VvE og lejlighedsrettigheder i Holland: regler, omkostninger og tvister

Hvis du køber en lejlighed i Holland, køber du ikke en separat bygning, men en lejlighedsret (appartementsrecht), og med den obligatorisk medlemskab af ejerforeningen (Vereniging van Eigenaars, VvE). Du kan ikke forlade foreningen, mens du ejer lejligheden, og dens beslutninger er bindende for dig, selvom du har stemt imod dem.

Delingsskødet fastsætter reglerne: hvilke dele af bygningen er dine, hvilke er fælles, hvor mange stemmer du har, og hvilken andel af omkostningerne du betaler. Nedenfor forklarer vi, hvordan systemet fungerer, hvordan beslutninger træffes og anfægtes, og hvad du bør kontrollere, før du køber, ændrer eller udlejer din lejlighed.

Hvad ejer man egentlig med en lejlighed?

En lejlighedsret er en andel i hele bygningen og grunden kombineret med eneretten til at bruge en bestemt del som en selvstændig enhed (artikel 5:106 i den hollandske borgerlige lovbog). Andelen kan også omfatte eksklusiv brug af grund, såsom en have eller en parkeringsplads.

Du er derfor medejer af hele komplekset, inklusive tag, fundamenter, facade, trappeopgang og elevator, i det forhold, der er fastsat i skødet, mens kun du må bruge lejligheden bag din hoveddør. Derfor er beslutninger om bygningen kollektive, og du kan ikke forlade foreningen, mens du beholder lejligheden.

Hvad bestemmer delingsskødet og tegningen?

Delingen oprettes ved en notarial delingsaftale (akte van splitsing), der registreres i tinglysningskontorets (Kadasters) offentlige registre. Skødet skal ledsages af en delingstegning (splitsingstekening), der viser grænserne for hver enkelt del (artikel 5:109 BW), og skal indeholde et sæt faste elementer, herunder foreningens vedtægter (artikel 5:111 BW).

Tilsammen trækker disse dokumenter grænsen mellem private og fællesarealer. Denne grænse er den mest almindelige kilde til tvister, fordi den afgør, hvem der betaler. Hvis en utæt vinduesramme er en fællesdel, betaler foreningen for reparationen; hvis det er privat, betaler du.

Dokumenterne fortolkes objektivt. Da købere og långivere er afhængige af de offentlige registre, er det, der tæller, hvad dokumenterne formidler til en ekstern læser, ikke hvad de oprindelige parter havde til hensigt. Hvis skødet og tegningen modsiger hinanden, har ingen af ​​dem automatisk forrang. Retten afvejer detaljeringsgraden i hvert dokument, hvad dokumenterne afslører om intentionen bag delingen, og rimeligheden af ​​resultatet (Højesteret, 1. november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Hvor går grænsen normalt?

Tabellen nedenfor viser den sædvanlige opdeling. Dit eget skøde og tegning har altid forrang.

Hvilke regler gælder for din bygning?

Skødet skal indeholde bestemmelser, der blandt andet dækker de omkostninger, som ejerne bærer i fællesskab, årsregnskaber og bidrag, brug, administration og vedligeholdelse af fællesarealer, forsikring og foreningens vedtægter (artikel 5:112 BW). I praksis erklærer skødet en standardmodel (modelreglement) gældende og oplister eventuelle afvigelser.

Flere generationer af modelregulativer er i brug, herunder dem fra 1973, 1983, 1992, 2006 og 2017, samt en model for små foreninger og modeller for underafdelinger. Hvilken der gælder for dig, følger af din handling, og det har betydning. Ældre modeller kræver et quorum for beslutninger, mens 2006- og 2017-modellerne droppede dette for almindelige flertalsafgørelser, og 2017-modellen indeholder allerede regler om ladestandere.

Under regulativerne findes husordenen (huishoudelijk reglement), som er vedtaget af generalforsamlingen. Den er en del af den daglige praksis, men må ikke være i strid med skødet eller loven. En bestemmelse, der gør det, er ugyldig.

