VvE forsømmer sine pligter: dine retsmidler i henhold til hollandsk lov

Hvis din ejerforening (Vereniging van Eigenaars, VvE) undlader at vedligeholde bygningen, føre en reservefond eller afholde møder, kan du selv handle: Bog 5 i den hollandske borgerlige lovbog (Burgerlijk Wetboek, BW) giver alle lejlighedsejere mulighed for at indbringe sagen for byretten (kantonrechter) og et krav mod foreningen. Den primære undtagelse er tidsfristen: en beslutning truffet af ejermødet kan kun annulleres, hvis du indgiver den inden for en måned fra den dag, du kunne have fået kendskab til den (artikel 5:130 BW).

Der er fire muligheder: annullering af en forkert afgørelse (artikel 5:130 i BW), erstatningstilladelse, hvis samtykke nægtes uden rimelig grund (artikel 5:121 i BW), indkaldelse til et møde i henhold til reglerne og et krav om opfyldelse og erstatning. Hvilken mulighed der er egnet, afhænger af, om foreningen har truffet en forkert afgørelse, ikke har truffet nogen afgørelse eller har undladt at gennemføre en afgørelse, den har truffet.

Hvad skal en VvE gøre i henhold til hollandsk lov?

En VvE skal administrere fællesarealerne, føre en reservefond og afholde et møde, der godkender regnskab og budget. Alt andet følger af delingsdokumentet, vedtægterne og bog 5 i BW.

En ejerforening opstår automatisk, når en bygning opdeles i lejlighedsrettigheder. Enhver ejer er medlem i kraft af loven (artikel 5:117 BW), indtil vedkommende sælger. Foreningen er en juridisk person (artikel 5:124 BW), og de fleste generelle regler for juridiske personer i afsnit 1 i bog 2 BW gælder for den.

Hvad bestemmer delingsdokumentet og bestemmelserne?

Delingsakten (splitsingsakten) bestemmer, hvad der er privat, og hvad der er fælles; de tilhørende bestemmelser fastsætter omkostningsandele, stemmerettigheder og beføjelser. Læs dem, før du diskuterer noget andet.

Skødet er et notarielt dokument, der er registreret i de offentlige registre, med en tegning af private og fællesarealer. Det erklærer normalt en modelforordning gældende, ofte modellen fra 1973, 1983, 1992, 2006 eller 2017. Husregler (huishoudelijk reglement) kan tilføje praktiske regler om støj eller affald, men kan ikke modsige skødet. Om en altan, vinduesramme eller rørene bag din væg er fælles eller private, afgøres i skødet, og det svar afgør, hvem der betaler. Selve skødet kan kun ændres ved en notariel foranstaltning med det flertal, som loven og reglerne kræver.

Hvem vedligeholder fællesarealerne?

Foreningen vedligeholder fællesarealerne og opkræver omkostningerne hos alle ejere; du vedligeholder dine egne private dele. Forvaltning af fællesarealerne er foreningens centrale lovpligtige opgave (artikel 5:126 i BW).

Det dækker struktur, tag, facade, fundamenter, fælles installationer, trappeopgange, elevatorer og fællesarealer samt rettidig handling, hvor sikkerheden er i fare. Forsinket vedligeholdelse forårsager skader i private lejligheder og kan føre til ansvar over for besøgende og naboer: I henhold til artikel 6:174 i BW er ejeren af ​​en bygning, der ikke opfylder de standarder, man måtte fastsætte for den, ansvarlig, når denne fare opstår. Udlejning af din lejlighed, herunder korttidsleje, følger af skødet og kommunale regler; se vores artikel om korttidsleje og ejerforeningen.

Hvad er reglerne for bidrag, reservefond og regnskaber?

Hver ejer betaler et periodisk bidrag, der fastsættes af generalforsamlingen, og siden 1. januar 2018 skal foreningen hvert år reservere et lovpligtigt minimumsbeløb til større vedligeholdelsesarbejde (artikel 5:126 i BW). Bestyrelsen skal aflægge regnskab for pengene hvert år.

Den mindste årlige reservation for beboelsesejendomme er beløbet fra en flerårig vedligeholdelsesplan (meerjarenonderhoudsplan), der ikke er mere end fem år gammel og dækker mindst ti år, eller, uden en sådan plan, mindst 0.5% af genopbygningsværdien. Reservefonden skal i princippet opbevares på en separat konto. Ejere kan gennemgå optegnelserne, og foreningen kan sagsøge en ejer, der ikke betaler.

