem der havde ret på stedet.

Hvordan Law & More kan hjælpe

Law & More rådgiver bygherrer, bygherrer, entreprenører og underentreprenører om hollandsk byggeret og om at undgå de ovennævnte fejl i hollandsk byggeret. Vi gennemgår og udarbejder entreprisekontrakter og ændringer til standardbetingelserne, rådgiver om tilladelsesvejen i henhold til miljø- og planlægningsloven, behandler ansvars- og mangelskrav efter levering og agerer i voldgiftssager for den specialiserede byggeret og i foreløbige retssager. Vi arbejder på engelsk og flere andre sprog for internationale parter, der bygger i Holland. Vores praktiske vejledning til sektoren er samlet i vores artikel om Hollandsk byggelovgivning for bygherrer og entreprenører og i vores Hollandske vejledninger til fast ejendomsret. Fortæl os om din situationVi giver dig besked om dine muligheder inden for én arbejdsdag.

Hvordan Law & More kan hjælpe dig med dette, er forklaret på vores ejendomsadvokat .