Udkast er en drastisk procedure for både lejer og udlejer. Når alt kommer til alt, bliver lejere tvunget til at forlade den lejede ejendom med alle deres ejendele med alle dens vidtrækkende konsekvenser. Udlejer kan derfor ikke blot fortsætte med udsættelse, hvis lejeren ikke overholder sine forpligtelser i henhold til lejekontrakten. Selvom udsættelse ikke er eksplicit reguleret ved lov, finder strenge regler anvendelse på denne procedure.
For at være i stand til at fortsætte med udsættelse, skal udlejeren modtage en udsættelsesordre fra retten. Denne retsafgørelse inkluderer tilladelse til at få den lejede ejendom fjernet på en dato, der er bestemt af retten. Hvis lejeren ikke er enig i udsættelsesordren, kan lejeren appellere denne retskendelse. Indgivelse af en appel suspenderer normalt virkningen af retsafgørelsen og dermed udsættelse, indtil appelretten har besluttet dette. Men hvis udsættelsesordren er blevet erklæret eksigibel af retten, vil lejers appel ikke føre til suspension, og udlejer kan fortsætte med udsættelse. Dette forløb udgør en risiko for udlejer, hvis appelretten beslutter andet om udsættelse.
Inden retten giver tilladelse til udsættelse, skal udlejeren have opsagt lejekontrakten. Udlejer kan afslutte ved hjælp af følgende metoder:
Opløsning
Ved denne opsigelsesmetode skal der være en mangel ved lejeren ved opfyldelsen af hans forpligtelser fra den relevante lejekontrakt, med andre ord misligholdelse. Dette er tilfældet, hvis lejeren for eksempel skaber restancer på lejen eller forårsager ulovlig gener. Lejers mangel skal være tilstrækkelig, så opløsningen af lejekontrakten er berettiget. Hvis den lejede ejendom vedrører et boligområde eller et mellemstort forretningsområde, vil lejeren nyde beskyttelse i den forstand, at opløsning kun kan finde sted gennem domstolsproceduren.
Retur
Dette er en anden måde at opsige. De krav, som udlejer skal opfylde i denne sammenhæng, afhænger af typen af lejet ejendom. Hvis den lejede ejendom vedrører et beboelsesrum eller et mellemstort erhvervsområde, drager lejeren fordel af beskyttelse i den forstand, at annulleringen kun finder sted på en række udtømmende grunde, jf. Artikel 7: 274 og 7: 296 i Hollandsk civilret. Et af grundene, der kan påberåbes i begge tilfælde, er for eksempel presserende personlig brug af den lejede ejendom. Derudover skal forskellige andre formaliteter, såsom deadlines, overholdes af udlejeren.
Er det lejede rum andet end boligareal eller mellemstor forretningsareal, nemlig et 230a forretningsområde? I dette tilfælde nyder lejeren ikke lejebeskyttelse som nævnt ovenfor, og udlejer kan udføre opsigelse af lejekontrakten relativt hurtigt og let. Dette gælder dog på ingen måde for udsættelse. Når alt kommer til alt, har en lejer af et såkaldt 230a forretningsområde ret til udsættelsesbeskyttelse i henhold til artikel 230a i den hollandske civillovgivning i den forstand, at lejeren kan anmode om en forlængelse af udsættelsesperioden med højst et år inden for to måneder efter den skriftlige varsel om udsættelse. En sådan anmodning kan også fremsættes til lejeren, der allerede har forladt eller forladt den lejede plads. Hvis lejeren har indgivet en anmodning om forlængelse af udsættelsesperioden, foretages vurderingen af denne anmodning med en balance mellem interesserne. Retten vil imødekomme denne anmodning, hvis lejers interesser er alvorligt beskadiget ved udsættelse og skal opveje udlejerens interesser for at bruge den lejede ejendom. Hvis retten afviser anmodningen, er lejeren ingen appel eller kassering mod denne beslutning. Dette er kun anderledes, hvis retten forkert har anvendt eller ikke har anvendt artikel 230a i den hollandske civillov.
Hvis udlejer korrekt har gennemført alle de nødvendige skridt i udsættelsesproceduren, og retten giver sin tilladelse til at udvise den lejede ejendom, betyder det ikke, at udlejeren selv kan fortsætte med udvisning. Hvis han gør det, vil udlejer ofte handle ulovligt over for lejeren, så lejeren kan kræve erstatning i dette tilfælde. Rettens tilladelse betyder kun, at udlejer kan få den lejede ejendom fjernet. Dette betyder, at udlejeren skal ansætte en foged for udvisning. Fogden vil også betjene udlejningsbekendtgørelsen til lejeren, hvilket giver lejeren en sidste chance for selv at forlade lejeboligen. Hvis lejeren ikke gør dette, afholdes omkostningerne til faktisk udsættelse af lejeren.
Har du spørgsmål om, eller har du brug for juridisk hjælp i udkastet? Venligst kontakt Law & More. Vores advokater er eksperter inden for lejelov og er glade for at give dig råd og / eller hjælp til udsættelsesproceduren.