I henhold til artikel 5:122 i BW hæfter køber og sælger solidarisk for forfaldne bidrag i det indeværende og foregående regnskabsår. Notaren anmoder derfor bestyrelsen om en restanceopgørelse inden afslutningen, og køber hæfter derefter kun op til dette beløb. Enhver ejerforening skal også være registreret i handelskammerets handelsregister (KVK).

Hvordan fejler foreninger, og hvad koster hver fiasko dig?

Fejl kan forekomme i fire former: inaktivitet, udskudt vedligeholdelse, ulige håndhævelse og økonomisk dårlig forvaltning. Løsningen er forskellig for hver.

Hvad hvis foreningen er inaktiv?

En inaktiv forening (slapende VvE) er stadig en juridisk person med lovpligtige pligter, og enhver ejer kan begynde at genoplive den. Det første skridt er et korrekt indkaldt møde.

En inaktiv forening har ingen bestyrelse, intet budget, ingen reservefond og ingen forsikringsgennemgang. Når du sælger, beder købere og långivere om referat, regnskab og vedligeholdelsesplan. Hvis disse mangler, falder prisen, eller salget mislykkes. I henhold til artikel 5:127 i BW kan formanden og bestyrelsen indkalde til et møde, og de fleste modelvedtægter tillader ejere, der besidder en fast andel af stemmerne, at kræve et møde, og hvis formanden ikke handler, indkalde til det selv. Tjek dine vedtægter for tærskel og opsigelsesvarsel. Et korrekt indkaldt møde kan udpege en bestyrelse, vedtage et budget, iværksætte en vedligeholdelsesplan og åbne reservekontoen.

Hvad hvis vedligeholdelsen udskydes, og skader rammer din lejlighed?

Du behøver ikke at vente. En ejer, der lider skade, fordi foreningen undlod at vedligeholde en fællesdel, kan holde foreningen ansvarlig og kræve, at arbejdet udføres.

Det typiske tilfælde er et bestyrelsesmøde, der ikke handler: taget har lækket i tre vintre, og mødet bliver ved med at udsætte beslutningen, fordi nogle ejere ikke vil betale. Foreningen har en pligt til korrekt forvaltning i henhold til artikel 5:126 i BW, og den pligt forsvinder ikke, fordi medlemmerne gør indsigelse mod omkostningerne. Vores notat om lækager og nedfaldende tagsten forklarer dette mere detaljeret.

Hvad hvis regler håndhæves selektivt eller ulige?

Foreningen skal anvende skødet og husordenen konsekvent. En afgørelse baseret på selektiv håndhævelse kan anfægtes i henhold til artikel 5:130 i BW som strid med rimelighed og billighed.

At advare én ejer om en altanafskærmning, mens man ignorerer tre identiske, svækker også ethvert senere forsøg på at håndhæve reglen. Den generelle ligebehandlingslov (Algemene wet gelijk behandeling) forbyder forskelsbehandling på grund af race, religion, køn og nationalitet, herunder i boligforhold, og loven om ligebehandling på grund af handicap eller kronisk sygdom (Wgbh/cz) gør det samme for handicap. Du kan anmode det hollandske institut for menneskerettigheder (College voor de Rechten van de Mens) om en ikke-bindende udtalelse. Hvor foreningen blot nægter at give samtykke til en justering, såsom en rampe, er erstatningstilladelsen i henhold til artikel 5:121 i BW ofte mere direkte.

Hvad hvis pengene bliver misforvaltet?

Enhver ejer kan se protokollerne, og et møde bør ikke godkende regnskaber, som det ikke har været i stand til at kontrollere. Hvor penge er forsvundet, kan foreningen holde bestyrelsen eller lederen ansvarlig.

Advarselstegn er bidrag, der ikke opkræves, en reservefond, der kun findes på papir, betalinger til en virksomhed tilknyttet et bestyrelsesmedlem, eller manglende regnskaber i tre år. Godkendelse af regnskabet og meddelelse af decharge til bestyrelsen er separate beslutninger; nægtelse af decharge, hvis tallene er uklare. Hvor midler er blevet misbrugt, er en strafferetlig klage til politiet også en mulighed.

Hvordan starter man i foreningen?

Start med en skriftlig klage til bestyrelsen og et forslag til mødet. En formel misligholdelsesmeddelelse forbereder derefter et eventuelt senere krav.