Hvorfor kan du ikke forlade VvE?

Foreningen oprettes automatisk, når bygningen opdeles. Det er en juridisk person med egne aktiver, bankkonto og gæld, registreret hos Handelskammeret (KvK).

Dens opgave er at forvalte fællesarealerne og opretholde en reservefond (artikel 5:126 i BW). Den kan repræsentere ejerne i og uden for retten og inddrive, hvad ejerne skylder hinanden i henhold til skødet.

Medlemskab er knyttet til lejlighedsretten. Du melder dig ikke ind, du kan ikke opsige lejligheden, og når du sælger, overgår dit medlemskab til køberen. Den eneste udvej er at sælge lejligheden. I en blandet forening, hvor et boligselskab eller en investor ejer en del af lejlighederne, kan ét medlem besidde en afgørende andel af stemmerne.

Hvordan træffer generalforsamlingen beslutninger?

Generalforsamlingen er foreningens højeste organ, og de fleste beslutninger kræver et simpelt flertal af de afgivne stemmer. Hvor mange stemmer du har, afhænger af skødet, ikke af princippet om én lejlighed, én stemme.

Reglerne for mødet og dets beslutninger findes i artikel 5:124 til 5:135 i BW og i vedtægterne. Mødet skal afholdes mindst én gang om året for at godkende regnskab, budget og bidrag. Det indkaldes af bestyrelsen eller formanden, og ejerne kan selv anmode om et møde, hvis vedtægterne tillader det.

Ejernes andele er lige store, medmindre der i skødet er fastsat et andet forhold, og hvis det er tilfældet, skal skødet angive grundlaget for det (artikel 5:113 i BW). Denne brøkdel (breukdeel) bestemmer både dine stemmer og din andel af omkostningerne.

Ældre bestemmelser kræver et beslutningsdygtigt antal stemmer: Hvis færre end halvdelen af ​​stemmerne er repræsenteret, kan der ikke træffes nogen gyldig beslutning, og der skal indkaldes til et andet møde. På det andet møde kan det samme forslag normalt vedtages, men få ejere deltager, nogle gange med et højere flertal. Beslutninger uden for et møde kræver enstemmighed (artikel 5:128 i BW).

Ændring af delingsskødet kræver altid en notarialbekræftelse (artikel 5:139 i BW). Det kan gøres af alle ejere i fællesskab eller, hvis vedtægterne tillader det, af foreningen på grundlag af en generalforsamlingsbeslutning med et flertal på mindst fire femtedele af stemmerne. Realkreditinstitutter skal i princippet give deres samtykke.

Kan mødet afholdes online?

Kun hvis dine regler tillader det for nu. Lovgivning om digitale generalforsamlinger for private juridiske personer vil tillade fuldt digitale eller hybride møder uden forudgående tilladelse i skødet, men kun fra en dato fastsat ved kongelig anordning, så tjek dine regler og Staatsblad, før du indkalder online.

Hvad gør bestyrelsen og administratoren?

Bestyrelsen udfører generalforsamlingens beslutninger og repræsenterer foreningen; den fastsætter ikke politik. Den udpeges og afskediges af generalforsamlingen (artikel 5:131 i BW). I en lille bygning består bestyrelsen normalt af en eller to ejere, der udfører arbejdet i deres fritid.

Større foreninger ansætter ofte en professionel administrator (VvE-beheerder) til at føre regnskab, opkræve bidrag og forberede møder. Administratoren er en entreprenør med kun de beføjelser, som dens administrationsaftale giver den, og den er ansvarlig over for foreningen, ikke over for dig personligt.

Hvad skal foreningen afsætte til vedligeholdelse?

Enhver forening skal opretholde en reservefond til udgifter ud over de almindelige årlige udgifter (artikel 5:126 i BW). Siden loven om forbedring af ejerforeningers funktion (Wet verbetering functioneren VvE) trådte i kraft den 1. januar 2018, er denne pligt blevet konkret.

