Som lejer i Holland har du to grundlæggende rettigheder: ro i sindet og beskyttelse mod udlejerens opsigelse af lejemålet efter eget forgodtbefindende. Disse rettigheder fortsætter, selv efter at udlejeren har solgt ejendommen, og de giver dig også, inden for visse grænser, plads til at dele dit hjem eller din virksomhed med en anden.
Disse kernerettigheder er forklaret i vores artikler om udlejerens forpligtelser og huslejebeskyttelse . Denne artikel dækker to yderligere situationer: salg af ejendommen (artikel 7:226 i den hollandske borgerlige lovbog) og fremleje (artikel 7:221 og 7:244 i den hollandske borgerlige lovbog).
Indholdsfortegnelse
Hvad sker der med din lejekontrakt, når udlejer sælger ejendommen?
Hvis din udlejer sælger det lejede, ophører dit lejemål ikke. Den nye ejer overtager udlejers rettigheder og forpligtelser i henhold til lejekontrakten ifølge loven.
Ophører et salg af ejendommen din lejekontrakt?
Artikel 7:226 i den hollandske borgerlige lovbog (Burgerlijk Wetboek, BW), som gælder for både bolig- og erhvervslejemål, fastsætter reglen "salg bryder ikke lejekontrakten" (koop breekt geen huur):
" Udlejers overdragelse af den ejendom, som lejekontrakten vedrører (...), overfører udlejers rettigheder og forpligtelser fra lejekontrakten til erhververen ."
Det betyder, at salget af ejendommen ikke ophører med din lejekontrakt. Du kan også gøre krav gældende mod udlejerens retsfølger, som overtager udlejerens rettigheder og forpligtelser fra overdragelsesøjeblikket. Hvilke krav præcist afhænger af, hvilke rettigheder og forpligtelser der overgår til den nye ejer.
I henhold til artikel 7:226, stk. 3, i BW overtager den nye ejer kun de rettigheder og forpligtelser, der er direkte knyttet til din brug af ejendommen mod betaling af leje – kort sagt dine to kernerettigheder: ro i sindet og lejebeskyttelse.
Udlejere og lejere aftaler ofte også andre vilkår i lejekontrakten. Et almindeligt eksempel er en forkøbsret (voorkeursrecht): en klausul, hvor udlejeren først skal tilbyde dig muligheden for at købe ejendommen, før den sælges til en anden. Det giver dig ikke ret til at erhverve ejendommen, kun ret til at blive tilbudt den først.
Binder denne klausul også en ny ejer? I lyset af hollandsk retspraksis generelt ikke: en fortegningsret anses ikke for at være direkte knyttet til lejen, så klausulen overgår ikke automatisk til den nye ejer. Dette kan være anderledes, hvis klausulen udgør en købsoption, hvor en del af dine periodiske betalinger også tjener som kompensation for den endelige overdragelse.
Et eksempel til illustration: Antag, at din lejekontrakt giver dig en forkøbsret til at købe den bygning, hvor du lejer din butik ud. Udlejeren sælger derefter bygningen til en investor uden først at tilbyde den til dig. Da denne forkøbsret ikke er direkte knyttet til lejen, er den nye ejer i princippet ikke bundet af den. Du skal anlægge et eventuelt krav om brud på forkøbsretten mod din oprindelige udlejer, ikke mod den nye ejer.
Har du lov til at fremleje din bolig eller dit erhvervslokale?
Fremleje er reguleret af artikel 7:221 i BW, som fastslår:
"Lejeren er berettiget til at overdrage det lejede, der er i brug, helt eller delvist, til en anden, medmindre han måtte antage, at udlejeren ville have rimelige indvendinger mod den anden persons brug."
Kort sagt kan du fremleje hele eller dele af ejendommen til en anden. Du må dog ikke gøre det, hvis du har grund til at forvente, at udlejeren med rimelighed vil gøre indsigelse. I nogle tilfælde er dette klart fra starten, for eksempel når selve lejekontrakten indeholder et forbud mod fremleje; i så fald er fremleje ikke tilladt.
Hvis du fremlejer på trods af et aftalt forbud, kan lejemålet indeholde bestemmelser om en bod. Denne bod skal være knyttet til fremlejeforbuddet og være underlagt et maksimumbeløb. Udlejning af et værelse via en platform som Airbnb kan også begrænses på denne måde, og det er det i praksis ofte.
Artikel 7:244 i BW tilføjer en specifik regel for beboelsesrum: Som hovedregel må en lejer af et beboelsesrum ikke fremleje ejendommen, hverken helt eller delvist. Undtagelsen er en lejer af en selvstændig bolig (zelfstandige woonruimte), der bor der som sin primære bolig – denne lejer kan fremleje en del af boligen, såsom et enkelt værelse, men ikke hele ejendommen.
Har en fremlejer ret til at blive boende efter lejemålets ophør? I princippet ja. Artikel 7:269 i BW bestemmer, at når dit lejemål som hovedlejer ophører, fortsætter udlejer fremlejeforholdet i henhold til loven og træder i din plads som udlejer over for fremlejeren. Dette gælder kun, hvis følgende betingelser er opfyldt:
- Selvstændigt hjemEn bolig med egen indgang og egne nødvendige faciliteter, såsom køkken og badeværelse. Et enkeltværelse alene er ikke berettiget.
- Gyldig fremlejeaftaleEn aftale mellem dig og fremlejeren, der opfylder kravene til en lejekontrakt i henhold til artikel 7:201 i BW.
- Hovedlejemålet vedrører beboelsesarealDen primære lejekontrakt mellem dig og udlejer skal være en leje af en beboelsesplads, som disse lovmæssige beskyttelser gælder for.