Anmeld problemet skriftligt til bestyrelsen, henvis til den bestemmelse i skødet eller vedtægterne, der gør det til foreningens ansvar, vedhæft fotografier og rapporter, og bed om et svar inden for en fastsat frist. Hvis der ikke kommer et korrekt svar, skal der sendes en misligholdelsesmeddelelse (ingebrekestelling) med en endelig, rimelig frist: uden en sådan er en debitor generelt ikke i misligholdelse (artikel 6:82 i BW), og et krav om erstatning for skade forårsaget af forsinkelse kan udelukkes alene af den grund.

Enhver ejer kan anmode om at få et punkt på dagsordenen. Et forslag med et tilbud og en finansieringsplan vedhæftet er meget sværere at udsætte end en klage. Gem referatet: det viser, hvad der blev besluttet og hvornår, hvilket er vigtigt for perioden på en måned. Hvor alle stadig bor i den samme bygning, kan mægling afgøre hele forholdet i stedet for en enkelt beslutning.

Hvilke ruter fører til kantonrechter?

Lejlighedstvister behandles af kantonrechter i det distrikt, hvor bygningen er beliggende. Ansøgninger i henhold til artikel 5:121 og 5:130 i BW følger ansøgningsproceduren (verzoekschriftprocedure).

Annullering af en afgørelse. En afgørelse, der er i strid med skødet, bestemmelserne eller rimeligheden og billigheden, kan annulleres. I henhold til artikel 5:130 i BW skal du indgive sagen inden for en måned efter den dag, du fik eller kunne have fået kendskab til den. Hvor referater normalt ikke rundsendes, forventes en ejer, der gik glip af mødet, at indgive forespørgsel inden for en uge; måneden starter da senest dagen efter den pågældende uge (Højesteret, 21. juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). Nogle afgørelser, for eksempel en, der er i strid med ufravigelig lov, kan være ugyldige snarere end omstødelige, men det er risikabelt at påberåbe sig ugyldighed: indgiv sagen inden for en måned.

Erstatningstilladelse. Hvis foreningen, dens organer eller en anden ejer nægter samtykke uden rimelig grund eller ikke træffer nogen afgørelse, kan kantonrechter give en tilladelse, der erstatter den (artikel 5:121 i BW). Dette er vejen til installation af solpaneler, udskiftning af vinduesrammer, tilslutning af en varmepumpe eller en anden ændring, der berører en fælles del. Retten afvejer interesserne og kan afgøre, hvordan omkostningerne fordeles.

Indkaldelse til et møde. Hvis bestyrelsen ikke indkalder til de nødvendige møder, kan ejerne anvende indkaldelsesreglerne i vedtægterne. Når et møde er korrekt indkaldt, genoptager foreningen normalt sin funktion. Hvis bestyrelsen derefter ikke træffer en nødvendig beslutning, finder artikel 5:121 i BW anvendelse.

Et krav mod foreningen. Annullering reparerer ikke et tag. Hvis foreningen undlader at vedligeholde, kan der kræves ydelse, om nødvendigt bakket op af en tvangsbøde (dwangsom) pr. dags forsinkelse, sammen med erstatning. I hastende tilfælde, såsom en lækage, der gør en lejlighed ubeboelig, kan en foreløbig retssag (kort geding) resultere i en kendelse inden for få uger. De almindelige hollandske civilretsplejeregler gælder.

Hvem betaler for skader i din lejlighed?

Det afhænger af, hvor årsagen ligger. Skade forårsaget af en mangel i en fællesdel er i princippet for foreningen; skade forårsaget af en anden ejers private del er mellem dig og den pågældende ejer.

Hvor foreningen er ansvarlig, kan du påberåbe dig dens manglende opfyldelse af sin vedligeholdelsespligt eller det objektive ansvar for defekte bygninger i henhold til artikel 6:174 i BW, som ikke kræver, at du beviser skyld. Foreningen skal forsikre bygningen, og bygningspolicen dækker normalt vandskader og faste genstande; indbo og private forbedringer falder ind under din egen husforsikring. Anmeld skader omgående til begge forsikringsselskaber, og fotografer alt inden reparationer. Hvor tabet er omstridt, gør en ekspertrapport om årsag og beløb et erstatningskrav mulig.

Hvor langt går bestyrelsesmedlemmers og lederes ansvar?