For bygninger, der helt eller delvist anvendes til bolig, skal det årlige bidrag til reservefonden mindst svare til det beløb, der følger af en flerårig vedligeholdelsesplan, eller, hvis der ikke findes en plan, 0.5 procent af genopbygningsværdien i bygningsforsikringen. Reserven skal opbevares på en separat konto i foreningens navn, medmindre generalforsamlingen beslutter andet med et stort flertal.

Den flerårige vedligeholdelsesplan (meerjarenonderhoudsplan, MJOP) skal dække mindst ti år og opdateres mindst hvert femte år. Den beskriver den forventede vedligeholdelse, reparationer og fornyelser samt deres omkostninger. For en køber er det den bedste indikator for, om en forening er sund. Den samme lov gav foreninger en udtrykkelig beføjelse til at optage lån, medmindre reglerne udelukker det.

Skal du betale servicegebyrerne?

Ja. Bidragene fastsættes hvert år af generalforsamlingen på baggrund af et budget og er en gæld, du skylder foreningen. Hvis du er uenig i dem, skal du anfægte afgørelsen; du kan ikke blot tilbageholde betalingen, og modregning er generelt ikke mulig.

Forsinket betaling medfører lovpligtig rente, inkassoomkostninger og om nødvendigt retssag. Med en retsafgørelse kan foreningen beslaglægge dine aktiver, herunder lejligheden.

Når en lejlighed sælges, hæfter den nye ejer solidarisk med sælgeren for de skyldige bidrag for det indeværende og det foregående regnskabsår (artikel 5:122 i BW). Notaren anmoder derfor normalt bestyrelsen om en opgørelse over restancer og betaler disse af købesummen. Hvis det ikke sker, bærer køberen risikoen.

Ejere hæfter også for foreningens gæld, der er opstået, mens de var ejere, hver i forhold til sin andel (artikel 5:113 i BW). Hvis foreningen ikke kan betale en entreprenør, kan entreprenøren derfor henvende sig til de enkelte ejere for at få deres andel.

Hvilke ændringer kræver foreningens samtykke?

Inde i din lejlighed har du stor frihed, men den er ikke ubegrænset. Reglerne kan indeholde regler om brug, forvaltning og vedligeholdelse af de private dele (artikel 5:112 i BW), og det gør de normalt. Alt, der påvirker strukturen, facaden, taget eller en fælles installation, kræver en beslutning på mødet.

To typer af ændringer forårsager flest tvister.

• Hårdt gulv. Det bærende gulv er en fælles del, og gulvbelægningen er privat, men støjen når dine naboer. De fleste regler eller husregler forbyder enten hårde gulve uden tilladelse eller kræver et minimumsniveau af trinlydsisolering. Hvis du lægger parket eller fliser uden at kontrollere, risikerer du et påbud om at fjerne dem.
• Altaner, tagterrasser og facader. Altanvinduer, markiser, klimaanlæg, balustrader og tunge terrasser påvirker alle en fællesareal, selv hvor du har eneret til at bruge det. De kræver mødets samtykke, ofte på betingelser om udseende og fremtidig vedligeholdelse.

Hvis der kræves samtykke, og foreningen afviser det uden rimelig grund, kan du anmode om en erstatningstilladelse hos byretten (kantonrechter) (artikel 5:121 i BW). Retten undersøger, om foreningen havde rimelig grund til at afvise. Den har en tendens til at give foreningen ret, hvis ejeren har givet for få oplysninger, så en anmodning med tegninger og en statikerudtalelse styrker din position.

Kan du udleje din lejlighed eller tilbyde den til korte ophold?

Det er normalt tilladt at udleje din lejlighed til en husstand på en almindelig lejekontrakt. Reglerne kræver normalt, at du informerer beboerforeningen og får beboeren til at underskrive en erklæring om accept af skødet, regulativet og husordenen, så disse binder beboeren direkte.