Hvis disse betingelser ikke er opfyldt, har fremlejeren ingen ret til at blive boende, når dit lejemål ophører, og udsættelse sker normalt. Hvis betingelserne er opfyldt, kan udlejer stadig anmode retten om at ophæve den fortsatte fremleje og bestemme, at lejemålet skal være tomt, men kun inden for seks måneder efter, at fremlejemålet blev fortsat i henhold til artikel 7:269 i BW.
Den samme mulighed for fremleje gælder for erhvervslokaler, men en fremlejers situation er anderledes, hvis du fremlejer uden tilladelse eller selv skal fraflytte ejendommen. Før den nuværende lejelov trådte i kraft i 2003, havde en fremlejer af erhvervslokaler intet direkte juridisk forhold til udlejeren og havde derfor intet krav mod udlejeren.
Siden da har loven krævet, at du som hovedlejer varetager fremlejerens interesser, når dit lejemål ophører – for eksempel ved at inddrage fremlejeren i en sag med udlejeren. Hvis hovedlejemålet alligevel ophører efter denne sag, ophører fremlejerens rettigheder også.
For en bredere oversigt, se vores artikel om lejerrettigheder i Holland.
Hvad skal man som lejer tjekke?
Tjek din lejekontrakt, inden du fremlejer, og så snart du hører, at ejendommen er solgt. I henhold til artikel 7:226 i BW fortsætter lejekontrakten, men ikke alle klausuler overgår til køberen.
- Indeholder din lejekontrakt et forbud mod fremleje, et samtykkekrav eller en bodsklausul?
- For en bolig: Er den selvstændig og din primære bolig? Først da må du fremleje en del af den i henhold til artikel 7:244 i BW.
- Indeholder din lejekontrakt en forkøbsret eller en købsoption, og mod hvem ville du gøre den gældende?
- Har den nye ejer bekræftet huslejen, servicegebyrerne og dit depositum skriftligt?
Hvad skal man som udlejer tjekke?
Tjek hvad køberen overtager, og hvad en fremlejeaftale kan koste dig. En fortsat fremlejeaftale i henhold til artikel 7:269 i BW kan kun anfægtes ved retten inden for seks måneder.
- Hvilke klausuler i lejekontrakten overgår til køber i henhold til artikel 7:226(3) i BW, og hvilke forbliver din egen forpligtelse?
- Har du overført depositum og lejeadministration til køber?
- Forbyder lejekontrakten klart fremleje, med en bod på et maksimumbeløb?
- Hvis en hovedlejekontrakt ophører, er der så en underlejer af en selvstændig bolig, som kan fortsætte fremlejeforholdet?
Hvad kan vi gøre for dig med lejerettigheder?
Vores lejeadvokater rådgiver lejere og udlejere af boliger og erhvervslokaler.
- Vi gennemgår din lejekontrakt for fremlejeforbud, bodsklausuler og fortegningsret.
- Vi vurderer, hvilke forpligtelser der overgår til en køber i henhold til artikel 7:226 i BW.
- Vi kræver erstatning fra den oprindelige udlejer for brud på en fortegningsret.
- Vi anmoder byretten (kantonrechter) om at træffe afgørelse om et afslag på samtykke til fremleje.
- Vi fremsætter eller forsvarer et krav om at ophæve en fortsat fremlejeaftale inden for den seksmånedersperiode, der er nævnt i artikel 7:269 i BW.
Resumé
- Et salg af den lejede ejendom ophører ikke lejemålet: den nye ejer overtager udlejers rettigheder og forpligtelser i henhold til artikel 7:226 i BW.
- En forkøbsret i din lejekontrakt binder normalt ikke en ny ejer, medmindre den udgør en købsoption.
- Du kan fremleje hele eller dele af ejendommen i henhold til artikel 7:221 i BW, medmindre du kan forvente, at udlejeren vil gøre indsigelse.
- Som lejer af en beboelsesbolig må du kun fremleje en del af en selvstændig bolig, hvor du selv bor (artikel 7:244 i BW).
- En fremlejer af en selvstændig bolig kan fortsætte fremlejeaftalen, når lejemålet ophører, men udlejeren kan anmode retten om at ophæve den inden for seks måneder (artikel 7:269 i BW).
Ofte stillede spørgsmål
Kan en ny udlejer hæve huslejen lige efter køb af ejendommen?
Nej. I henhold til artikel 7:226 i BW overtager den nye ejer de rettigheder og forpligtelser, der er direkte knyttet til din brug af ejendommen mod leje, så den eksisterende leje og de aftalte regler for ændring af den fortsat gælder. Et salg er ikke i sig selv grundlag for at fastsætte en anden leje eller nye betingelser.
Har du brug for udlejers skriftlige tilladelse før fremleje?
Ikke nødvendigvis, men det er værd at anmode om det skriftligt. I henhold til artikel 7:221 i BW må du ikke fremleje, hvis du kan forvente, at udlejeren vil gøre rimelige indsigelser. Hvis lejemålet kræver forudgående skriftligt samtykke eller forbyder fremleje, gælder det, og fremleje uden det kan føre til en sanktion eller ophævelse af dit eget lejemål.
Hvad kan du gøre, hvis udlejer afviser din rimelige anmodning om fremleje?
Du kan anmode om at afgøre sagen ved byretten (kantonrechter). Retten afvejer din interesse i fremleje mod udlejerens interesse i indsigelsen. For en bolig skal du huske, at artikel 7:244 i BW kun tillader fremleje af en del af en selvstændig bolig, der er din primære bolig.