Et bestyrelsesmedlem er kun personligt ansvarlig over for foreningen, hvor han kan bebrejdes alvorligt. En professionel leder er ansvarlig over for foreningen i henhold til sin kontrakt, ikke over for individuelle ejere.

I henhold til artikel 5:131 i BW forvalter bestyrelsen foreningens midler og udfører mødets beslutninger. Standarden for en bestyrelses pligter i artikel 2:9 i BW gælder gennem artikel 5:124 i BW. Domstolene tager højde for, at de fleste bestyrelsesmedlemmer er frivillige, men undladelse af at forsikre bygningen, ignorering af en akut sikkerhedsrapport eller betaling af foreningspenge til dig selv vil blive dømt strengt. Et krav mod en leder tilhører foreningen, så få mødet til at handle; en afvisning, der klart skader samfundet, er i sig selv en beslutning, du kan anfægte. Se også vores artikel om bestyrelsesansvar.

Hvad skal man som lejlighedsejer være opmærksom på?

De fleste tvister afgøres ud fra dokumenter og datoer. Tjek disse punkter, før du handler, og før du køber.

• Gør delingsdokumentet den pågældende del fælles eller privat, og hvilken modelbestemmelse gælder?
• Hvornår kunne du have kendskab til den afgørelse, du ønsker at anfægte, og hvornår udløber den ene måneds periode i artikel 5:130 i BW?
• Har du indgivet din klage skriftligt og sendt en misligholdelsesmeddelelse med en endelig frist?
• Opfylder reservefonden minimumskravene i artikel 5:126 i BW, og findes der en vedligeholdelsesplan, der er mindre end fem år gammel?
• Før du køber: Har du læst referaterne fra de sidste tre møder, regnskaberne, budgettet og reservebalancen? Se vores oversigt over almindelige faldgruber i hollandsk ejendomsret.

Hvad skal man som bestyrelsesmedlem undersøge?

Forebyggelse er hovedsageligt administrativ, og den begrænser også dit eget ansvar i henhold til artikel 2:9 i BW. Tjek disse punkter hvert år.

• Opdateres den flerårige vedligeholdelsesplan mindst hvert femte år, og følger bidraget af den?
• Opbevares reservefonden på en separat konto, og gennemgås forsikrings- og rekonstruktionsværdien?
• Indkaldes møder til tiden i henhold til reglerne, og regnskabet udsendes på forhånd?
• Bliver beslutninger og indsigelser ført til protokol, og referatet rundsendes til alle ejere?
• Erklærer bestyrelsesmedlemmer med personlig interesse i en beslutning den og undlader at stemme?
• Er begrænsninger på brugen af ​​lejlighederne beskrevet i skødet snarere end i husreglerne?

Hvad kan vi gøre for dig, hvis en VvE ikke opfylder sine pligter?

Vores advokater inden for fast ejendom rådgiver lejlighedsejere, bestyrelser og foreninger:

• Vi læser jeres delingsskøde og vedtægter og fortæller jer, hvilken pligt foreningen bryder.
• Vi udarbejder den skriftlige klage, forslaget til dagsordenen og misligholdelsesmeddelelsen til foreningen.
• Vi indgiver begæringen om annullation til kantonrechter inden for en måneds frist.
• Vi anmoder om en erstatningstilladelse i henhold til artikel 5:121 i BW for en ændring, du har ret til at foretage.
• Vi kræver ydelse og erstatning, om nødvendigt i forbindelse med en foreløbig retssag.
• Vi rådgiver bestyrelser om reservefonden, restancer og deres eget ansvar.

Resumé

• En VvE skal forvalte og vedligeholde fællesarealerne, føre en reservefond, der opfylder det lovpligtige minimum, og afholde et møde, der godkender regnskab og budget.
• Anfægte en forkert beslutning truffet af mødet inden for en måned fra den dag, du kunne have fået kendskab til den (artikel 5:130 i BW).
• Hvis samtykke nægtes uden rimelig grund, eller der ikke træffes nogen afgørelse, skal kantonrechter anmode om en erstatningstilladelse (artikel 5:121 i BW).
• Genopliv en inaktiv forening ved at få indkaldt til et møde i henhold til reglerne.
• Ved forsømt vedligeholdelse, send en misligholdelsesmeddelelse og krev derefter opfyldelse og erstatning; i hastende tilfælde, anvend foreløbige retsmidler.

Ofte stillede spørgsmål