Korttidsudlejning og ferieudlejning er forskellige. Skøder og bestemmelser begrænser ofte en lejlighed til beboelse og forbyder dens brug som gæstehus, pensionat eller værelsesudlejning. Gentagne betalte korte ophold behandles generelt som erhvervsmæssig brug snarere end beboelse og falder derfor uden for en klausul om beboelse, selvom ferieudlejning ikke er nævnt.

Kommunale regler gælder oveni dette. AmsterdamFerieudlejning kræver en tilladelse og et registreringsnummer, hvert ophold skal anmeldes til kommunen, og det maksimale antal er tredive nætter om året. Siden april 2026 er det maksimale antal nætter om året femten i udpegede dele af Centrum-distriktet og De Pijp.

In EindhovenUdlejning af værelser og opdeling af en bolig kræver en tilladelse i henhold til den kommunale miljøplan (omgivelsesplan). Disse ordninger ændres ofte, og en kommunal tilladelse tilsidesætter aldrig et forbud i skødet.

Hvordan kan du gøre bygningen mere bæredygtig?

Næsten alle bæredygtighedstiltag berører en fælles del: solpaneler på taget, en varmepumpe på facaden, isolering af en fælles væg eller et ladepunkt på bygningens elektriske kapacitet. Beslutningen tilhører derfor generalforsamlingen, hvor det flertal, som din skøde og modelreglementer foreskriver, er fastsat.

Ældre regler kræver ofte kvalificeret flertal, nogle gange med et quorum, for udgifter over et fastsat beløb eller til fornyelse snarere end vedligeholdelse. Sæt punktet på dagsordenen med et omkostningsberegnet forslag og en finansieringsplan, og tjek, hvad foreningens lån (artikel 5:126 i BW) og tilskud kan dække. Et lovforslag fra 2026 om at fremskynde bæredygtighed og vedligeholdelse i ejerforeninger, som ville tillade sådanne beslutninger ved simpelt flertal, har været i offentlig høring, men er endnu ikke lov.

Hvordan anfægter man en generalforsamlingsbeslutning?

Du skal anmode byretten om at ophæve afgørelsen inden for en måned efter den dag, hvor du fik eller kunne have fået kendskab til den (artikel 5:130 i BW). Denne frist er kort og streng.

Hollandsk lov skelner mellem to typer mangelfulde afgørelser. En afgørelse, der er i strid med loven eller delingsdokumentet, er ugyldig: den har ingen retsvirkning, og der gælder ingen frist. En afgørelse, der er truffet i strid med en processuel regel, eller en afgørelse, der er uacceptabel i henhold til rimeligheds- og retfærdighedsstandarder, kan omstødes: den står ved magt, indtil retten ophæver den.

Ejere, der venter på referatet, eller som først forsøger at forhandle med bestyrelsen, mister regelmæssigt deres ret til at anfægte en afgørelse, der kan omstødes. Hvis du er i tvivl, indgiv ansøgningen inden for måneden og forhandl sideløbende.

Hvordan genopliver man en sovende VvE?

Mange foreninger i mindre, ældre bygninger eksisterer kun på papiret: ingen bestyrelse, ingen møder, ingen regnskaber, ingen reservefond. En sådan inaktiv forening (slapende VvE) overtræder artikel 5:126 i BW og forårsager problemer, når en lejlighed sælges eller omlægges.

• Indhent delingsskødet og tegningen fra Kadaster, og fastslå hvilke modelregler, der gælder.
• Indkald til generalforsamling som foreskrevet i bestemmelserne og skriv protokol; uden bestyrelse kan ejerne normalt selv indkalde.
• Udnævn en bestyrelse, registrer foreningen hos KvK, og åbn en bankkonto og en separat reservekonto i dens navn.
• Tjek bygningsforsikringen i forhold til genopbygningsværdien, udarbejd en vedligeholdelsesplan og fastsæt bidragene i overensstemmelse hermed.

Hvis en medejer nægter at samarbejde, kan disse forpligtelser håndhæves gennem byretten.

Hvad skal du som køber eller ejer kontrollere?

Bed sælger og foreningen om de vigtigste dokumenter i god tid, inden du underskriver, og læs dem. Delingsskødet og foreningens tilstand er lige så vigtige som selve lejlighedens stand.

• Delings- og tegningsskødet og de gældende modelbestemmelser; tjek skellet mellem private og fællesarealer.
• Brugsbegrænsninger: Kun til beboelse, forbud mod udlejning af værelser eller kortvarige ophold samt regler for kæledyr, gulvbelægning og ombygninger.
• Husordenen og referaterne fra de sidste tre møder, som er den hurtigste test på, om foreningen fungerer.
• Regnskabet, budgettet, reservefondens saldo og om den opbevares på en separat konto.
• Vedligeholdelsesplanen: dens dato, den dækkede periode og om bidragene matcher den. Et lavt bidrag med en tynd reserve er en udskudt regning.
• Beslutninger om større arbejder, særlige afgifter eller lån, der vil være bindende for dig efter overdragelsen.
• En erklæring fra bestyrelsen om restancer og bekræftelse af, at notaren vil afregne dem ved afslutningen (artikel 5:122 i BW).
• Bygningsforsikringen, genopbygningsværdien, registreringen i Handelskammeret og, for en udstykning af bygninger, udstykningsskødet.

Hvis dokumenterne ikke er tilgængelige rettidigt, skal du inkludere en ufravigelig betingelse i købsaftalen, så du kan trække dig tilbage, hvis sagen viser sig at være dårligere end fremlagt. De lovmæssige regler om lejlighedsrettigheder findes i afsnit 9 i bog 5 i den borgerlige lovbog, som er tilgængelige på wetten.overheid.nl.

Hvad skal man som bestyrelsesmedlem undersøge?

Bestyrelsen udfører mødets beslutninger og kan holdes ansvarlig af ejerne. Marker:

• Om årsmødet hvert år godkender regnskab, budget og bidrag.
• Om reservebidraget mindst matcher vedligeholdelsesplanen, eller 0.5 procent af genopbygningsværdien uden en plan.
• Om reservefonden opbevares på en separat konto i foreningens navn.
• Om vedligeholdelsesplanen dækker mindst ti år og er blevet opdateret inden for de seneste fem.
• Om indkaldelser, dagsordener og referater følger de gældende modelforskrifter, således at beslutninger ikke kan annulleres under proceduren.

Hvad kan vi gøre for dig med din VvE?

Vores ejendomsadvokater rådgiver ejere, købere og bestyrelser i ejerforeninger. I praksis:

• Gennemgå delingsskødet, tegningen og bestemmelserne, inden du køber eller ændrer din lejlighed.
• Vurder om en reparation vedrører en fælles eller en privat del, og hvem der betaler.
• Indgiv en ansøgning om ophævelse af en afgørelse til byretten inden for den frist på en måned, der er fastsat i artikel 5:130 i BW.
• Anmod om en erstatningstilladelse i henhold til artikel 5:121 i BW, når foreningen nægter samtykke uden rimelig grund.
• Hjælp en bestyrelse med at genoplive en sovende forening eller inddrive ubetalte bidrag.

Resumé

• En lejlighedsret er en andel i hele bygningen med eksklusiv brugsret til din lejlighed, og den kommer med obligatorisk VvE-medlemskab.
• Delings- og tegningsskødet bestemmer, hvad der er privat, og hvad der er fælles, og dermed hvem der betaler for reparationer.
• Beslutninger træffes af generalforsamlingen; du skal anke en omstødelig afgørelse til byretten inden for en måned.
• Foreningen skal holde en reservefond baseret på en vedligeholdelsesplan, og som køber kan man hæfte for sælgers restancer i op til to år.
• Ændringer, der påvirker fællesarealer og korttidsudlejning, kræver normalt samtykke eller er forbudt, uanset hvad kommunen tillader.

Ofte stillede spørgsmål